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Achat maison 2 étages

Bien expiré
VilleMainsat (23)
Surface233
Coût Total270 672
Loyer Annuel18 038
Rentabilité6.66%
Cashflow/mois+31
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 167 400 €
Surface : 233 m²
Prix au m² : 718,45 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 233 m², Bâtiment de 2 étages, 8 Pièces, 4 Chambres, Année de construction 1900, 1 Salle de bain, 4 Salles d'eau, 5 Toilettes, Chauffage individuel fuel, Cuisine séparée, Salle de séjour : 84 m², Terrain de 600 m², Calme

Située dans un environnement calme tout en étant proche des commodités, cette belle maison en pierre de caractère offre de grands volumes, une excellente luminosité et de nombreuses possibilités d'aménagement. D'une surface habitable d'environ 233 m2, elle se compose comme suit : Rez-de-chaussée

Un vaste salon-séjour de 84 m2, très lumineux, idéal pour la vie de famille ou la réception

Une cuisine

Une salle de bain avec WC

1er étage

2 chambres, chacune avec salle d'eau et WC privatifs

2e étage

2 chambres supplémentaires, également avec salle d'eau et WC privatifs

Grenier aménageable de 53 m2, offrant un beau potentiel (chambre, salle de jeux, bureau, espace loisirs..) Prestations & atouts :

Double vitrage

Maison très lumineuse

Terrain clos de 600 m2

Beaux volumes et distribution idéale

Parfait pour une grande famille, un gîte ou des chambres d'hôtes

Taxe foncière : 900 EUR Localisation : Mainsat (23700), cadre paisible, proche des services et commerces. Une maison de caractère aux multiples projets possibles, à visiter sans tarder ! Sandrine LAISSUE Agent Global immobilier Cette annonce vous est proposée par LAISSUE SANDRINE - EI - NoRSAC: 889 586 129, Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de Clermont-Ferrand Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Mainsat
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23700
Coordonnées : 46.051857, 2.369241
Total : 270 672
Prix d'acquisition : 167 400
Travaux : 89 880
Valeur du bien : 257 280
Frais de notaire : 13 392
Coût estimé : 13 392
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 233
Loyer prédit : 6.45€/m²/mois
Fourchette : 4.94€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1503€/mois
Loyer annuel estimé : 18038€/an
Fourchette totale : 1151€ - 1963€/mois
Fourchette annuelle : 13814€ - 23555€/an
Rentabilité brute :6.66%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 8.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :270 672
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 320,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :76,69€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 397,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 465,66
Coût de l'assurance :23 007,12
Taxe foncière : 900,00€/an
Soit par mois : 75,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 503,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 472,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :31,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 383 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 233 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au sol actuel
Quantité: 1 système pour 233 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité (prises, éclairage) pour toutes les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE G - Maison - Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: toute la maison
Raison: DPE G - Maison - Assurer la conformité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :89 880(386 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:13 980
    Isolation toiture/combles: 233 m² × 60€/m² = 13980€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (incluant installation)
  • Menuiseries:17 400
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 600€/fenêtre = 17400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:9 600
    Rénovation lourde chambres: 80 m² × 120€/m² = 9600€ (incluant parquet, peinture, électricité, main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 400
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000
    Mise à jour plomberie générale: 3000€ (incluant vérification et mise à jour des installations, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Mainsat (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 880✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 503 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 038 €/an
Calcul : 1 503 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 709 €/an
Base de calcul : Emprunt de 270 672 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 920 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 900 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 89 880
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 100 410
Revenus locatifs : +18 038
Charges déductibles : -100 410
Résultat foncier Année 1 : -82 371(Déficit de 82 371 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 60 971
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 530 €/an
Revenus locatifs : +18 038
Charges déductibles : -10 530
Résultat foncier Années 2+ : 7 509 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 60971.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 167 400
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 108 810(65% de 167 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 957 €/an
Calcul : 108 810 € × 3,636% = 3 957
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 038100 4188 718-82 38021 400 €60 980 €60 980 €
218 39910 3028 4828 097--52 883 €
318 76710 0598 2398 708--44 175 €
419 1439 8077 9879 335--34 839 €
519 5259 5477 7279 978--24 861 €
619 9169 2787 45810 638--14 223 €
720 3149 0017 18111 313--2 910 €
820 7208 7146 89412 006---
921 1358 4186 59812 717---
1021 5588 1126 29213 446---
1121 9897 7965 97514 193---
1222 4297 4695 64914 959---
1322 8777 1325 31115 745---
1423 3356 7834 96316 552---
1523 8016 4234 60317 378---
1624 2776 0514 23118 227---
1724 7635 6663 84619 096---
1825 2585 2693 44919 989---
1925 7634 8593 03920 904---
2026 2794 4352 61521 843---
2126 8043 9982 17722 807---
2227 3403 5451 72523 795---
2327 8873 0781 25824 809---
2428 4452 59577525 849---
2529 0142 09727626 917---
TOTAL577 776260 853125 466316 92321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 316 923
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 038 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 788 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 788-6 420+10 208
2+3 7880+3 788
3+3 7880+3 788
4+3 7880+3 788
5+3 7880+3 788
6+3 7880+3 788
7+3 7880+3 788
8+3 788+2 729+1 059
9+3 788+3 815-27
10+3 788+4 034-246
11+3 788+4 258-470
12+3 788+4 488-700
13+3 788+4 724-936
14+3 788+4 965-1 177
15+3 788+5 214-1 426
16+3 788+5 468-1 680
17+3 788+5 729-1 941
18+3 788+5 997-2 209
19+3 788+6 271-2 483
20+3 788+6 553-2 765
21+3 788+6 842-3 054
22+3 788+7 138-3 350
23+3 788+7 443-3 655
24+3 788+7 755-3 967
25+3 788+8 075-4 287
Total+94 700+95 077+-377
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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