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Achat appartement

Bien expiré
VilleSaint-Étienne-de-Baïgorry (64)
Surface162m²
Coût Total189 700€
Loyer Annuel15 105€
Rentabilité7.96%
Cashflow/mois+140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 162 m²
Prix au m² : 1 018,52 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Vue, Surface de 162 m², Bâtiment de 2 étages, 6 Pièces, 4 Chambres, Année de construction 1990, Au 2ème étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Toilette séparée, Rangements, Cuisine américaine équipée, Une entrée, Salle de séjour : 30 m², 2 Boxs, 2 Parkings, Travaux, Orientation Est

Situé dans le quartier d'Eyheralde, à l'entrée de Saint-Étienne-de-Baïgorry, ce spacieux loft de 162 m² vous séduira par son caractère unique. Niché au 2ème et dernier étage d'un petit bâtiment de 6 appartements, il offre une vue dégagée et une belle luminosité grâce aux fenêtres de toit. L'appartement se compose de 3 chambres et d'un espace de rangement, facilement aménageable selon vos besoins. La cuisine ouverte sur un vaste salon aux poutres apparentes ajoute une touche chaleureuse et authentique à l'ensemble. Ce bien comprend également deux places de parking, situées à seulement 50 mètres, en bordure de départementale. À noter, des travaux d'isolation seront à prévoir pour optimiser le confort thermique, le logement n'étant pas encore équipé de chauffage. Un appartement au fort potentiel, idéal pour ceux qui recherchent de beaux volumes et un cadre de vie rural.

Ville : Saint-Étienne-de-Baïgorry
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64430
Total : 189 700€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 11 500€
Valeur du bien : 176 500€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 162m²
Loyer prédit : 7.77€/m²/mois
Fourchette : 6.29€ - 9.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 1259€/mois
Loyer annuel estimé : 15105€/an
Fourchette totale : 1019€ - 1555€/mois
Fourchette annuelle : 12228€ - 18658€/an
Rentabilité brute :7.96%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 9.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :937,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :55,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 992,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 555,43€
Coût de l'assurance :16 598,75€
Taxe foncière : 1 510,45€/an
Soit par mois : 125,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 258,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 118,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :139,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Année de construction 1990, généralement associé à une classe D.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'un système de chauffage adapté, tel qu'une pompe à chaleur air/eau ou un chauffage électrique performant
Quantité: 1 système pour 162 m²
Raison: DPE D - Appartement - Travaux nécessaires pour améliorer le confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres de toit par des modèles isolants
Quantité: 2 fenêtres de toit
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de quelques éléments
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec installation d'une douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 56 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (~25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 500 €(71 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Installation pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 259 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 105 €/an
Calcul : 1 259 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 330 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 700 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 664 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 510 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 004 €
Revenus locatifs : +15 105 €
Charges déductibles : -20 004 €
Résultat foncier Année 1 : -4 900 €(Déficit de 4 900 €)
Imputable sur revenu global : 4 900 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 504 €/an
Revenus locatifs : +15 105 €
Charges déductibles : -8 504 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 600 €/an
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 105 €20 011 €6 336 €-4 906 €4 906 €--
215 407 €8 342 €6 168 €7 065 €---
315 715 €8 167 €5 993 €7 547 €---
416 029 €7 987 €5 813 €8 042 €---
516 350 €7 800 €5 626 €8 549 €---
616 677 €7 607 €5 433 €9 069 €---
717 010 €7 408 €5 233 €9 603 €---
817 350 €7 201 €5 027 €10 149 €---
917 697 €6 987 €4 813 €10 710 €---
1018 051 €6 766 €4 592 €11 285 €---
1118 412 €6 538 €4 363 €11 875 €---
1218 781 €6 301 €4 127 €12 479 €---
1319 156 €6 057 €3 882 €13 099 €---
1419 539 €5 804 €3 629 €13 735 €---
1519 930 €5 542 €3 368 €14 388 €---
1620 329 €5 272 €3 097 €15 057 €---
1720 735 €4 992 €2 817 €15 743 €---
1821 150 €4 702 €2 528 €16 448 €---
1921 573 €4 403 €2 228 €17 170 €---
2022 004 €4 093 €1 919 €17 911 €---
2122 445 €3 773 €1 598 €18 672 €---
2222 893 €3 442 €1 267 €19 452 €---
2323 351 €3 099 €924 €20 252 €---
2423 818 €2 744 €570 €21 074 €---
2524 295 €2 378 €203 €21 917 €---
TOTAL483 802 €157 415 €91 555 €326 387 €4 906 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 472 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 326 387 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 105 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 172 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 172 €-1 472 €+4 644 €
2+3 172 €+2 119 €+1 053 €
3+3 172 €+2 264 €+908 €
4+3 172 €+2 413 €+759 €
5+3 172 €+2 565 €+607 €
6+3 172 €+2 721 €+451 €
7+3 172 €+2 881 €+291 €
8+3 172 €+3 045 €+127 €
9+3 172 €+3 213 €-41 €
10+3 172 €+3 385 €-213 €
11+3 172 €+3 562 €-390 €
12+3 172 €+3 744 €-572 €
13+3 172 €+3 930 €-758 €
14+3 172 €+4 121 €-949 €
15+3 172 €+4 316 €-1 144 €
16+3 172 €+4 517 €-1 345 €
17+3 172 €+4 723 €-1 551 €
18+3 172 €+4 934 €-1 762 €
19+3 172 €+5 151 €-1 979 €
20+3 172 €+5 373 €-2 201 €
21+3 172 €+5 602 €-2 430 €
22+3 172 €+5 836 €-2 664 €
23+3 172 €+6 076 €-2 904 €
24+3 172 €+6 322 €-3 150 €
25+3 172 €+6 575 €-3 403 €
Total+79 300 €+97 916 €+-18 616 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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