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Appartement à vendre

VilleClermont-Ferrand (63)
Surface50m²
Coût Total73 960€
Loyer Annuel8 375€
Rentabilité11.32%
Cashflow/mois+101€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 52 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 040 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/8 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 1 chambre, Entrée séparée, 1 place de parking, Pas de balcon, Pas de cave

Auvergne Habitat vous propose un appartement 2 pièces dans une belle résidence réhabilitée en 2011, au Nord de Clermont-Fd. Elle est située en bordure du quartier de Croix de Neyrat, et à la limite des "fourches" de Cébazat. Les centres commerciaux et la ligne de tram viennent compléter la liste des services présents.

Le logement de 50m² situé au 4ème étage (ascenseur) est composé d'une entrée, d'un séjour, d'une cuisine séparée, une salle de bain avec baignoire et WC, un dégagement avec rangement et une chambre avec placard.

Cave, et Parking pour les résidents.

PRIX : 55 000€

DPE C, Chauffage collectif raccordé au réseau de chaleur urbain. Estimation taxe foncière : 600€ / Estimation charges de copropriété : 154€/ mois (eau + chauffage inclus)

Appartement soumis au statut de la copropriété, 136 lots principaux. Absence de procédure en cours. Pour tous renseignements, contacter M. Eric SEMONSUT - Tel.:

=> Modalités de visites et de remise des offres d'achat :

  • Visites sur rendez-vous avec le commercialisateur,
  • Remise des offres par mail ou en main propre,
  • Délais de remise des offres : 1 mois à compter de la dernière publicité légale. (Vente soumise aux dispositions de l article L443-11 et suivants du CCH)
Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63100
Coordonnées : 45.813163, 3.099455
Total : 73 960€
Prix d'acquisition : 52 000€
Travaux : 17 800€
Valeur du bien : 69 800€
Frais de notaire : 4 160€
Coût estimé : 4 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 13.96€/m²/mois
Fourchette : 11.40€ - 17.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 698€/mois
Loyer annuel estimé : 8375€/an
Fourchette totale : 570€ - 855€/mois
Fourchette annuelle : 6839€ - 10255€/an
Rentabilité brute :11.32%
Fourchette de rentabilité :9.25% - 13.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 036,67 €/m²
Basé sur :83 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :51 834 €
Prix d'achat :52 000 €
Décote à l'achat :+166€ (+0.3%)
Marge achat-revente :-22 126€ (-42.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :73 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :371,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :21,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 392,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 356,49€
Coût de l'assurance :6 471,50€
Taxe foncière : 600,00€/an
Soit par mois : 50,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 154,00€/mois
Soit par an : 1 848,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 697,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 596,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :101,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 136 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture à rafraîchir
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucun travail nécessaire
Aucun travail nécessaire dans le salon, bon état général
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 800 €(356 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 650€/m² = 5200€ (incluant peinture et robinetterie), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité), Main d'œuvre: 2000€
  • Chambre:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant peinture et main d'œuvre)
  • Salon:0€
    Aucun travail nécessaire dans le salon: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 698 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 375 €/an
Calcul : 698 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 571 €/an
Base de calcul : Emprunt de 73 960 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 259 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 600 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 848 €/an
Calcul : 154 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 078 €
Revenus locatifs : +8 375 €
Charges déductibles : -23 078 €
Résultat foncier Année 1 : -14 703 €(Déficit de 14 703 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 003 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 278 €/an
Revenus locatifs : +8 375 €
Charges déductibles : -5 278 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 097 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4003.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 52 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 800 €(65% de 52 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 229 €/an
Calcul : 33 800 € × 3,636% = 1 229 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 375 €23 080 €2 573 €-14 706 €10 700 €4 006 €4 006 €
28 542 €5 213 €2 506 €3 329 €--676 €
38 713 €5 143 €2 436 €3 570 €---
48 887 €5 071 €2 364 €3 816 €---
59 065 €4 996 €2 290 €4 068 €---
69 246 €4 919 €2 212 €4 327 €---
79 431 €4 839 €2 132 €4 592 €---
89 620 €4 756 €2 049 €4 864 €---
99 812 €4 670 €1 963 €5 142 €---
1010 008 €4 581 €1 874 €5 428 €---
1110 208 €4 489 €1 782 €5 720 €---
1210 413 €4 393 €1 686 €6 020 €---
1310 621 €4 294 €1 587 €6 327 €---
1410 833 €4 192 €1 485 €6 642 €---
1511 050 €4 085 €1 379 €6 965 €---
1611 271 €3 975 €1 269 €7 296 €---
1711 496 €3 861 €1 155 €7 635 €---
1811 726 €3 744 €1 037 €7 983 €---
1911 961 €3 621 €914 €8 340 €---
2012 200 €3 495 €788 €8 705 €---
2112 444 €3 364 €657 €9 080 €---
2212 693 €3 228 €521 €9 465 €---
2312 947 €3 087 €380 €9 860 €---
2413 206 €2 942 €235 €10 264 €---
2513 470 €2 791 €84 €10 679 €---
TOTAL268 238 €122 828 €37 356 €145 410 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 410 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 375 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 759 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 759 €-3 210 €+4 969 €
2+1 759 €0 €+1 759 €
3+1 759 €+868 €+891 €
4+1 759 €+1 145 €+614 €
5+1 759 €+1 221 €+538 €
6+1 759 €+1 298 €+461 €
7+1 759 €+1 378 €+381 €
8+1 759 €+1 459 €+300 €
9+1 759 €+1 543 €+216 €
10+1 759 €+1 628 €+131 €
11+1 759 €+1 716 €+43 €
12+1 759 €+1 806 €-47 €
13+1 759 €+1 898 €-139 €
14+1 759 €+1 993 €-234 €
15+1 759 €+2 089 €-330 €
16+1 759 €+2 189 €-430 €
17+1 759 €+2 290 €-531 €
18+1 759 €+2 395 €-636 €
19+1 759 €+2 502 €-743 €
20+1 759 €+2 612 €-853 €
21+1 759 €+2 724 €-965 €
22+1 759 €+2 840 €-1 081 €
23+1 759 €+2 958 €-1 199 €
24+1 759 €+3 079 €-1 320 €
25+1 759 €+3 204 €-1 445 €
Total+43 975 €+43 623 €+352 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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