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Maison à vendre

VilleValence (82)
Surface141m²
Coût Total192 460€
Loyer Annuel15 995€
Rentabilité8.31%
Cashflow/mois+148€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 141 m²
Prix au m² : 851,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, 2 chambres, 1 parking: Garage, Jardin, Pas de cave

En plein cœur de Valence d'Agen, charmante maison de ville à rafraîchir, cette bâtisse pleine de charme vous offre une de beaux espaces de vies et une chambre en rez-de-chaussée, deux chambres et une salle de bain à l'étage, des combles à réhabiliter au 2ème niveau, un jardin avec cour et un garage complète ce bien.

Ville : Valence
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82400
Coordonnées : 44.106499, 0.899538
Total : 192 460€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 62 860€
Valeur du bien : 182 860€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 141m²
Loyer prédit : 9.45€/m²/mois
Fourchette : 7.46€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1333€/mois
Loyer annuel estimé : 15995€/an
Fourchette totale : 1051€ - 1690€/mois
Fourchette annuelle : 12618€ - 20277€/an
Rentabilité brute :8.31%
Fourchette de rentabilité :6.56% - 10.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 090,91 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :153 818 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-33 818€ (-22.0%)
Marge achat-revente :-38 642€ (-25.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :974,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :76,98€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 051,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 007,44€
Coût de l'assurance :23 095,20€
Taxe foncière : 1 599,52€/an
Soit par mois : 133,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 332,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 185,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :147,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 141 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 141 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement écaillée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 860 €(446 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:8 460€
    Isolation combles: 141 m² × 60€/m² = 8460€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 30 m² × 90€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 960€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 333 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 995 €/an
Calcul : 1 333 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 862 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 460 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 924 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 600 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 245 €
Revenus locatifs : +15 995 €
Charges déductibles : -72 245 €
Résultat foncier Année 1 : -56 250 €(Déficit de 56 250 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 850 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 385 €/an
Revenus locatifs : +15 995 €
Charges déductibles : -9 385 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 610 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34850.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 995 €72 252 €6 868 €-56 257 €21 400 €34 857 €34 857 €
216 315 €9 214 €6 691 €7 101 €--27 756 €
316 641 €9 031 €6 507 €7 611 €--20 145 €
416 974 €8 840 €6 317 €8 134 €--12 011 €
517 314 €8 643 €6 119 €8 671 €--3 340 €
617 660 €8 438 €5 914 €9 222 €---
718 013 €8 225 €5 702 €9 788 €---
818 373 €8 005 €5 482 €10 368 €---
918 741 €7 777 €5 254 €10 964 €---
1019 116 €7 541 €5 017 €11 575 €---
1119 498 €7 295 €4 772 €12 203 €---
1219 888 €7 041 €4 518 €12 847 €---
1320 286 €6 778 €4 254 €13 508 €---
1420 692 €6 504 €3 981 €14 187 €---
1521 105 €6 221 €3 698 €14 884 €---
1621 527 €5 928 €3 404 €15 600 €---
1721 958 €5 623 €3 100 €16 335 €---
1822 397 €5 307 €2 784 €17 090 €---
1922 845 €4 980 €2 457 €17 865 €---
2023 302 €4 641 €2 118 €18 661 €---
2123 768 €4 289 €1 766 €19 479 €---
2224 243 €3 925 €1 402 €20 319 €---
2324 728 €3 547 €1 024 €21 181 €---
2425 223 €3 155 €632 €22 068 €---
2525 727 €2 749 €226 €22 978 €---
TOTAL512 331 €225 951 €100 007 €286 380 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 286 380 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 995 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 359 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 359 €-6 420 €+9 779 €
2+3 359 €0 €+3 359 €
3+3 359 €0 €+3 359 €
4+3 359 €0 €+3 359 €
5+3 359 €0 €+3 359 €
6+3 359 €+1 765 €+1 594 €
7+3 359 €+2 936 €+423 €
8+3 359 €+3 110 €+249 €
9+3 359 €+3 289 €+70 €
10+3 359 €+3 473 €-114 €
11+3 359 €+3 661 €-302 €
12+3 359 €+3 854 €-495 €
13+3 359 €+4 052 €-693 €
14+3 359 €+4 256 €-897 €
15+3 359 €+4 465 €-1 106 €
16+3 359 €+4 680 €-1 321 €
17+3 359 €+4 900 €-1 541 €
18+3 359 €+5 127 €-1 768 €
19+3 359 €+5 359 €-2 000 €
20+3 359 €+5 598 €-2 239 €
21+3 359 €+5 844 €-2 485 €
22+3 359 €+6 096 €-2 737 €
23+3 359 €+6 354 €-2 995 €
24+3 359 €+6 620 €-3 261 €
25+3 359 €+6 894 €-3 535 €
Total+83 975 €+85 914 €+-1 939 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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