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Appartement 4 pièces 90 m²

Bien expiré
VilleRoissy-en-Brie (77)
Surface90m²
Coût Total259 240€
Loyer Annuel16 807€
Rentabilité6.48%
Cashflow/mois-331€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 228 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 2 533,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 90 m² - Appartement À Vendre

Roissy-en-Brie, Résidence "La Marlière" Dans une résidence récemment ravalée, calme et bien entretenue, découvrez ce bel appartement lumineux de 4 pièces situé au dernier étage, idéal pour une famille ! Il se compose d'une entrée accueillante, d'un séjour spacieux et lumineux ouvrant sur un balcon sans vis-à-vis, parfait pour profiter de moments de détente en toute tranquillité. Cuisine indépendante aménagée, pratique et fonctionnelle. Côté nuit : 3 chambres, dont 2 avec accès au balcon, salle d'eau, WC séparés, placards pour un rangement optimisé. Un cellier vient compléter l'espace pour encore plus de praticité. Le plus : une place de parking privative incluse. Situation idéale à Roissy-en-Brie, proche des commodités, écoles, commerces et transports. Référence agence : 244 Référence annonce : 32DK-O09-VL9 Date de réalisation du diagnostic : 13/05/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 300 Charges prévisionnelles annuelles : 3040 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 230 € et 1 700 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Roissy-en-Brie
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77680
Coordonnées : 48.790480, 2.644489
Total : 259 240€
Prix d'acquisition : 228 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 241 000€
Frais de notaire : 18 240€
Coût estimé : 18 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 15.56€/m²/mois
Fourchette : 13.33€ - 18.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1401€/mois
Loyer annuel estimé : 16807€/an
Fourchette totale : 1199€ - 1635€/mois
Fourchette annuelle : 14394€ - 19625€/an
Rentabilité brute :6.48%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 7.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :259 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 264,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :73,45€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 338,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :120 166,54€
Coût de l'assurance :22 035,40€
Taxe foncière : 1 680,71€/an
Soit par mois : 140,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 253,33€/mois
Soit par an : 3 039,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 400,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 731,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-330,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir selon l'existant) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si simple vitrage existant.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 90 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(144 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant installation)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 401 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 807 €/an
Calcul : 1 401 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 342 €/an
Base de calcul : Emprunt de 259 240 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 881 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 681 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 040 €/an
Calcul : 253 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 944 €
Revenus locatifs : +16 807 €
Charges déductibles : -26 944 €
Résultat foncier Année 1 : -10 137 €(Déficit de 10 137 €)
Imputable sur revenu global : 10 137 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 944 €/an
Revenus locatifs : +16 807 €
Charges déductibles : -13 944 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 863 €/an
Prix d'achat du bien : 228 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 200 €(65% de 228 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 389 €/an
Calcul : 148 200 € × 3,636% = 5 389 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 807 €26 952 €8 350 €-10 145 €10 145 €--
217 143 €13 726 €8 124 €3 417 €---
317 486 €13 493 €7 891 €3 993 €---
417 836 €13 252 €7 649 €4 584 €---
518 193 €13 002 €7 400 €5 190 €---
618 556 €12 745 €7 143 €5 811 €---
718 927 €12 479 €6 877 €6 448 €---
819 306 €12 205 €6 603 €7 101 €---
919 692 €11 921 €6 319 €7 771 €---
1020 086 €11 628 €6 026 €8 458 €---
1120 488 €11 325 €5 723 €9 163 €---
1220 897 €11 012 €5 410 €9 885 €---
1321 315 €10 689 €5 087 €10 626 €---
1421 742 €10 355 €4 753 €11 387 €---
1522 177 €10 010 €4 408 €12 166 €---
1622 620 €9 654 €4 052 €12 966 €---
1723 072 €9 286 €3 684 €13 787 €---
1823 534 €8 906 €3 303 €14 628 €---
1924 005 €8 513 €2 911 €15 492 €---
2024 485 €8 107 €2 505 €16 378 €---
2124 974 €7 687 €2 085 €17 287 €---
2225 474 €7 254 €1 652 €18 220 €---
2325 983 €6 807 €1 205 €19 177 €---
2426 503 €6 344 €742 €20 159 €---
2527 033 €5 867 €265 €21 166 €---
TOTAL538 335 €273 219 €120 167 €265 117 €10 145 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 043 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 265 117 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 807 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 529 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 529 €-3 043 €+6 572 €
2+3 529 €+1 025 €+2 504 €
3+3 529 €+1 198 €+2 331 €
4+3 529 €+1 375 €+2 154 €
5+3 529 €+1 557 €+1 972 €
6+3 529 €+1 743 €+1 786 €
7+3 529 €+1 934 €+1 595 €
8+3 529 €+2 130 €+1 399 €
9+3 529 €+2 331 €+1 198 €
10+3 529 €+2 537 €+992 €
11+3 529 €+2 749 €+780 €
12+3 529 €+2 966 €+563 €
13+3 529 €+3 188 €+341 €
14+3 529 €+3 416 €+113 €
15+3 529 €+3 650 €-121 €
16+3 529 €+3 890 €-361 €
17+3 529 €+4 136 €-607 €
18+3 529 €+4 389 €-860 €
19+3 529 €+4 648 €-1 119 €
20+3 529 €+4 913 €-1 384 €
21+3 529 €+5 186 €-1 657 €
22+3 529 €+5 466 €-1 937 €
23+3 529 €+5 753 €-2 224 €
24+3 529 €+6 048 €-2 519 €
25+3 529 €+6 350 €-2 821 €
Total+88 225 €+79 535 €+8 690 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 254 jours
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