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Immeuble - 6 pièce(s) - 84 m²

Bien expiré
VilleCarhaix-Plouguer (29)
Surface84m²
Coût Total95 052€
Loyer Annuel7 927€
Rentabilité8.34%
Cashflow/mois+102€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 900 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 915,48 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

CENTRE VILLE - IMMEUBLE de deux T2 de 42m2 chacun à rénover à CARHAIX-PLOUGUER - Deux appartements avec accès indépendant et cour extérieur commune, proche des commodités à pied. L'immeuble se compose de:

Au rez-de-chaussée:

Un T2 de 42m2 avec pièce de vie, cuisine, salle d'eau avec WC, chambre

A premier:

Un T2 de 42m2 avec pièce de vie, cuisine, salle d'eau avec WC, chambre

Au dernier:

Grenier avec hauteur au faitage faible.

Dehors: Une courette

ATTENTION: Dans le but de louer, tout serait à refaire: doublage isolation, électricité, plomberie, système de chauffage etc...

Les plus: PVC double vitrage avec volets roulant électriques, tout à l'égout, toiture/charpente en bon état, crochets inoxydables, maison saine, plancher et empoutrement en bon état. Gros potentiel!!!

NE TARDEZ PAS VENEZ VISITER!!! Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur, soit 9,86% TTC du prix hors honoraires.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°901 019 323 - Greffe de QUIMPER) Paul-Mikael MENTHÉOUR Entrepreneur Individuel à Responsabilité Limitée - Réf.941728

Nom du négociateur : MENTHÉOUR Paul-Mikael

Ville : Carhaix-Plouguer
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29270
Total : 95 052€
Prix d'acquisition : 76 900€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 88 900€
Frais de notaire : 6 152€
Coût estimé : 6 152€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.37€ - 9.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 661€/mois
Loyer annuel estimé : 7927€/an
Fourchette totale : 535€ - 816€/mois
Fourchette annuelle : 6420€ - 9787€/an
Rentabilité brute :8.34%
Fourchette de rentabilité :6.75% - 10.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 052€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :463,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :28,52€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 492,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 059,83€
Coût de l'assurance :8 554,68€
Taxe foncière : 792,69€/an
Soit par mois : 66,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 660,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 558,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :102,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 84 m²
Raison: DPE F - Immeuble - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des deux chambres avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du hall d'entrée
Quantité: hall d'entrée (environ 3 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans l'ensemble de l'immeuble
Quantité: 1 installation pour 84 m²
Raison: Électricité à mettre aux normes pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans l'ensemble de l'immeuble
Quantité: 1 installation pour 84 m²
Raison: Plomberie à mettre aux normes pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(143 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation, main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 9 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 661 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 927 €/an
Calcul : 661 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 059 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 052 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 342 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 793 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 193 €
Revenus locatifs : +7 927 €
Charges déductibles : -16 193 €
Résultat foncier Année 1 : -8 266 €(Déficit de 8 266 €)
Imputable sur revenu global : 8 266 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 193 €/an
Revenus locatifs : +7 927 €
Charges déductibles : -4 193 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 734 €/an
Prix d'achat du bien : 76 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 985 €(65% de 76 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 818 €/an
Calcul : 49 985 € × 3,636% = 1 818 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 927 €16 196 €3 062 €-8 269 €8 269 €--
28 085 €4 114 €2 979 €3 972 €---
38 247 €4 028 €2 893 €4 219 €---
48 412 €3 940 €2 805 €4 473 €---
58 580 €3 848 €2 713 €4 732 €---
68 752 €3 754 €2 619 €4 998 €---
78 927 €3 656 €2 522 €5 271 €---
89 106 €3 556 €2 421 €5 550 €---
99 288 €3 452 €2 317 €5 836 €---
109 473 €3 344 €2 209 €6 129 €---
119 663 €3 233 €2 098 €6 430 €---
129 856 €3 119 €1 984 €6 738 €---
1310 053 €3 000 €1 865 €7 053 €---
1410 254 €2 878 €1 743 €7 377 €---
1510 459 €2 751 €1 616 €7 708 €---
1610 669 €2 621 €1 486 €8 048 €---
1710 882 €2 486 €1 351 €8 396 €---
1811 100 €2 346 €1 211 €8 754 €---
1911 322 €2 202 €1 067 €9 120 €---
2011 548 €2 053 €918 €9 495 €---
2111 779 €1 899 €765 €9 880 €---
2212 015 €1 741 €606 €10 274 €---
2312 255 €1 577 €442 €10 678 €---
2412 500 €1 407 €272 €11 093 €---
2512 750 €1 232 €97 €11 518 €---
TOTAL253 902 €84 432 €44 060 €169 470 €8 269 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 481 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 470 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 927 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 665 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 665 €-2 481 €+4 146 €
2+1 665 €+1 192 €+473 €
3+1 665 €+1 266 €+399 €
4+1 665 €+1 342 €+323 €
5+1 665 €+1 420 €+245 €
6+1 665 €+1 499 €+166 €
7+1 665 €+1 581 €+84 €
8+1 665 €+1 665 €0 €
9+1 665 €+1 751 €-86 €
10+1 665 €+1 839 €-174 €
11+1 665 €+1 929 €-264 €
12+1 665 €+2 021 €-356 €
13+1 665 €+2 116 €-451 €
14+1 665 €+2 213 €-548 €
15+1 665 €+2 312 €-647 €
16+1 665 €+2 414 €-749 €
17+1 665 €+2 519 €-854 €
18+1 665 €+2 626 €-961 €
19+1 665 €+2 736 €-1 071 €
20+1 665 €+2 848 €-1 183 €
21+1 665 €+2 964 €-1 299 €
22+1 665 €+3 082 €-1 417 €
23+1 665 €+3 203 €-1 538 €
24+1 665 €+3 328 €-1 663 €
25+1 665 €+3 455 €-1 790 €
Total+41 625 €+50 841 €+-9 216 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 237 jours
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