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vente - appartement

Bien expiré
VilleRillieux-la-Pape (69)
Surface88.48
Coût Total231 480
Loyer Annuel17 490
Rentabilité7.56%
Cashflow/mois-113
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 88.48 m²
Prix au m² : 2 023,06 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 1
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Balcon, Cave, Digicode, Parking, Salle de bain, Petit prix

À vendre : élégant appartement T4 lumineux, dans la Ville Nouvelle à Rillieux?la?Pape quartier des années 1960. Ce bien associe modernité, prestations récentes, et un emplacement de premier ordre, garantissant une belle qualité de vie.

Vous serez séduits par La cuisine indépendante entièrement équipée qui vous propose un coin repas généreux, et l'accès direct au cellier / buanderie qui constitue un vrai atout au quotidien.

Le salon, très lumineux, s'ouvre sur un balcon en longueur pouvant accueillir une table de jardin , ainsi qu'un coin détente.

Pour télétravailler un coin bureau à été aménagé près de ce vaste salon il pourra accueillir votre futur salle à manger.

Les deux chambres située dans la partie gauche de l'appartement s'ouvre sur un dégagement desservent la nouvelle salle de douche, le wc indépendant et le dressing familiale.

Cet appartement à retenu votre attention ? Contactez-moi pour une visite !

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Audrey PONCET inscrite au RSAC de VIENNE n° 849 897 822 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Rillieux-la-Pape
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69140
Coordonnées : 45.820301, 4.905222
Total : 231 480
Prix d'acquisition : 179 000
Travaux : 38 160
Valeur du bien : 217 160
Frais de notaire : 14 320
Coût estimé : 14 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88.48
Loyer prédit : 16.47€/m²/mois
Fourchette : 13.68€ - 19.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1457€/mois
Loyer annuel estimé : 17490€/an
Fourchette totale : 1210€ - 1755€/mois
Fourchette annuelle : 14526€ - 21058€/an
Rentabilité brute :7.56%
Fourchette de rentabilité :6.28% - 9.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :231 480
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 140,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :67,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 207,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 611,55
Coût de l'assurance :20 254,50
Taxe foncière : 1 748,96€/an
Soit par mois : 145,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 217,00€/mois
Soit par an : 2 604,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 457,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 570,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-113,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 212 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 88.48 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage et plomberie
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 160(431 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 2200€
  • Menuiseries:10 800
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1200€/fenêtre = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ + Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 10000€ + Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ + Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:360
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 100€/m² = 300€ + Main d'œuvre: 60€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rillieux-la-Pape (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux énergétiques). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 457 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 490 €/an
Calcul : 1 457 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 655 €/an
Base de calcul : Emprunt de 231 480 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 810 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 749 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 604 €/an
Calcul : 217 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 160
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 978
Revenus locatifs : +17 490
Charges déductibles : -50 978
Résultat foncier Année 1 : -33 489(Déficit de 33 489 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 089
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 818 €/an
Revenus locatifs : +17 490
Charges déductibles : -12 818
Résultat foncier Années 2+ : 4 671 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12088.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 49050 9867 663-33 49621 400 €12 096 €12 096 €
217 83912 6217 4585 218--6 878 €
318 19612 4097 2465 787--1 091 €
418 56012 1907 0276 370---
518 93111 9646 8016 968---
619 31011 7306 5667 580---
719 69611 4876 3248 209---
820 09011 2376 0748 853---
920 49210 9785 8159 514---
1020 90210 7115 54710 191---
1121 32010 4345 27110 886---
1221 74610 1484 98411 599---
1322 1819 8524 68812 329---
1422 6259 5464 38213 079---
1523 0779 2294 06613 848---
1623 5398 9023 73914 637---
1724 0098 5643 40115 446---
1824 4908 2143 05116 276---
1924 9797 8522 68917 127---
2025 4797 4782 31518 001---
2125 9897 0911 92818 897---
2226 5086 6911 52819 817---
2327 0396 2781 11520 761---
2427 5795 85068721 729---
2528 1315 40824522 723---
TOTAL560 198277 850110 612282 34721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 282 347
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 490 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 673 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 673-6 420+10 093
2+3 6730+3 673
3+3 6730+3 673
4+3 673+1 584+2 089
5+3 673+2 090+1 583
6+3 673+2 274+1 399
7+3 673+2 463+1 210
8+3 673+2 656+1 017
9+3 673+2 854+819
10+3 673+3 057+616
11+3 673+3 266+407
12+3 673+3 480+193
13+3 673+3 699-26
14+3 673+3 924-251
15+3 673+4 154-481
16+3 673+4 391-718
17+3 673+4 634-961
18+3 673+4 883-1 210
19+3 673+5 138-1 465
20+3 673+5 400-1 727
21+3 673+5 669-1 996
22+3 673+5 945-2 272
23+3 673+6 228-2 555
24+3 673+6 519-2 846
25+3 673+6 817-3 144
Total+91 825+84 704+7 121
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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