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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMercus-Garrabet (09)
Surface71
Coût Total142 970
Loyer Annuel7 713
Rentabilité5.39%
Cashflow/mois-172
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 985,92 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située à Mercus-Garrabet (09400), cette charmante maison bénéficie d'un cadre paisible et propice à la détente. Nichée au cœur d'un quartier calme, elle offre un environnement agréable à ceux en quête de tranquillité. À proximité, vous trouverez des commodités essentielles telles que des commerces locaux, des écoles, et des espaces verts pour des moments de relaxation en plein air. De plus, la ville est idéalement située à quelques kilomètres de sites touristiques renommés, offrant ainsi un équilibre entre ruralité et accessibilité.

Cette maison de 71 m² est dotée de 4 pièces dont 2 chambres, idéale pour un couple ou une petite famille en quête de confort et de fonctionnalité. De plus, vous pourrez profiter d'un garage de 20 m² pour abriter votre véhicule en toute sécurité. À l'intérieur, vous découvrirez une salle de bain, des toilettes séparées, une cuisine équipée offrant un espace convivial pour concocter de délicieux repas en famille. L'agencement des pièces offre une atmosphère chaleureuse et accueillante, idéale pour créer un véritable cocon familial.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 70 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Olivier BRETON - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Foix sous le numéro 410618086

Ville : Mercus-Garrabet
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09400
Coordonnées : 42.873430, 1.619550
Total : 142 970
Prix d'acquisition : 70 000
Travaux : 67 370
Valeur du bien : 137 370
Frais de notaire : 5 600
Coût estimé : 5 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71
Loyer prédit : 9.05€/m²/mois
Fourchette : 6.76€ - 12.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 643€/mois
Loyer annuel estimé : 7713€/an
Fourchette totale : 480€ - 861€/mois
Fourchette annuelle : 5760€ - 10328€/an
Rentabilité brute :5.39%
Fourchette de rentabilité :4.03% - 7.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 414,59 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 436
Prix d'achat :70 000
Décote à l'achat :-30 436 (-30.3%)
Marge achat-revente :-42 534€ (-42.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 970
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :708,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :41,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 750,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 687,75
Coût de l'assurance :12 509,88
Taxe foncière : 771,27€/an
Soit par mois : 64,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 642,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 814,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-172,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 71 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine avec installations très datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon avec murs usés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 370(949 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ + 2000€ (main d'œuvre) = 14000€
  • Isolation:9 970
    Isolation toiture/combles: 71 m² × 70€/m² = 4970€, Main d'œuvre: 30€ = 5000€
  • Menuiseries:9 000
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (pose comprise)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mercus-Garrabet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 970✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 643 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 713 €/an
Calcul : 643 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 813 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 970 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 500 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 771 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 370
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 455
Revenus locatifs : +7 713
Charges déductibles : -73 455
Résultat foncier Année 1 : -65 742(Déficit de 65 742 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 342
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 085 €/an
Revenus locatifs : +7 713
Charges déductibles : -6 085
Résultat foncier Années 2+ : 1 628 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44342.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 71373 4604 818-65 74721 400 €44 347 €44 347 €
27 8675 9624 6901 905--42 442 €
38 0245 8304 5582 195--40 247 €
48 1855 6934 4212 492--37 756 €
58 3485 5514 2802 797--34 959 €
68 5155 4054 1333 110--31 848 €
78 6865 2543 9823 432--28 416 €
88 8595 0973 8253 763--24 654 €
99 0374 9353 6634 102--20 552 €
109 2174 7673 4954 450--16 101 €
119 4024 5933 3224 808--11 293 €
129 5904 4143 1425 176---
139 7824 2282 9565 554---
149 9774 0362 7645 941---
1510 1773 8372 5656 340---
1610 3803 6312 3596 749---
1710 5883 4182 1477 170---
1810 8003 1981 9267 602---
1911 0162 9701 6988 046---
2011 2362 7341 4628 502---
2111 4612 4901 2188 970---
2211 6902 2389669 452---
2311 9241 9777059 947---
2412 1621 70643510 456---
2512 4051 42715510 979---
TOTAL247 039168 84969 68878 19021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 78 190
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 713 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 620 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 620-6 420+8 040
2+1 6200+1 620
3+1 6200+1 620
4+1 6200+1 620
5+1 6200+1 620
6+1 6200+1 620
7+1 6200+1 620
8+1 6200+1 620
9+1 6200+1 620
10+1 6200+1 620
11+1 6200+1 620
12+1 620+1 553+67
13+1 620+1 666-46
14+1 620+1 782-162
15+1 620+1 902-282
16+1 620+2 025-405
17+1 620+2 151-531
18+1 620+2 281-661
19+1 620+2 414-794
20+1 620+2 551-931
21+1 620+2 691-1 071
22+1 620+2 836-1 216
23+1 620+2 984-1 364
24+1 620+3 137-1 517
25+1 620+3 294-1 674
Total+40 500+26 845+13 655
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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