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Achat appartement

Bien expiré
VilleSaint-Étienne-de-Baïgorry (64)
Surface162
Coût Total189 700
Loyer Annuel15 105
Rentabilité7.96%
Cashflow/mois+140
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 162 m²
Prix au m² : 1 018,52 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Vue, Surface de 162 m², Bâtiment de 2 étages, 6 Pièces, 4 Chambres, Année de construction 1990, Au 2ème étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Toilette séparée, Rangements, Cuisine américaine équipée, Une entrée, Salle de séjour : 30 m², 2 Boxs, 2 Parkings, Travaux, Orientation Est

Situé dans le quartier d'Eyheralde, à l'entrée de Saint-Étienne-de-Baïgorry, ce spacieux loft de 162 m² vous séduira par son caractère unique. Niché au 2ème et dernier étage d'un petit bâtiment de 6 appartements, il offre une vue dégagée et une belle luminosité grâce aux fenêtres de toit. L'appartement se compose de 3 chambres et d'un espace de rangement, facilement aménageable selon vos besoins. La cuisine ouverte sur un vaste salon aux poutres apparentes ajoute une touche chaleureuse et authentique à l'ensemble. Ce bien comprend également deux places de parking, situées à seulement 50 mètres, en bordure de départementale. À noter, des travaux d'isolation seront à prévoir pour optimiser le confort thermique, le logement n'étant pas encore équipé de chauffage. Un appartement au fort potentiel, idéal pour ceux qui recherchent de beaux volumes et un cadre de vie rural.

Ville : Saint-Étienne-de-Baïgorry
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64430
Total : 189 700
Prix d'acquisition : 165 000
Travaux : 11 500
Valeur du bien : 176 500
Frais de notaire : 13 200
Coût estimé : 13 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 162
Loyer prédit : 7.77€/m²/mois
Fourchette : 6.29€ - 9.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 1259€/mois
Loyer annuel estimé : 15105€/an
Fourchette totale : 1019€ - 1555€/mois
Fourchette annuelle : 12228€ - 18658€/an
Rentabilité brute :7.96%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 9.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :937,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :55,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 992,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 555,43
Coût de l'assurance :16 598,75
Taxe foncière : 1 510,45€/an
Soit par mois : 125,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 258,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 118,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :139,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Estimé (année de construction)Confiance : Faible
Année de construction 1990, généralement associé à une classe D.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'un système de chauffage adapté, tel qu'une pompe à chaleur air/eau ou un chauffage électrique performant
Quantité: 1 système pour 162 m²
Raison: DPE D - Appartement - Travaux nécessaires pour améliorer le confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres de toit par des modèles isolants
Quantité: 2 fenêtres de toit
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de quelques éléments
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec installation d'une douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 56 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (~25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 500(71 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500
    Installation pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 259 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 105 €/an
Calcul : 1 259 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 330 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 700 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 664 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 510 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 004
Revenus locatifs : +15 105
Charges déductibles : -20 004
Résultat foncier Année 1 : -4 900(Déficit de 4 900 €)
Imputable sur revenu global : 4 900
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 504 €/an
Revenus locatifs : +15 105
Charges déductibles : -8 504
Résultat foncier Années 2+ : 6 600 €/an
Prix d'achat du bien : 165 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 10520 0116 336-4 9064 906 €--
215 4078 3426 1687 065---
315 7158 1675 9937 547---
416 0297 9875 8138 042---
516 3507 8005 6268 549---
616 6777 6075 4339 069---
717 0107 4085 2339 603---
817 3507 2015 02710 149---
917 6976 9874 81310 710---
1018 0516 7664 59211 285---
1118 4126 5384 36311 875---
1218 7816 3014 12712 479---
1319 1566 0573 88213 099---
1419 5395 8043 62913 735---
1519 9305 5423 36814 388---
1620 3295 2723 09715 057---
1720 7354 9922 81715 743---
1821 1504 7022 52816 448---
1921 5734 4032 22817 170---
2022 0044 0931 91917 911---
2122 4453 7731 59818 672---
2222 8933 4421 26719 452---
2323 3513 09992420 252---
2423 8182 74457021 074---
2524 2952 37820321 917---
TOTAL483 802157 41591 555326 3874 906Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 472
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 326 387
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 105 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 172 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 172-1 472+4 644
2+3 172+2 119+1 053
3+3 172+2 264+908
4+3 172+2 413+759
5+3 172+2 565+607
6+3 172+2 721+451
7+3 172+2 881+291
8+3 172+3 045+127
9+3 172+3 213-41
10+3 172+3 385-213
11+3 172+3 562-390
12+3 172+3 744-572
13+3 172+3 930-758
14+3 172+4 121-949
15+3 172+4 316-1 144
16+3 172+4 517-1 345
17+3 172+4 723-1 551
18+3 172+4 934-1 762
19+3 172+5 151-1 979
20+3 172+5 373-2 201
21+3 172+5 602-2 430
22+3 172+5 836-2 664
23+3 172+6 076-2 904
24+3 172+6 322-3 150
25+3 172+6 575-3 403
Total+79 300+97 916+-18 616
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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