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Duplex à vendre

Bien expiré
VilleToulouse (31)
Surface76m²
Coût Total130 140€
Loyer Annuel11 254€
Rentabilité8.65%
Cashflow/mois+171€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 026,32 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, 2 chambres, Balcon, Pas de cave

TOULOUSE appartement T3 DUPLEX 76 m² VENTE À TERME LIBRE Référence 422531113 Bouquet : 78000 EUR Rente : 783 EUR/mois Valeur du bien : 219000 EUR

Descriptif du bien : TOULOUSE Quartier Casselardit -180m de l'arrêt de BUS -300 mètres de l' Ecole d'ingénieurs aéronautique et spatiale Toulouse - IPSA T3 DUPLEX de 76 m² Salon ouvert sur balcon, une cuisine séparée, A l'étage: 2 chambres, 1 grande pièce, une salle de bains Quelques travaux à prévoir Idéalement situé, commerces et transport Analyse financière : TOULOUSE appartement T3 DUPLEX 76 m² VENTE À TERME LIBRE Devenez-en propriétaire immédiatement sans emprunt bancaire Modalités : -Valeur du bien: 219.000EUR FAI

-Apport: 78.000EUR FAI -Mensualités: 783EUR pendant 15 ans -le loyer couvre la mensualité = auto-financement! -Sans intérêt et sans recours au crédit bancaire Une solution intelligente, accessible et sans risque de taux dans un secteur recherché avec tension locative forte

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31300
Coordonnées : 43.598664, 1.405718
Total : 130 140€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 45 900€
Valeur du bien : 123 900€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 938€/mois
Loyer annuel estimé : 11254€/an
Fourchette totale : 734€ - 1198€/mois
Fourchette annuelle : 8811€ - 14375€/an
Rentabilité brute :8.65%
Fourchette de rentabilité :6.77% - 11.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 387,1 €/m²
Basé sur :405 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :257 420 €
Prix d'achat :78 000 €
Décote à l'achat :-179 420€ (-69.7%)
Marge achat-revente :127 280€ (49.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :635,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 673,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 530,74€
Coût de l'assurance :11 387,25€
Taxe foncière : 1 125,40€/an
Soit par mois : 93,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 937,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 767,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :170,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 900 €(604 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 2 chambres × 750€ = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région sans coefficient supplémentaire.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 938 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 254 €/an
Calcul : 938 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 200 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 140 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 455 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 125 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 681 €
Revenus locatifs : +11 254 €
Charges déductibles : -51 681 €
Résultat foncier Année 1 : -40 427 €(Déficit de 40 427 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 027 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 781 €/an
Revenus locatifs : +11 254 €
Charges déductibles : -5 781 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 473 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19027.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 254 €51 685 €4 205 €-40 432 €21 400 €19 032 €19 032 €
211 479 €5 672 €4 091 €5 807 €--13 224 €
311 709 €5 555 €3 974 €6 154 €--7 070 €
411 943 €5 433 €3 852 €6 510 €--561 €
512 182 €5 308 €3 727 €6 874 €---
612 425 €5 178 €3 598 €7 247 €---
712 674 €5 045 €3 464 €7 629 €---
812 927 €4 907 €3 326 €8 021 €---
913 186 €4 764 €3 183 €8 422 €---
1013 450 €4 616 €3 035 €8 833 €---
1113 719 €4 464 €2 883 €9 255 €---
1213 993 €4 306 €2 726 €9 686 €---
1314 273 €4 144 €2 563 €10 129 €---
1414 558 €3 976 €2 395 €10 583 €---
1514 849 €3 802 €2 221 €11 047 €---
1615 146 €3 622 €2 042 €11 524 €---
1715 449 €3 437 €1 856 €12 012 €---
1815 758 €3 246 €1 665 €12 513 €---
1916 073 €3 048 €1 467 €13 026 €---
2016 395 €2 843 €1 262 €13 552 €---
2116 723 €2 632 €1 051 €14 091 €---
2217 057 €2 414 €833 €14 644 €---
2317 398 €2 188 €607 €15 210 €---
2417 746 €1 955 €374 €15 791 €---
2518 101 €1 714 €133 €16 387 €---
TOTAL360 468 €145 953 €60 531 €214 515 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 214 515 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 254 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 363 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 363 €-6 420 €+8 783 €
2+2 363 €0 €+2 363 €
3+2 363 €0 €+2 363 €
4+2 363 €0 €+2 363 €
5+2 363 €+1 894 €+469 €
6+2 363 €+2 174 €+189 €
7+2 363 €+2 289 €+74 €
8+2 363 €+2 406 €-43 €
9+2 363 €+2 527 €-164 €
10+2 363 €+2 650 €-287 €
11+2 363 €+2 776 €-413 €
12+2 363 €+2 906 €-543 €
13+2 363 €+3 039 €-676 €
14+2 363 €+3 175 €-812 €
15+2 363 €+3 314 €-951 €
16+2 363 €+3 457 €-1 094 €
17+2 363 €+3 604 €-1 241 €
18+2 363 €+3 754 €-1 391 €
19+2 363 €+3 908 €-1 545 €
20+2 363 €+4 066 €-1 703 €
21+2 363 €+4 227 €-1 864 €
22+2 363 €+4 393 €-2 030 €
23+2 363 €+4 563 €-2 200 €
24+2 363 €+4 737 €-2 374 €
25+2 363 €+4 916 €-2 553 €
Total+59 075 €+64 354 €+-5 279 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
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