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Achat maison

Bien expiré
VilleBoynes (45)
Surface258
Coût Total375 960
Loyer Annuel24 032
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-165
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 314 500 €
Surface : 258 m²
Prix au m² : 1 218,99 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

BAISSE DE PRIX ! COUP DE COEUR ! Venez découvrir cette magnifique maison de caractère alliant charme de l'ancien et rénovation de qualité, idéalement située au coeur d'une commune calme et agréable. D'une surface généreuse, elle offre de grands volumes et une belle luminosité dans toutes les pièces. Vous serez séduit par son vaste séjour double de 62 m², parfait pour recevoir ou profiter de moments en famille. La maison comprend 5 chambres spacieuses, idéales pour une grande famille ou pour aménager un bureau, un espace de jeu ou une chambre d'amis. Les prestations sont de qualité, alliant confort moderne et cachet authentique. À proximité immédiate des écoles et des commodités, cette maison est un véritable coup de coeur pour ceux qui recherchent un cadre de vie paisible sans s'éloigner de la vie quotidienne. DPE EXCEPTIONNEL ! ETIQUETTE B

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie B, Classe climat A Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1070.00 euros et 1510.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Boynes
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45300
Coordonnées : 48.110570, 2.359350
Total : 375 960
Prix d'acquisition : 314 500
Travaux : 36 300
Valeur du bien : 350 800
Frais de notaire : 25 160
Coût estimé : 25 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 258
Loyer prédit : 7.76€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 10.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 2003€/mois
Loyer annuel estimé : 24032€/an
Fourchette totale : 1529€ - 2624€/mois
Fourchette annuelle : 18344€ - 31483€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 8.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :375 960
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 858,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :109,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 967,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :181 450,61
Coût de l'assurance :32 896,50
Taxe foncière : 2 403,18€/an
Soit par mois : 200,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 002,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 167,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-165,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement partiel des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel ou total selon l'état
Quantité: 2 salles de bain (environ 20 m² total)
Raison: État moyen visible - salle de bain en bon état général mais quelques signes d'usure
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour toutes les 5 chambres, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 62 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 300(141 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 12000€ (incluant électroménager, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:9 000
    Rénovation chambres: 75 m² × 120€/m² = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:9 300
    Rénovation salon: 62 m² × 150€/m² = 9300€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Boynes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 003 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 032 €/an
Calcul : 2 003 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 545 €/an
Base de calcul : Emprunt de 375 960 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 316 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 403 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 564
Revenus locatifs : +24 032
Charges déductibles : -52 564
Résultat foncier Année 1 : -28 533(Déficit de 28 533 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 17 833
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 264 €/an
Revenus locatifs : +24 032
Charges déductibles : -16 264
Résultat foncier Années 2+ : 7 767 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 17832.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 314 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 204 425(65% de 314 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 434 €/an
Calcul : 204 425 € × 3,636% = 7 434
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 03252 57712 557-28 54510 700 €17 845 €17 845 €
224 51215 94212 2238 570--9 275 €
325 00315 59611 8779 406---
425 50315 23911 52010 264---
526 01314 86911 15011 144---
626 53314 48610 76712 047---
727 06414 09010 37112 973---
827 60513 6819 96213 924---
928 15713 2589 53914 899---
1028 72012 8209 10115 901---
1129 29512 3678 64816 928---
1229 88011 8988 17917 982---
1330 47811 4137 69419 065---
1431 08810 9127 19320 175---
1531 70910 3946 67521 316---
1632 3449 8576 13822 486---
1732 9909 3035 58423 688---
1833 6508 7295 01024 921---
1934 3238 1364 41726 188---
2035 0107 5223 80327 488---
2135 7106 8873 16828 823---
2236 4246 2302 51130 194---
2337 1535 5511 83231 602---
2437 8964 8491 13033 047---
2538 6544 12240334 532---
TOTAL769 744310 727181 451459 01810 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 459 018
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 032 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 047 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 047-3 210+8 257
2+5 0470+5 047
3+5 047+39+5 008
4+5 047+3 079+1 968
5+5 047+3 343+1 704
6+5 047+3 614+1 433
7+5 047+3 892+1 155
8+5 047+4 177+870
9+5 047+4 470+577
10+5 047+4 770+277
11+5 047+5 078-31
12+5 047+5 395-348
13+5 047+5 719-672
14+5 047+6 053-1 006
15+5 047+6 395-1 348
16+5 047+6 746-1 699
17+5 047+7 106-2 059
18+5 047+7 476-2 429
19+5 047+7 856-2 809
20+5 047+8 246-3 199
21+5 047+8 647-3 600
22+5 047+9 058-4 011
23+5 047+9 480-4 433
24+5 047+9 914-4 867
25+5 047+10 359-5 312
Total+126 175+137 705+-11 530
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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