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Immeuble 11 pièces 255 m²

VilleLussant (17)
Surface255m²
Coût Total376 327€
Loyer Annuel33 499€
Rentabilité8.90%
Cashflow/mois+488€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 335 488 €
Surface : 255 m²
Prix au m² : 1 315,64 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble de rapport

Vous êtes à la recherche d'un investissement ! Découvrez ce bien idéal pour cela. Immeuble d'une superficie totale de 355 m2, appartements + garages.

A Lussant proche de Tonnay-Charente et Rochefort. Venez découvrir cet ensemble immobilier, très bien entretenu, composé de 4 appartements type T3 ( chaque appartement possède une cave de rangement fermée ), plus 1 garage individuel.

Envie d'en savoir plus ? Contactez nous !!! Référence agence : 2541 Référence annonce : QN60-TKM-ZG3 Date de réalisation du diagnostic : 07/01/2026 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 4,84% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 320 000 €

Ville : Lussant
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17430
Coordonnées : 45.961517, -0.821433
Total : 376 327€
Prix d'acquisition : 335 488€
Travaux : 14 000€
Valeur du bien : 349 488€
Frais de notaire : 26 839€
Coût estimé : 26 839€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 255m²
Loyer prédit : 10.95€/m²/mois
Fourchette : 8.66€ - 13.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 2792€/mois
Loyer annuel estimé : 33499€/an
Fourchette totale : 2208€ - 3529€/mois
Fourchette annuelle : 26501€ - 42346€/an
Rentabilité brute :8.90%
Fourchette de rentabilité :7.04% - 11.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 074,47 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :528 990 €
Prix d'achat :335 488 €
Décote à l'achat :-193 502€ (-36.6%)
Marge achat-revente :152 663€ (28.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :376 327€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 873,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :150,53€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 2 024,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :185 844,58€
Coût de l'assurance :45 159,24€
Taxe foncière : 3 349,92€/an
Soit par mois : 279,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 791,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 303,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :488,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité, peinture.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 présumé - Salle de bain sans photo, nécessite rénovation pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de rangement, peinture et finitions.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - Cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - Chambres en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - Salon en bon état, rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 000 €(55 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6500€ = 6500€ (Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage murs et sol: 30m² × 50€/m² = 1500€, Douche ou baignoire: 2000€, Peinture: 500€, Main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lussant (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 792 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 499 €/an
Calcul : 2 792 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 819 €/an
Base de calcul : Emprunt de 376 327 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 806 €/an
Calcul : 151 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 350 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 976 €
Revenus locatifs : +33 499 €
Charges déductibles : -31 976 €
Résultat foncier Année 1 : 1 524 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 976 €/an
Revenus locatifs : +33 499 €
Charges déductibles : -17 976 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 524 €/an
Prix d'achat du bien : 335 488 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 218 067 €(65% de 335 488 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 930 €/an
Calcul : 218 067 € × 3,636% = 7 930 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 499 €31 988 €12 832 €1 511 €---
234 169 €17 649 €12 493 €16 520 €---
334 853 €17 299 €12 143 €17 553 €---
435 550 €16 937 €11 780 €18 613 €---
536 261 €16 561 €11 405 €19 699 €---
636 986 €16 173 €11 017 €20 813 €---
737 726 €15 771 €10 615 €21 955 €---
838 480 €15 355 €10 198 €23 125 €---
939 250 €14 924 €9 768 €24 326 €---
1040 035 €14 478 €9 322 €25 556 €---
1140 835 €14 017 €8 860 €26 819 €---
1241 652 €13 539 €8 383 €28 113 €---
1342 485 €13 045 €7 888 €29 440 €---
1443 335 €12 533 €7 377 €30 802 €---
1544 201 €12 003 €6 847 €32 198 €---
1645 085 €11 455 €6 299 €33 630 €---
1745 987 €10 888 €5 732 €35 099 €---
1846 907 €10 301 €5 144 €36 606 €---
1947 845 €9 693 €4 536 €38 152 €---
2048 802 €9 063 €3 907 €39 738 €---
2149 778 €8 412 €3 256 €41 366 €---
2250 774 €7 738 €2 582 €43 035 €---
2351 789 €7 041 €1 884 €44 749 €---
2452 825 €6 318 €1 162 €46 506 €---
2553 881 €5 571 €415 €48 310 €---
TOTAL1 072 989 €328 752 €185 845 €744 237 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 744 237 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 499 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 035 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 035 €+453 €+6 582 €
2+7 035 €+4 956 €+2 079 €
3+7 035 €+5 266 €+1 769 €
4+7 035 €+5 584 €+1 451 €
5+7 035 €+5 910 €+1 125 €
6+7 035 €+6 244 €+791 €
7+7 035 €+6 586 €+449 €
8+7 035 €+6 938 €+97 €
9+7 035 €+7 298 €-263 €
10+7 035 €+7 667 €-632 €
11+7 035 €+8 046 €-1 011 €
12+7 035 €+8 434 €-1 399 €
13+7 035 €+8 832 €-1 797 €
14+7 035 €+9 241 €-2 206 €
15+7 035 €+9 659 €-2 624 €
16+7 035 €+10 089 €-3 054 €
17+7 035 €+10 530 €-3 495 €
18+7 035 €+10 982 €-3 947 €
19+7 035 €+11 446 €-4 411 €
20+7 035 €+11 922 €-4 887 €
21+7 035 €+12 410 €-5 375 €
22+7 035 €+12 911 €-5 876 €
23+7 035 €+13 425 €-6 390 €
24+7 035 €+13 952 €-6 917 €
25+7 035 €+14 493 €-7 458 €
Total+175 875 €+223 271 €+-47 396 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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