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Appartement Vesoul 3 pièces 85 m2

Bien expiré
VilleVesoul (70)
Surface85m²
Coût Total119 360€
Loyer Annuel8 684€
Rentabilité7.28%
Cashflow/mois+17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 847,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 85 m², 3 pièces, 2 chambres, Placards, Toilettes séparées, Parquet, Rez-de-chaussée

L'agence Bersot Immobilier vous propose à la vente ce bel appartement de caractère de 85 m², idéalement situé en plein centre-ville de Vesoul, à proximité immédiate des commerces, écoles, services et commodités.

Dès l'entrée, vous serez séduit par le charme de l'ancien et les beaux volumes qu'offre ce bien. Lumineux et agréable à vivre, il dispose d'une vaste pièce de vie comprenant un grand salon-séjour, parfaite pour recevoir famille et amis dans un cadre chaleureux.

L'appartement se compose également d'une cuisine équipée, de deux grandes chambres, d'un dressing offrant un espace de rangement appréciable, ainsi que d'une salle de bains et de Wc indépendants.

Grâce à sa situation privilégiée et à sa configuration fonctionnelle, ce bien conviendra aussi bien à une résidence principale qu'à un investissement locatif. Son cachet, ses volumes généreux et sa luminosité en font un appartement rare sur le secteur.

Une belle opportunité à découvrir sans tarder !

Pour toute information complémentaire ou pour venir découvrir tout le charme de cet appartement, contactez Noel Alex ou par mail à afin d'organiser une visite.

Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.625069, 6.158600
Total : 119 360€
Prix d'acquisition : 72 000€
Travaux : 41 600€
Valeur du bien : 113 600€
Frais de notaire : 5 760€
Coût estimé : 5 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 724€/mois
Loyer annuel estimé : 8684€/an
Fourchette totale : 570€ - 919€/mois
Fourchette annuelle : 6836€ - 11032€/an
Rentabilité brute :7.28%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 9.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 100,47 €/m²
Basé sur :256 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 540 €
Prix d'achat :72 000 €
Décote à l'achat :-21 540€ (-23.0%)
Marge achat-revente :-25 820€ (-27.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :599,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :34,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 634,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 479,93€
Coût de l'assurance :10 444,00€
Taxe foncière : 868,42€/an
Soit par mois : 72,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 723,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 706,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :17,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 232 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 600 €(489 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ (incluant installation), Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€ (incluant installation)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3000€ (incluant installation), Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:600€
    Rafraîchissement salle de bain: 5 m² × 100€/m² = 500€, Main d'œuvre: 100€
  • Chambres:2 700€
    Peinture et revêtement sol: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:900€
    Peinture salon: 20 m² × 45€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vesoul (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 724 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 684 €/an
Calcul : 724 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 161 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 360 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 418 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 868 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 047 €
Revenus locatifs : +8 684 €
Charges déductibles : -47 047 €
Résultat foncier Année 1 : -38 363 €(Déficit de 38 363 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 963 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 447 €/an
Revenus locatifs : +8 684 €
Charges déductibles : -5 447 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 237 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16962.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800 €(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 684 €47 051 €4 165 €-38 367 €21 400 €16 967 €16 967 €
28 858 €5 342 €4 056 €3 516 €--13 451 €
39 035 €5 230 €3 943 €3 805 €--9 646 €
49 216 €5 113 €3 827 €4 103 €--5 543 €
59 400 €4 992 €3 706 €4 408 €--1 135 €
69 588 €4 867 €3 581 €4 721 €---
79 780 €4 738 €3 451 €5 042 €---
89 975 €4 603 €3 317 €5 372 €---
910 175 €4 464 €3 178 €5 711 €---
1010 378 €4 320 €3 034 €6 058 €---
1110 586 €4 171 €2 885 €6 415 €---
1210 798 €4 016 €2 730 €6 781 €---
1311 014 €3 856 €2 570 €7 158 €---
1411 234 €3 690 €2 404 €7 544 €---
1511 459 €3 518 €2 232 €7 940 €---
1611 688 €3 340 €2 054 €8 347 €---
1711 922 €3 156 €1 870 €8 766 €---
1812 160 €2 965 €1 679 €9 195 €---
1912 403 €2 767 €1 481 €9 636 €---
2012 651 €2 562 €1 276 €10 089 €---
2112 904 €2 350 €1 064 €10 554 €---
2213 162 €2 130 €844 €11 032 €---
2313 426 €1 902 €616 €11 523 €---
2413 694 €1 666 €380 €12 028 €---
2513 968 €1 422 €136 €12 546 €---
TOTAL278 159 €134 235 €60 480 €143 924 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 924 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 684 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 824 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 824 €-6 420 €+8 244 €
2+1 824 €0 €+1 824 €
3+1 824 €0 €+1 824 €
4+1 824 €0 €+1 824 €
5+1 824 €0 €+1 824 €
6+1 824 €+1 076 €+748 €
7+1 824 €+1 513 €+311 €
8+1 824 €+1 612 €+212 €
9+1 824 €+1 713 €+111 €
10+1 824 €+1 817 €+7 €
11+1 824 €+1 925 €-101 €
12+1 824 €+2 034 €-210 €
13+1 824 €+2 147 €-323 €
14+1 824 €+2 263 €-439 €
15+1 824 €+2 382 €-558 €
16+1 824 €+2 504 €-680 €
17+1 824 €+2 630 €-806 €
18+1 824 €+2 758 €-934 €
19+1 824 €+2 891 €-1 067 €
20+1 824 €+3 027 €-1 203 €
21+1 824 €+3 166 €-1 342 €
22+1 824 €+3 310 €-1 486 €
23+1 824 €+3 457 €-1 633 €
24+1 824 €+3 608 €-1 784 €
25+1 824 €+3 764 €-1 940 €
Total+45 600 €+43 177 €+2 423 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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