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Achat maison

Bien expiré
VilleBoynes (45)
Surface258m²
Coût Total375 960€
Loyer Annuel24 032€
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-165€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 314 500 €
Surface : 258 m²
Prix au m² : 1 218,99 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

BAISSE DE PRIX ! COUP DE COEUR ! Venez découvrir cette magnifique maison de caractère alliant charme de l'ancien et rénovation de qualité, idéalement située au coeur d'une commune calme et agréable. D'une surface généreuse, elle offre de grands volumes et une belle luminosité dans toutes les pièces. Vous serez séduit par son vaste séjour double de 62 m², parfait pour recevoir ou profiter de moments en famille. La maison comprend 5 chambres spacieuses, idéales pour une grande famille ou pour aménager un bureau, un espace de jeu ou une chambre d'amis. Les prestations sont de qualité, alliant confort moderne et cachet authentique. À proximité immédiate des écoles et des commodités, cette maison est un véritable coup de coeur pour ceux qui recherchent un cadre de vie paisible sans s'éloigner de la vie quotidienne. DPE EXCEPTIONNEL ! ETIQUETTE B

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie B, Classe climat A Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1070.00 euros et 1510.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Boynes
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45300
Coordonnées : 48.110570, 2.359350
Total : 375 960€
Prix d'acquisition : 314 500€
Travaux : 36 300€
Valeur du bien : 350 800€
Frais de notaire : 25 160€
Coût estimé : 25 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 258m²
Loyer prédit : 7.76€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 10.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 2003€/mois
Loyer annuel estimé : 24032€/an
Fourchette totale : 1529€ - 2624€/mois
Fourchette annuelle : 18344€ - 31483€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 8.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :375 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 858,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :109,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 967,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :181 450,61€
Coût de l'assurance :32 896,50€
Taxe foncière : 2 403,18€/an
Soit par mois : 200,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 002,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 167,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-165,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement partiel des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel ou total selon l'état
Quantité: 2 salles de bain (environ 20 m² total)
Raison: État moyen visible - salle de bain en bon état général mais quelques signes d'usure
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour toutes les 5 chambres, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 62 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 300 €(141 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€ (incluant électroménager, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation chambres: 75 m² × 120€/m² = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:9 300€
    Rénovation salon: 62 m² × 150€/m² = 9300€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Boynes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 003 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 032 €/an
Calcul : 2 003 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 545 €/an
Base de calcul : Emprunt de 375 960 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 316 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 403 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 564 €
Revenus locatifs : +24 032 €
Charges déductibles : -52 564 €
Résultat foncier Année 1 : -28 533 €(Déficit de 28 533 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 17 833 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 264 €/an
Revenus locatifs : +24 032 €
Charges déductibles : -16 264 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 767 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 17832.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 314 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 204 425 €(65% de 314 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 434 €/an
Calcul : 204 425 € × 3,636% = 7 434 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 032 €52 577 €12 557 €-28 545 €10 700 €17 845 €17 845 €
224 512 €15 942 €12 223 €8 570 €--9 275 €
325 003 €15 596 €11 877 €9 406 €---
425 503 €15 239 €11 520 €10 264 €---
526 013 €14 869 €11 150 €11 144 €---
626 533 €14 486 €10 767 €12 047 €---
727 064 €14 090 €10 371 €12 973 €---
827 605 €13 681 €9 962 €13 924 €---
928 157 €13 258 €9 539 €14 899 €---
1028 720 €12 820 €9 101 €15 901 €---
1129 295 €12 367 €8 648 €16 928 €---
1229 880 €11 898 €8 179 €17 982 €---
1330 478 €11 413 €7 694 €19 065 €---
1431 088 €10 912 €7 193 €20 175 €---
1531 709 €10 394 €6 675 €21 316 €---
1632 344 €9 857 €6 138 €22 486 €---
1732 990 €9 303 €5 584 €23 688 €---
1833 650 €8 729 €5 010 €24 921 €---
1934 323 €8 136 €4 417 €26 188 €---
2035 010 €7 522 €3 803 €27 488 €---
2135 710 €6 887 €3 168 €28 823 €---
2236 424 €6 230 €2 511 €30 194 €---
2337 153 €5 551 €1 832 €31 602 €---
2437 896 €4 849 €1 130 €33 047 €---
2538 654 €4 122 €403 €34 532 €---
TOTAL769 744 €310 727 €181 451 €459 018 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 459 018 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 032 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 047 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 047 €-3 210 €+8 257 €
2+5 047 €0 €+5 047 €
3+5 047 €+39 €+5 008 €
4+5 047 €+3 079 €+1 968 €
5+5 047 €+3 343 €+1 704 €
6+5 047 €+3 614 €+1 433 €
7+5 047 €+3 892 €+1 155 €
8+5 047 €+4 177 €+870 €
9+5 047 €+4 470 €+577 €
10+5 047 €+4 770 €+277 €
11+5 047 €+5 078 €-31 €
12+5 047 €+5 395 €-348 €
13+5 047 €+5 719 €-672 €
14+5 047 €+6 053 €-1 006 €
15+5 047 €+6 395 €-1 348 €
16+5 047 €+6 746 €-1 699 €
17+5 047 €+7 106 €-2 059 €
18+5 047 €+7 476 €-2 429 €
19+5 047 €+7 856 €-2 809 €
20+5 047 €+8 246 €-3 199 €
21+5 047 €+8 647 €-3 600 €
22+5 047 €+9 058 €-4 011 €
23+5 047 €+9 480 €-4 433 €
24+5 047 €+9 914 €-4 867 €
25+5 047 €+10 359 €-5 312 €
Total+126 175 €+137 705 €+-11 530 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 222 jours
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