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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSouterraine (23)
Surface145m²
Coût Total117 070€
Loyer Annuel11 766€
Rentabilité10.05%
Cashflow/mois+268€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 689,66 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : -2/2, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 6 chambres, 1 parking: Place dans la rue

immeuble locatif dans un quartier calme en centre ville de la souterraine proche des centres commerciaux et du lycée

Ville : Souterraine
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23300
Coordonnées : 46.250899, 1.467351
Total : 117 070€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 9 070€
Valeur du bien : 109 070€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 6.76€/m²/mois
Fourchette : 5.35€ - 8.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 981€/mois
Loyer annuel estimé : 11766€/an
Fourchette totale : 776€ - 1240€/mois
Fourchette annuelle : 9307€ - 14875€/an
Rentabilité brute :10.05%
Fourchette de rentabilité :7.95% - 12.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :536,54 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :77 798 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :+22 202€ (+28.5%)
Marge achat-revente :-39 272€ (-50.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 070€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :580,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :34,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 614,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 063,34€
Coût de l'assurance :10 243,62€
Taxe foncière : 1 176,63€/an
Soit par mois : 98,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 980,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 712,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :267,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de quelques éléments de mobilier.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: salon (14 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture légèrement usée.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 070 €(63 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 200€
    Mobilier cuisine: 10 m² × 300€/m² = 3000€, Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 150€
    Robinetterie: 1 unité × 150€ = 150€, Peinture salle de bain: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon - Peinture:840€
    Peinture salon: 14 m² × 40€/m² = 560€, Main d'œuvre: 280€
  • Chambres - Peinture:2 880€
    Peinture chambres: 72 m² × 40€/m² = 2880€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Souterraine (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 981 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 766 €/an
Calcul : 981 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 941 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 070 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 410 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 177 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 070 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 598 €
Revenus locatifs : +11 766 €
Charges déductibles : -14 598 €
Résultat foncier Année 1 : -2 831 €(Déficit de 2 831 €)
Imputable sur revenu global : 2 831 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 528 €/an
Revenus locatifs : +11 766 €
Charges déductibles : -5 528 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 239 €/an
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 766 €14 602 €3 945 €-2 835 €2 835 €--
212 002 €5 427 €3 841 €6 575 €---
312 242 €5 319 €3 732 €6 923 €---
412 486 €5 207 €3 620 €7 280 €---
512 736 €5 091 €3 504 €7 645 €---
612 991 €4 971 €3 385 €8 020 €---
713 251 €4 847 €3 261 €8 404 €---
813 516 €4 719 €3 132 €8 797 €---
913 786 €4 586 €2 999 €9 200 €---
1014 062 €4 448 €2 862 €9 613 €---
1114 343 €4 306 €2 720 €10 037 €---
1214 630 €4 159 €2 573 €10 471 €---
1314 922 €4 007 €2 421 €10 915 €---
1415 221 €3 850 €2 263 €11 371 €---
1515 525 €3 687 €2 101 €11 838 €---
1615 836 €3 518 €1 932 €12 317 €---
1716 153 €3 344 €1 758 €12 809 €---
1816 476 €3 164 €1 577 €13 312 €---
1916 805 €2 977 €1 391 €13 828 €---
2017 141 €2 784 €1 198 €14 357 €---
2117 484 €2 584 €998 €14 900 €---
2217 834 €2 377 €791 €15 456 €---
2318 190 €2 164 €577 €16 027 €---
2418 554 €1 942 €356 €16 612 €---
2518 925 €1 713 €127 €17 212 €---
TOTAL376 877 €105 793 €57 063 €271 084 €2 835 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 851 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 271 084 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 766 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 471 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 471 €-851 €+3 322 €
2+2 471 €+1 972 €+499 €
3+2 471 €+2 077 €+394 €
4+2 471 €+2 184 €+287 €
5+2 471 €+2 294 €+177 €
6+2 471 €+2 406 €+65 €
7+2 471 €+2 521 €-50 €
8+2 471 €+2 639 €-168 €
9+2 471 €+2 760 €-289 €
10+2 471 €+2 884 €-413 €
11+2 471 €+3 011 €-540 €
12+2 471 €+3 141 €-670 €
13+2 471 €+3 275 €-804 €
14+2 471 €+3 411 €-940 €
15+2 471 €+3 552 €-1 081 €
16+2 471 €+3 695 €-1 224 €
17+2 471 €+3 843 €-1 372 €
18+2 471 €+3 994 €-1 523 €
19+2 471 €+4 148 €-1 677 €
20+2 471 €+4 307 €-1 836 €
21+2 471 €+4 470 €-1 999 €
22+2 471 €+4 637 €-2 166 €
23+2 471 €+4 808 €-2 337 €
24+2 471 €+4 984 €-2 513 €
25+2 471 €+5 164 €-2 693 €
Total+61 775 €+81 325 €+-19 550 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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