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Appartement à vendre

VilleLélex (01)
Surface51.52m²
Coût Total140 800€
Loyer Annuel9 368€
Rentabilité6.65%
Cashflow/mois-196€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 51.52 m²
Prix au m² : 1 843,94 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, 1er étage, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Cheminée, 1 chambre, Entrée séparée, Balcon, Belle vue, Exposition ouest, TV par câble, Gardien, Digicode

LELEX - APPARTEMENT DE TYPE 2 (52 m² habitables)

Ce bien bénéficie d'honoraires fixes de 3000 € TTC : une tarification transparente et avantageuse pour vendre ou acheter en toute confiance.

A deux pas des remontées mécaniques et des commerces, au cœur du village,

Appartement de type 2, meublé, d'une superficie habitable d'environ 52 m², situé au 1er étage (sans ascenseur).

Celui-ci comprend :

  • entrée + placard,
  • séjour/salon + accès balcon,
  • cuisine aménagée ouverte sur le séjour,
  • une grande chambre (13 m²) équipée d'un lit double et de 2 lits jumeaux,
  • salle-de-douches,
  • toilettes séparées.

Grand balcon (6 m²) + cave.

Jolie vue dégagée. Exposition Ouest. Très lumineux.

Chauffage collectif au fioul (air pulsé) + radiateurs individuels électriques.

Volets roulants électriques. Immeuble sécurisé par digicode. Copropriété avec gardien.

Charges de copropriété annuelles : 1750 € incluant l'eau chaude et le chauffage collectif.

Lots de copropriété : 80

PRIX : 95 000 € HONORAIRES INCLUS / PRIX : 92 000 € HONORAIRES EXCLUS / HONORAIRES A LA CHARGE DE L'ACQUEREUR : 3000.00 € TTC soit 3.26 %

Ville : Lélex
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01410
Coordonnées : 46.287474, 5.927202
Total : 140 800€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 38 200€
Valeur du bien : 133 200€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51.52m²
Loyer prédit : 15.15€/m²/mois
Fourchette : 11.57€ - 19.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 781€/mois
Loyer annuel estimé : 9368€/an
Fourchette totale : 596€ - 1023€/mois
Fourchette annuelle : 7150€ - 12273€/an
Rentabilité brute :6.65%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 8.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 480,77 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :127 809 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-32 809€ (-25.7%)
Marge achat-revente :-12 991€ (-10.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :701,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :51,63€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 752,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 532,39€
Coût de l'assurance :15 488,00€
Taxe foncière : 936,80€/an
Soit par mois : 78,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 145,83€/mois
Soit par an : 1 750,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 780,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 976,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-195,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 379 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage collectif au fioul
Quantité: 1 système pour 51.52 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des installations et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise à jour et mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement possible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des installations électriques
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 200 €(741 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€/fenêtre = 6500€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5000€ (matériaux) + 5000€ (main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant pose)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lélex (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 781 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 368 €/an
Calcul : 781 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 796 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 800 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 620 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 937 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 750 €/an
Calcul : 146 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 303 €
Revenus locatifs : +9 368 €
Charges déductibles : -46 303 €
Résultat foncier Année 1 : -36 935 €(Déficit de 36 935 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 535 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 103 €/an
Revenus locatifs : +9 368 €
Charges déductibles : -8 103 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 265 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15534.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 368 €46 307 €4 801 €-36 939 €21 400 €15 539 €15 539 €
29 555 €7 981 €4 674 €1 575 €--13 964 €
39 746 €7 849 €4 543 €1 897 €--12 067 €
49 941 €7 714 €4 408 €2 228 €--9 840 €
510 140 €7 573 €4 267 €2 567 €--7 273 €
610 343 €7 428 €4 122 €2 915 €--4 358 €
710 550 €7 278 €3 971 €3 272 €--1 086 €
810 761 €7 122 €3 816 €3 639 €---
910 976 €6 961 €3 655 €4 015 €---
1011 196 €6 794 €3 488 €4 402 €---
1111 420 €6 621 €3 315 €4 798 €---
1211 648 €6 443 €3 136 €5 205 €---
1311 881 €6 258 €2 951 €5 623 €---
1412 119 €6 066 €2 760 €6 052 €---
1512 361 €5 868 €2 562 €6 493 €---
1612 608 €5 663 €2 357 €6 945 €---
1712 860 €5 451 €2 144 €7 410 €---
1813 117 €5 231 €1 925 €7 886 €---
1913 380 €5 004 €1 697 €8 376 €---
2013 647 €4 768 €1 462 €8 879 €---
2113 920 €4 525 €1 218 €9 396 €---
2214 199 €4 272 €966 €9 926 €---
2314 483 €4 011 €705 €10 471 €---
2414 772 €3 741 €435 €11 031 €---
2515 068 €3 461 €155 €11 606 €---
TOTAL300 060 €190 390 €69 532 €109 670 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 670 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 368 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 967 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 967 €-6 420 €+8 387 €
2+1 967 €0 €+1 967 €
3+1 967 €0 €+1 967 €
4+1 967 €0 €+1 967 €
5+1 967 €0 €+1 967 €
6+1 967 €0 €+1 967 €
7+1 967 €0 €+1 967 €
8+1 967 €+766 €+1 201 €
9+1 967 €+1 205 €+762 €
10+1 967 €+1 320 €+647 €
11+1 967 €+1 439 €+528 €
12+1 967 €+1 562 €+405 €
13+1 967 €+1 687 €+280 €
14+1 967 €+1 816 €+151 €
15+1 967 €+1 948 €+19 €
16+1 967 €+2 084 €-117 €
17+1 967 €+2 223 €-256 €
18+1 967 €+2 366 €-399 €
19+1 967 €+2 513 €-546 €
20+1 967 €+2 664 €-697 €
21+1 967 €+2 819 €-852 €
22+1 967 €+2 978 €-1 011 €
23+1 967 €+3 141 €-1 174 €
24+1 967 €+3 309 €-1 342 €
25+1 967 €+3 482 €-1 515 €
Total+49 175 €+32 901 €+16 274 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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