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Vente appartement 4 pièces 74 m² Béziers (34500) - Superimmo

Bien expiré
VilleBéziers (34)
Surface74
Coût Total119 760
Loyer Annuel8 330
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois-85
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 027,03 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Fiche Id-SUP179459 : Découvrez cet appartement T4 de 74 m2 situé en rez-de-chaussée à Béziers. Ce bien se compose de quatre pièces principales, offrant un espace de vie confortable et lumineux. Il bénéficie d'une cave et d'un garage, idéals pour le rangement et le stationnement. L'appartement est vendu libre, ce qui vous permet d'emménager rapidement ou de le proposer à la location selon vos besoins. Situé dans un quartier calme et proche des commodités, ce bien représente une belle opportunité pour un premier achat ou un investissement locatif. N'attendez plus pour visiter ce T4 fonctionnel et bien situé à Béziers. - Mentions légales : Proposé à la vente à 76000 Euros (Dont 8.57% TTC d'honoraires à la charge de l'acquéreur, soit un prix hors honoraires de 70000 Euros) - DPE réalisé le : 01/09/2023 - Affaire suivie par Mr Stephane SIFFLET (Agent commercial independant) - Reseau Immo-Diffusion Beziers - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat au 09 74 53 13 81 (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.340948, 3.240294
Total : 119 760
Prix d'acquisition : 76 000
Travaux : 37 680
Valeur du bien : 113 680
Frais de notaire : 6 080
Coût estimé : 6 080
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 694€/mois
Loyer annuel estimé : 8330€/an
Fourchette totale : 546€ - 883€/mois
Fourchette annuelle : 6547€ - 10599€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 8.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 760
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :591,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :34,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 626,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 800,10
Coût de l'assurance :10 479,00
Taxe foncière : 833,00€/an
Soit par mois : 69,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 83,33€/mois
Soit par an : 999,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 694,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 779,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-85,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage actuel obsolète.
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres actuelles sont simples.
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, rénovation nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage).
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 680(509 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 3 000€
  • Menuiseries - Fenêtres:5 600
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 800€ = 5 600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Rénovation légère:3 200
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€ = 600€, Réfection électricité: 1 salon × 1 600€ = 1 600€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres - Revêtement sol et peinture:3 880
    Parquet flottant: 36 m² × 50€ = 1 800€, Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€ = 1 080€, Main d'œuvre: 1 000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 694 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 330 €/an
Calcul : 694 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 996 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 760 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 419 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 833 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 000 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 680
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 928
Revenus locatifs : +8 330
Charges déductibles : -43 928
Résultat foncier Année 1 : -35 598(Déficit de 35 598 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 198
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 248 €/an
Revenus locatifs : +8 330
Charges déductibles : -6 248
Résultat foncier Années 2+ : 2 082 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14198.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 33043 9324 000-35 60221 400 €14 202 €14 202 €
28 4976 1463 8942 351--11 851 €
38 6676 0363 7832 631--9 220 €
48 8405 9223 6702 918--6 302 €
59 0175 8043 5523 213--3 089 €
69 1975 6823 4303 515---
79 3815 5563 3043 825---
89 5695 4253 1734 143---
99 7605 2913 0384 469---
109 9555 1512 8994 804---
1110 1545 0072 7555 148---
1210 3574 8582 6055 500---
1310 5644 7032 4515 861---
1410 7764 5432 2916 232---
1510 9914 3782 1266 613---
1611 2114 2071 9557 004---
1711 4354 0311 7797 405---
1811 6643 8481 5967 816---
1911 8973 6591 4078 238---
2012 1353 4631 2118 672---
2112 3783 2611 0099 117---
2212 6263 0528009 573---
2312 8782 83658410 042---
2413 1362 61236010 524---
2513 3982 38012811 018---
TOTAL266 813151 78357 800115 03021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 030
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 330 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 749 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 749-6 420+8 169
2+1 7490+1 749
3+1 7490+1 749
4+1 7490+1 749
5+1 7490+1 749
6+1 749+128+1 621
7+1 749+1 148+601
8+1 749+1 243+506
9+1 749+1 341+408
10+1 749+1 441+308
11+1 749+1 544+205
12+1 749+1 650+99
13+1 749+1 758-9
14+1 749+1 870-121
15+1 749+1 984-235
16+1 749+2 101-352
17+1 749+2 221-472
18+1 749+2 345-596
19+1 749+2 472-723
20+1 749+2 602-853
21+1 749+2 735-986
22+1 749+2 872-1 123
23+1 749+3 013-1 264
24+1 749+3 157-1 408
25+1 749+3 305-1 556
Total+43 725+34 509+9 216
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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