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Maison à rénover avec garage et terrain

VillePoueyferré (65)
Surface110m²
Coût Total210 560€
Loyer Annuel11 105€
Rentabilité5.27%
Cashflow/mois-272€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 154,55 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 110 m², 4 pièces, 505 m² de terrain, Cheminée, Toilettes séparées, 1 garage, 1 place de parking

Exclusivité Agence Européenne Située sur la route de Pau, maison mitoyenne élevée sur deux niveaux avec terrain de 505 m2 et garage. Elle est composée en rez-de-chaussée d'un double séjour avec cheminée, cuisine indépendante, chambre et wc. A l'étage: trois chambres, salle de bain et rangement. Sur le terrain: garage et atelier. Travaux à prévoir. Prix: 127 00€ omprenant 5.87% de commission à la charge de l'acquéreur incluant le prêt d'un véhicule de déménagement (Prix: 120 000 € hors honoraires). Votre contact: Frédéric Riqué, [Coordonnées masquées], [Coordonnées masquées]

Ville : Poueyferré
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65100
Coordonnées : 43.126662, -0.078909
Total : 210 560€
Prix d'acquisition : 127 000€
Travaux : 73 400€
Valeur du bien : 200 400€
Frais de notaire : 10 160€
Coût estimé : 10 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 8.41€/m²/mois
Fourchette : 6.74€ - 10.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 925€/mois
Loyer annuel estimé : 11105€/an
Fourchette totale : 741€ - 1155€/mois
Fourchette annuelle : 8896€ - 13864€/an
Rentabilité brute :5.27%
Fourchette de rentabilité :4.22% - 6.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 828,25 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :201 108 €
Prix d'achat :127 000 €
Décote à l'achat :-74 108€ (-36.8%)
Marge achat-revente :-9 452€ (-4.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 051,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :52,64€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 104,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 996,74€
Coût de l'assurance :15 792,00€
Taxe foncière : 1 110,53€/an
Soit par mois : 92,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 925,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 197,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-271,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 441 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon : murs, sol, peinture
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des 3 chambres : revêtement sol, peinture, électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + 10 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité
Quantité: plomberie complète
Raison: État général de la plomberie à vérifier et mettre aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 400 €(667 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 600€
    Isolation des combles: 110 m² × 60€/m² = 6600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (installation incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant murs, sol, peinture, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation complète 3 chambres: 45 m² × 200€/m² = 9000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, main d'œuvre)
  • Électricité:1 300€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau × 1000€ + 10 prises × 30€ = 1300€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:5 000€
    Mise aux normes plomberie: 5000€ (réfection complète, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poueyferré (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 925 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 105 €/an
Calcul : 925 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 235 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 560 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 632 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 111 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 378 €
Revenus locatifs : +11 105 €
Charges déductibles : -82 378 €
Résultat foncier Année 1 : -71 272 €(Déficit de 71 272 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 872 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 978 €/an
Revenus locatifs : +11 105 €
Charges déductibles : -8 978 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 128 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49872.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 550 €(65% de 127 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 002 €/an
Calcul : 82 550 € × 3,636% = 3 002 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 105 €82 384 €7 242 €-71 279 €21 400 €49 879 €49 879 €
211 327 €8 794 €7 052 €2 533 €--47 346 €
311 554 €8 597 €6 855 €2 957 €--44 389 €
411 785 €8 393 €6 651 €3 392 €--40 997 €
512 021 €8 182 €6 440 €3 839 €--37 159 €
612 261 €7 964 €6 221 €4 298 €--32 861 €
712 506 €7 737 €5 995 €4 769 €--28 092 €
812 757 €7 503 €5 761 €5 254 €--22 838 €
913 012 €7 260 €5 518 €5 751 €--17 087 €
1013 272 €7 009 €5 267 €6 263 €--10 824 €
1113 537 €6 749 €5 007 €6 788 €--4 035 €
1213 808 €6 480 €4 737 €7 328 €---
1314 084 €6 201 €4 459 €7 883 €---
1414 366 €5 912 €4 170 €8 454 €---
1514 653 €5 613 €3 871 €9 040 €---
1614 946 €5 304 €3 562 €9 642 €---
1715 245 €4 983 €3 241 €10 262 €---
1815 550 €4 652 €2 909 €10 898 €---
1915 861 €4 308 €2 566 €11 553 €---
2016 178 €3 953 €2 210 €12 226 €---
2116 502 €3 584 €1 842 €12 917 €---
2216 832 €3 203 €1 461 €13 629 €---
2317 169 €2 809 €1 066 €14 360 €---
2417 512 €2 400 €658 €15 112 €---
2517 862 €1 977 €235 €15 885 €---
TOTAL355 707 €221 952 €104 997 €133 755 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 755 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 105 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 332 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 332 €-6 420 €+8 752 €
2+2 332 €0 €+2 332 €
3+2 332 €0 €+2 332 €
4+2 332 €0 €+2 332 €
5+2 332 €0 €+2 332 €
6+2 332 €0 €+2 332 €
7+2 332 €0 €+2 332 €
8+2 332 €0 €+2 332 €
9+2 332 €0 €+2 332 €
10+2 332 €0 €+2 332 €
11+2 332 €0 €+2 332 €
12+2 332 €+2 199 €+133 €
13+2 332 €+2 365 €-33 €
14+2 332 €+2 536 €-204 €
15+2 332 €+2 712 €-380 €
16+2 332 €+2 893 €-561 €
17+2 332 €+3 079 €-747 €
18+2 332 €+3 270 €-938 €
19+2 332 €+3 466 €-1 134 €
20+2 332 €+3 668 €-1 336 €
21+2 332 €+3 875 €-1 543 €
22+2 332 €+4 089 €-1 757 €
23+2 332 €+4 308 €-1 976 €
24+2 332 €+4 534 €-2 202 €
25+2 332 €+4 766 €-2 434 €
Total+58 300 €+41 337 €+16 963 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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