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Appartement Vesoul 3 pièces 85 m2

Bien expiré
VilleVesoul (70)
Surface85
Coût Total119 360
Loyer Annuel8 684
Rentabilité7.28%
Cashflow/mois+17
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 847,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 85 m², 3 pièces, 2 chambres, Placards, Toilettes séparées, Parquet, Rez-de-chaussée

L'agence Bersot Immobilier vous propose à la vente ce bel appartement de caractère de 85 m², idéalement situé en plein centre-ville de Vesoul, à proximité immédiate des commerces, écoles, services et commodités.

Dès l'entrée, vous serez séduit par le charme de l'ancien et les beaux volumes qu'offre ce bien. Lumineux et agréable à vivre, il dispose d'une vaste pièce de vie comprenant un grand salon-séjour, parfaite pour recevoir famille et amis dans un cadre chaleureux.

L'appartement se compose également d'une cuisine équipée, de deux grandes chambres, d'un dressing offrant un espace de rangement appréciable, ainsi que d'une salle de bains et de Wc indépendants.

Grâce à sa situation privilégiée et à sa configuration fonctionnelle, ce bien conviendra aussi bien à une résidence principale qu'à un investissement locatif. Son cachet, ses volumes généreux et sa luminosité en font un appartement rare sur le secteur.

Une belle opportunité à découvrir sans tarder !

Pour toute information complémentaire ou pour venir découvrir tout le charme de cet appartement, contactez Noel Alex ou par mail à afin d'organiser une visite.

Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.625069, 6.158600
Total : 119 360
Prix d'acquisition : 72 000
Travaux : 41 600
Valeur du bien : 113 600
Frais de notaire : 5 760
Coût estimé : 5 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 724€/mois
Loyer annuel estimé : 8684€/an
Fourchette totale : 570€ - 919€/mois
Fourchette annuelle : 6836€ - 11032€/an
Rentabilité brute :7.28%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 9.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 100,47 €/m²
Basé sur :256 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 540
Prix d'achat :72 000
Décote à l'achat :-21 540 (-23.0%)
Marge achat-revente :-25 820€ (-27.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 360
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :599,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :34,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 634,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 479,93
Coût de l'assurance :10 444,00
Taxe foncière : 868,42€/an
Soit par mois : 72,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 723,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 706,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :17,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 232 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 600(489 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ (incluant installation), Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€ (incluant installation)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3000€ (incluant installation), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:600
    Rafraîchissement salle de bain: 5 m² × 100€/m² = 500€, Main d'œuvre: 100€
  • Chambres:2 700
    Peinture et revêtement sol: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:900
    Peinture salon: 20 m² × 45€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vesoul (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 724 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 684 €/an
Calcul : 724 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 161 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 360 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 418 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 868 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 047
Revenus locatifs : +8 684
Charges déductibles : -47 047
Résultat foncier Année 1 : -38 363(Déficit de 38 363 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 963
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 447 €/an
Revenus locatifs : +8 684
Charges déductibles : -5 447
Résultat foncier Années 2+ : 3 237 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16962.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 68447 0514 165-38 36721 400 €16 967 €16 967 €
28 8585 3424 0563 516--13 451 €
39 0355 2303 9433 805--9 646 €
49 2165 1133 8274 103--5 543 €
59 4004 9923 7064 408--1 135 €
69 5884 8673 5814 721---
79 7804 7383 4515 042---
89 9754 6033 3175 372---
910 1754 4643 1785 711---
1010 3784 3203 0346 058---
1110 5864 1712 8856 415---
1210 7984 0162 7306 781---
1311 0143 8562 5707 158---
1411 2343 6902 4047 544---
1511 4593 5182 2327 940---
1611 6883 3402 0548 347---
1711 9223 1561 8708 766---
1812 1602 9651 6799 195---
1912 4032 7671 4819 636---
2012 6512 5621 27610 089---
2112 9042 3501 06410 554---
2213 1622 13084411 032---
2313 4261 90261611 523---
2413 6941 66638012 028---
2513 9681 42213612 546---
TOTAL278 159134 23560 480143 92421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 924
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 684 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 824 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 824-6 420+8 244
2+1 8240+1 824
3+1 8240+1 824
4+1 8240+1 824
5+1 8240+1 824
6+1 824+1 076+748
7+1 824+1 513+311
8+1 824+1 612+212
9+1 824+1 713+111
10+1 824+1 817+7
11+1 824+1 925-101
12+1 824+2 034-210
13+1 824+2 147-323
14+1 824+2 263-439
15+1 824+2 382-558
16+1 824+2 504-680
17+1 824+2 630-806
18+1 824+2 758-934
19+1 824+2 891-1 067
20+1 824+3 027-1 203
21+1 824+3 166-1 342
22+1 824+3 310-1 486
23+1 824+3 457-1 633
24+1 824+3 608-1 784
25+1 824+3 764-1 940
Total+45 600+43 177+2 423
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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