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Maison à vendre

VilleHoudan (78)
Surface300m²
Coût Total745 320€
Loyer Annuel50 210€
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-219€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 554 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 1 846,67 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 54 m²), 5 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Exposition sud-ouest, Pas de balcon

A 15 mn de la gare de Houdan, dans un village avec école et commerce. Propriété de 300 m² environ composée d'une maison principale et d'une maison d'amis. La maison principale offre : salon, 2 salles à manger, cuisine aménagée et équipée, buanderie, chambre, salle de douche et 2 WC, à l'étage : 2 chambres, un grand bureau, salle de douche et WC. La maison d'amis offre : séjour, kichennette, salle de bains, WC, à l'étage une grande chambre dortoir. L'ensemble est complété par un garage double indépendant, un grand atelier et un cellier. Le tout est édifié sur un beau terrain paysagé et arboré de plus de 1800 m², agrémenté de 2 mares, une serre et un puits, dans un environnement calme et à l'abri des regards. A découvrir sans tarder !

Ville : Houdan
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78550
Coordonnées : 48.795426, 1.598465
Total : 745 320€
Prix d'acquisition : 554 000€
Travaux : 147 000€
Valeur du bien : 701 000€
Frais de notaire : 44 320€
Coût estimé : 44 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 13.95€/m²/mois
Fourchette : 10.96€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 4184€/mois
Loyer annuel estimé : 50210€/an
Fourchette totale : 3288€ - 5325€/mois
Fourchette annuelle : 39456€ - 63896€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 8.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 451,35 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 035 404 €
Prix d'achat :554 000 €
Décote à l'achat :-481 404€ (-46.5%)
Marge achat-revente :290 084€ (28.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :745 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 711,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :273,28€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 3 984,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :368 067,36€
Coût de l'assurance :81 985,20€
Taxe foncière : 5 021,01€/an
Soit par mois : 418,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 184,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 402,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-218,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 300 m²
Raison: DPE D - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres (estimation basée sur 300 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état mais nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :147 000 €(490 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:60 000€
    Isolation des combles: 300 m² × 200€/m² = 60000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et matériel)
  • Menuiseries:37 000€
    Fenêtres double vitrage: 37 fenêtres × 1000€/fenêtre = 37000€ (incluant pose et matériaux)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant installation et matériel)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Parquet flottant: 75 m² × 80€/m² = 6000€ (incluant pose et matériaux)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre et matériaux)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Houdan (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 112 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 184 €/mois
Revenus locatifs annuels : 50 210 €/an
Calcul : 4 184 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 25 389 €/an
Base de calcul : Emprunt de 745 320 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 279 €/an
Calcul : 273 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 021 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 147 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 180 689 €
Revenus locatifs : +50 210 €
Charges déductibles : -180 689 €
Résultat foncier Année 1 : -130 479 €(Déficit de 130 479 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 109 079 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 33 689 €/an
Revenus locatifs : +50 210 €
Charges déductibles : -33 689 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 521 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 109079.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 554 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 360 100 €(65% de 554 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 13 095 €/an
Calcul : 360 100 € × 3,636% = 13 095 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
150 210 €180 713 €25 413 €-130 503 €21 400 €109 103 €109 103 €
251 214 €33 043 €24 743 €18 171 €--90 932 €
352 239 €32 349 €24 049 €19 889 €--71 043 €
453 283 €31 631 €23 331 €21 652 €--49 391 €
554 349 €30 888 €22 588 €23 461 €--25 930 €
655 436 €30 119 €21 818 €25 317 €--613 €
756 545 €29 323 €21 022 €27 222 €---
857 676 €28 498 €20 198 €29 177 €---
958 829 €27 645 €19 345 €31 184 €---
1060 006 €26 762 €18 462 €33 243 €---
1161 206 €25 849 €17 548 €35 357 €---
1262 430 €24 903 €16 602 €37 527 €---
1363 679 €23 924 €15 623 €39 755 €---
1464 952 €22 910 €14 610 €42 042 €---
1566 251 €21 861 €13 561 €44 390 €---
1667 576 €20 776 €12 475 €46 801 €---
1768 928 €19 652 €11 351 €49 276 €---
1870 306 €18 489 €10 188 €51 818 €---
1971 712 €17 285 €8 984 €54 428 €---
2073 147 €16 039 €7 738 €57 108 €---
2174 610 €14 749 €6 448 €59 861 €---
2276 102 €13 414 €5 114 €62 688 €---
2377 624 €12 032 €3 732 €65 592 €---
2479 176 €10 602 €2 302 €68 574 €---
2580 760 €9 122 €821 €71 638 €---
TOTAL1 608 246 €722 578 €368 067 €885 668 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 885 668 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 50 210 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 544 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 544 €-6 420 €+16 964 €
2+10 544 €0 €+10 544 €
3+10 544 €0 €+10 544 €
4+10 544 €0 €+10 544 €
5+10 544 €0 €+10 544 €
6+10 544 €0 €+10 544 €
7+10 544 €+7 983 €+2 561 €
8+10 544 €+8 753 €+1 791 €
9+10 544 €+9 355 €+1 189 €
10+10 544 €+9 973 €+571 €
11+10 544 €+10 607 €-63 €
12+10 544 €+11 258 €-714 €
13+10 544 €+11 927 €-1 383 €
14+10 544 €+12 613 €-2 069 €
15+10 544 €+13 317 €-2 773 €
16+10 544 €+14 040 €-3 496 €
17+10 544 €+14 783 €-4 239 €
18+10 544 €+15 545 €-5 001 €
19+10 544 €+16 328 €-5 784 €
20+10 544 €+17 132 €-6 588 €
21+10 544 €+17 958 €-7 414 €
22+10 544 €+18 806 €-8 262 €
23+10 544 €+19 678 €-9 134 €
24+10 544 €+20 572 €-10 028 €
25+10 544 €+21 491 €-10 947 €
Total+263 600 €+265 700 €+-2 100 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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