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Immeuble 4 pièces 250 m²

Bien expiré
VilleMeymac (19)
Surface250m²
Coût Total275 340€
Loyer Annuel26 070€
Rentabilité9.47%
Cashflow/mois+492€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 243 000 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 972 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 4 pièces 250 m²

EXCLUSITIVE [URL masquée pour votre sécurité] / Proche lycée forestier, solide construction en granit et ancien relais de diligence, cet immeuble avec une rentabilité de plus de 7,5% est composé : de 4 T2 ( dont un avec jardin de 100m2) et un studio. Possibilité d'aménager en suplément 40m2 dans le grenier et 30m2 au rez-de-chaussée. Chauffage et production d'eau chaude par pompe à chaleur et panneaux solaires. Taux d'occupation proche des 100% depuis des années.

Surface : 250 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 16/06/2026

Consommation énergie primaire : 103 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Meymac
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19250
Coordonnées : 45.536163, 2.145339
Total : 275 340€
Prix d'acquisition : 243 000€
Travaux : 12 900€
Valeur du bien : 255 900€
Frais de notaire : 19 440€
Coût estimé : 19 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 8.69€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 11.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 2172€/mois
Loyer annuel estimé : 26070€/an
Fourchette totale : 1639€ - 2880€/mois
Fourchette annuelle : 19664€ - 34562€/an
Rentabilité brute :9.47%
Fourchette de rentabilité :7.14% - 12.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :275 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 382,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :80,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 463,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :139 515,29€
Coût de l'assurance :24 092,25€
Taxe foncière : 2 606,95€/an
Soit par mois : 217,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 172,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 680,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :492,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du carrelage usé et mise à jour des joints
Quantité: 5 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - carrelage un peu usé mais fonctionnel
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds
Quantité: 20 m²
Raison: État 3.3/5 visible sur photos - peinture un peu vieillissante
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et fonctionnels
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 900 €(52 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Carrelage:700€
    Carrelage salle de bain: 5 m² × 35€/m² = 175€, Joints et main d'œuvre: 525€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 9000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Meymac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 172 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 070 €/an
Calcul : 2 172 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 598 €/an
Base de calcul : Emprunt de 275 340 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 964 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 607 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 069 €
Revenus locatifs : +26 070 €
Charges déductibles : -26 069 €
Résultat foncier Année 1 : 1 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 169 €/an
Revenus locatifs : +26 070 €
Charges déductibles : -13 169 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 901 €/an
Prix d'achat du bien : 243 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 157 950 €(65% de 243 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 744 €/an
Calcul : 157 950 € × 3,636% = 5 744 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 070 €26 078 €9 607 €-8 €8 €--
226 591 €12 927 €9 357 €13 664 €---
327 123 €12 667 €9 097 €14 455 €---
427 665 €12 398 €8 828 €15 267 €---
528 218 €12 120 €8 549 €16 099 €---
628 783 €11 831 €8 261 €16 952 €---
729 359 €11 532 €7 962 €17 826 €---
829 946 €11 223 €7 652 €18 723 €---
930 545 €10 902 €7 331 €19 643 €---
1031 155 €10 569 €6 999 €20 586 €---
1131 779 €10 225 €6 654 €21 553 €---
1232 414 €9 869 €6 298 €22 546 €---
1333 062 €9 499 €5 928 €23 563 €---
1433 724 €9 116 €5 546 €24 607 €---
1534 398 €8 720 €5 149 €25 678 €---
1635 086 €8 310 €4 739 €26 777 €---
1735 788 €7 884 €4 314 €27 904 €---
1836 504 €7 444 €3 873 €29 060 €---
1937 234 €6 987 €3 417 €30 246 €---
2037 978 €6 514 €2 944 €31 464 €---
2138 738 €6 025 €2 454 €32 713 €---
2239 513 €5 517 €1 947 €33 995 €---
2340 303 €4 992 €1 421 €35 311 €---
2441 109 €4 448 €877 €36 661 €---
2541 931 €3 884 €313 €38 048 €---
TOTAL835 014 €241 681 €139 515 €593 333 €8 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 593 333 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 070 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 475 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 475 €-2 €+5 477 €
2+5 475 €+4 099 €+1 376 €
3+5 475 €+4 337 €+1 138 €
4+5 475 €+4 580 €+895 €
5+5 475 €+4 830 €+645 €
6+5 475 €+5 085 €+390 €
7+5 475 €+5 348 €+127 €
8+5 475 €+5 617 €-142 €
9+5 475 €+5 893 €-418 €
10+5 475 €+6 176 €-701 €
11+5 475 €+6 466 €-991 €
12+5 475 €+6 764 €-1 289 €
13+5 475 €+7 069 €-1 594 €
14+5 475 €+7 382 €-1 907 €
15+5 475 €+7 703 €-2 228 €
16+5 475 €+8 033 €-2 558 €
17+5 475 €+8 371 €-2 896 €
18+5 475 €+8 718 €-3 243 €
19+5 475 €+9 074 €-3 599 €
20+5 475 €+9 439 €-3 964 €
21+5 475 €+9 814 €-4 339 €
22+5 475 €+10 199 €-4 724 €
23+5 475 €+10 593 €-5 118 €
24+5 475 €+10 998 €-5 523 €
25+5 475 €+11 414 €-5 939 €
Total+136 875 €+178 000 €+-41 125 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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