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Maison 5 pièces 104 m²

VilleConfolens (16)
Surface104m²
Coût Total130 340€
Loyer Annuel7 770€
Rentabilité5.96%
Cashflow/mois-92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 538,46 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg de 5 pièces principales

A 10 min de Confolens, maison ancienne comprenant au RDC, une entrée, un séjour, une cuisine, une salle d'eau, un WC, à l'étage, 3 chambres, un dressing, une salle de bain. Garage accolé. Honoraires à charge acquéreur : 12%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 414-1054 Date de réalisation du diagnostic : 19/02/2025 Prix hors honoraires : 50 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 670 € et 5 030 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Confolens
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16500
Coordonnées : 46.014565, 0.671957
Total : 130 340€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 69 860€
Valeur du bien : 125 860€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 6.23€/m²/mois
Fourchette : 4.72€ - 8.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 648€/mois
Loyer annuel estimé : 7770€/an
Fourchette totale : 491€ - 854€/mois
Fourchette annuelle : 5893€ - 10245€/an
Rentabilité brute :5.96%
Fourchette de rentabilité :4.52% - 7.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :715,91 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 455 €
Prix d'achat :56 000 €
Décote à l'achat :-18 455€ (-24.8%)
Marge achat-revente :-55 885€ (-75.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :636,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :38,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 674,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 623,76€
Coût de l'assurance :11 404,75€
Taxe foncière : 777,00€/an
Soit par mois : 64,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 647,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 739,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, tableau électrique et prises
Quantité: 1 installation pour 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie générale, vérification des tuyauteries
Quantité: 1 installation pour 104 m²
Raison: DPE F - Maison - Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 860 €(672 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 160€
    Isolation toiture/combles: 104 m² × 40€/m² = 4160€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 600€ = 7800€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 100€/chambre = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 600€ = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:10 400€
    Mise aux normes électricité: 104 m² × 100€/m² = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:10 400€
    Mise aux normes plomberie: 104 m² × 100€/m² = 10400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Confolens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 460€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 648 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 770 €/an
Calcul : 648 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 207 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 340 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 456 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 777 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 300 €
Revenus locatifs : +7 770 €
Charges déductibles : -75 300 €
Résultat foncier Année 1 : -67 530 €(Déficit de 67 530 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 130 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 440 €/an
Revenus locatifs : +7 770 €
Charges déductibles : -5 440 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 330 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46130.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 770 €75 304 €4 211 €-67 534 €21 400 €46 134 €46 134 €
27 925 €5 330 €4 097 €2 595 €--43 539 €
38 084 €5 213 €3 980 €2 871 €--40 668 €
48 246 €5 091 €3 858 €3 154 €--37 514 €
58 411 €4 966 €3 733 €3 445 €--34 070 €
68 579 €4 836 €3 603 €3 742 €--30 327 €
78 750 €4 702 €3 469 €4 048 €--26 279 €
88 925 €4 564 €3 331 €4 361 €--21 918 €
99 104 €4 421 €3 188 €4 683 €--17 235 €
109 286 €4 273 €3 040 €5 013 €--12 222 €
119 472 €4 121 €2 887 €5 351 €--6 871 €
129 661 €3 963 €2 730 €5 698 €---
139 854 €3 800 €2 567 €6 054 €---
1410 051 €3 632 €2 398 €6 420 €---
1510 252 €3 458 €2 224 €6 795 €---
1610 457 €3 278 €2 045 €7 180 €---
1710 667 €3 092 €1 859 €7 574 €---
1810 880 €2 900 €1 667 €7 980 €---
1911 097 €2 702 €1 469 €8 395 €---
2011 319 €2 497 €1 264 €8 822 €---
2111 546 €2 286 €1 053 €9 260 €---
2211 777 €2 067 €834 €9 710 €---
2312 012 €1 841 €608 €10 171 €---
2412 253 €1 608 €375 €10 645 €---
2512 498 €1 367 €134 €11 131 €---
TOTAL248 876 €161 314 €60 624 €87 562 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 562 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 770 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 632 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 632 €-6 420 €+8 052 €
2+1 632 €0 €+1 632 €
3+1 632 €0 €+1 632 €
4+1 632 €0 €+1 632 €
5+1 632 €0 €+1 632 €
6+1 632 €0 €+1 632 €
7+1 632 €0 €+1 632 €
8+1 632 €0 €+1 632 €
9+1 632 €0 €+1 632 €
10+1 632 €0 €+1 632 €
11+1 632 €0 €+1 632 €
12+1 632 €+1 709 €-77 €
13+1 632 €+1 816 €-184 €
14+1 632 €+1 926 €-294 €
15+1 632 €+2 038 €-406 €
16+1 632 €+2 154 €-522 €
17+1 632 €+2 272 €-640 €
18+1 632 €+2 394 €-762 €
19+1 632 €+2 519 €-887 €
20+1 632 €+2 647 €-1 015 €
21+1 632 €+2 778 €-1 146 €
22+1 632 €+2 913 €-1 281 €
23+1 632 €+3 051 €-1 419 €
24+1 632 €+3 193 €-1 561 €
25+1 632 €+3 339 €-1 707 €
Total+40 800 €+28 330 €+12 470 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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