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Détails du bien

VilleAuxerre (89)
Surface69m²
Coût Total109 280€
Loyer Annuel8 092€
Rentabilité7.41%
Cashflow/mois+10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 318,84 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif Collectif Urbain, Nombre d'égages : 3, Mandat exclusif

Century 21 Martinot Immobilier vous présente à Auxerre. Dans une résidence proche des écoles et de tout les commerces. Un appartement de type 3 comprenant une entrée avec placards, un couloir desservant deux chambres, buanderie, wc, salle de bains, une cuisine indépendante aménagée et équipée et un spacieux et lumineux séjour. Chauffage urbain collectif et local à vélo au sein de la copropriété. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1710.0 € et 2380.0 € indexées aux années 2023, 2024 (abonnements compris). - https://www.century21-martinot-immobilier-auxerre.com/mentions_legales/

Ville : Auxerre
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89000
Coordonnées : 47.810484, 3.556701
Total : 109 280€
Prix d'acquisition : 91 000€
Travaux : 11 000€
Valeur du bien : 102 000€
Frais de notaire : 7 280€
Coût estimé : 7 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 11.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 674€/mois
Loyer annuel estimé : 8092€/an
Fourchette totale : 551€ - 825€/mois
Fourchette annuelle : 6613€ - 9903€/an
Rentabilité brute :7.41%
Fourchette de rentabilité :6.05% - 9.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 094,84 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :75 544 €
Prix d'achat :91 000 €
Décote à l'achat :+15 456€ (+20.5%)
Marge achat-revente :-33 736€ (-44.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :553,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :43,71€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 597,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 784,86€
Coût de l'assurance :13 113,60€
Taxe foncière : 809,25€/an
Soit par mois : 67,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 674,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 664,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :9,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 306 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage urbain collectif plus performant si nécessaire
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 69 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 000 €(159 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 674 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 092 €/an
Calcul : 674 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 896 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 280 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 525 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 809 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 230 €
Revenus locatifs : +8 092 €
Charges déductibles : -16 230 €
Résultat foncier Année 1 : -8 138 €(Déficit de 8 138 €)
Imputable sur revenu global : 8 138 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 230 €/an
Revenus locatifs : +8 092 €
Charges déductibles : -5 230 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 862 €/an
Prix d'achat du bien : 91 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 150 €(65% de 91 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 151 €/an
Calcul : 59 150 € × 3,636% = 2 151 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 092 €16 234 €3 900 €-8 141 €8 141 €--
28 254 €5 133 €3 799 €3 121 €---
38 419 €5 029 €3 695 €3 391 €---
48 588 €4 920 €3 587 €3 667 €---
58 760 €4 808 €3 475 €3 951 €---
68 935 €4 692 €3 358 €4 243 €---
79 113 €4 572 €3 238 €4 542 €---
89 296 €4 447 €3 113 €4 849 €---
99 482 €4 317 €2 983 €5 165 €---
109 671 €4 183 €2 849 €5 489 €---
119 865 €4 043 €2 710 €5 821 €---
1210 062 €3 899 €2 565 €6 163 €---
1310 263 €3 749 €2 416 €6 514 €---
1410 468 €3 594 €2 260 €6 874 €---
1510 678 €3 433 €2 100 €7 244 €---
1610 891 €3 267 €1 933 €7 625 €---
1711 109 €3 094 €1 760 €8 015 €---
1811 331 €2 915 €1 581 €8 417 €---
1911 558 €2 729 €1 395 €8 829 €---
2011 789 €2 536 €1 202 €9 253 €---
2112 025 €2 337 €1 003 €9 688 €---
2212 265 €2 130 €796 €10 136 €---
2312 511 €1 915 €581 €10 596 €---
2412 761 €1 693 €359 €11 068 €---
2513 016 €1 462 €128 €11 554 €---
TOTAL259 204 €101 130 €56 785 €158 074 €8 141 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 442 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 074 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 092 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 699 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 699 €-2 442 €+4 141 €
2+1 699 €+936 €+763 €
3+1 699 €+1 017 €+682 €
4+1 699 €+1 100 €+599 €
5+1 699 €+1 185 €+514 €
6+1 699 €+1 273 €+426 €
7+1 699 €+1 363 €+336 €
8+1 699 €+1 455 €+244 €
9+1 699 €+1 549 €+150 €
10+1 699 €+1 647 €+52 €
11+1 699 €+1 746 €-47 €
12+1 699 €+1 849 €-150 €
13+1 699 €+1 954 €-255 €
14+1 699 €+2 062 €-363 €
15+1 699 €+2 173 €-474 €
16+1 699 €+2 287 €-588 €
17+1 699 €+2 405 €-706 €
18+1 699 €+2 525 €-826 €
19+1 699 €+2 649 €-950 €
20+1 699 €+2 776 €-1 077 €
21+1 699 €+2 907 €-1 208 €
22+1 699 €+3 041 €-1 342 €
23+1 699 €+3 179 €-1 480 €
24+1 699 €+3 321 €-1 622 €
25+1 699 €+3 466 €-1 767 €
Total+42 475 €+47 422 €+-4 947 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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