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Maison 9 pièces 323 m²

Bien expiré
VilleBarèges (65)
Surface323m²
Coût Total437 580€
Loyer Annuel32 547€
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois+107€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 315 000 €
Surface : 323 m²
Prix au m² : 975,23 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 9 pièces 323 m²

EN VENTE CHEZ LA COCCINELLE Une maison familiale située au coeur des montagnes Pyrénéennes, à 1260 m d'altitude, venez découvrir cette belle demeure en pierre qui a su garder tout son cachet. A deux pas des pistes de ski, ou des randonnées en montagne, elle est idéalement placée, puisque les commerces se trouvent également à trois minutes à pied. Elle se compose comme suit : Au rez-de-chaussée, se trouve une grande cave contenant la chaufferie, une entrée face à l'escalier central, puis un studio prêt à être loué de 29 m2. Au premier étage, 1 belle cuisine de 21 m2, un salon de 34 m2 et deux grandes chambres de plus de 20 m2, un atelier, une buanderie, une véranda en dur, une salle de bain et WC séparé. Au second étage, un grand séjour de 33 m2, 3 chambres, une salle de bain, une salle d'eau, un bureau et WC séparé. Au troisième niveau, un grand grenier de d'environ 116 m2, totalement aménageable. Autour de la maison, un jardin d'environ 420 m2 promet de bons moments de détente.

Surface : 323 m²

Consommation énergie primaire : 379 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Barèges
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65120
Coordonnées : 42.891514, 0.060923
Total : 437 580€
Prix d'acquisition : 315 000€
Travaux : 97 380€
Valeur du bien : 412 380€
Frais de notaire : 25 200€
Coût estimé : 25 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 323m²
Loyer prédit : 8.40€/m²/mois
Fourchette : 6.49€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 2712€/mois
Loyer annuel estimé : 32547€/an
Fourchette totale : 2096€ - 3510€/mois
Fourchette annuelle : 25149€ - 42121€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 9.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 673,44 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :863 521 €
Prix d'achat :315 000 €
Décote à l'achat :-548 521€ (-63.5%)
Marge achat-revente :425 941€ (49.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :437 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 169,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :164,09€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 2 333,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :213 289,28€
Coût de l'assurance :49 227,75€
Taxe foncière : 3 254,69€/an
Soit par mois : 271,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 712,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 604,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :107,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 379 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 323 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 323 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 40 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un léger rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie pour conformité
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :97 380 €(301 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:19 380€
    Isolation des combles: 323 m² × 60€/m² = 19380€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:36 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 40 fenêtres × 900€ = 36000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000€
    Mise à jour plomberie: 1 maison × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Barèges (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 68 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 712 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 547 €/an
Calcul : 2 712 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 732 €/an
Base de calcul : Emprunt de 437 580 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 969 €/an
Calcul : 164 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 255 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 97 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 117 336 €
Revenus locatifs : +32 547 €
Charges déductibles : -117 336 €
Résultat foncier Année 1 : -84 789 €(Déficit de 84 789 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 63 389 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 956 €/an
Revenus locatifs : +32 547 €
Charges déductibles : -19 956 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 591 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 63388.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 315 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 204 750 €(65% de 315 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 445 €/an
Calcul : 204 750 € × 3,636% = 7 445 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 547 €117 350 €14 746 €-84 803 €21 400 €63 403 €63 403 €
233 198 €19 579 €14 355 €13 619 €--49 784 €
333 862 €19 174 €13 951 €14 687 €--35 097 €
434 539 €18 756 €13 532 €15 783 €--19 314 €
535 230 €18 323 €13 099 €16 907 €--2 406 €
635 934 €17 875 €12 651 €18 060 €---
736 653 €17 411 €12 187 €19 242 €---
837 386 €16 931 €11 708 €20 455 €---
938 134 €16 435 €11 211 €21 699 €---
1038 897 €15 922 €10 698 €22 975 €---
1139 674 €15 390 €10 167 €24 284 €---
1240 468 €14 841 €9 617 €25 627 €---
1341 277 €14 272 €9 048 €27 005 €---
1442 103 €13 684 €8 460 €28 419 €---
1542 945 €13 075 €7 851 €29 870 €---
1643 804 €12 445 €7 221 €31 359 €---
1744 680 €11 793 €6 570 €32 886 €---
1845 573 €11 119 €5 895 €34 454 €---
1946 485 €10 422 €5 198 €36 063 €---
2047 415 €9 700 €4 476 €37 715 €---
2148 363 €8 953 €3 729 €39 410 €---
2249 330 €8 181 €2 957 €41 150 €---
2350 317 €7 381 €2 157 €42 936 €---
2451 323 €6 554 €1 330 €44 769 €---
2552 350 €5 698 €475 €46 651 €---
TOTAL1 042 486 €441 264 €213 289 €601 222 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 601 222 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 547 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 835 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 835 €-6 420 €+13 255 €
2+6 835 €0 €+6 835 €
3+6 835 €0 €+6 835 €
4+6 835 €0 €+6 835 €
5+6 835 €0 €+6 835 €
6+6 835 €+4 696 €+2 139 €
7+6 835 €+5 773 €+1 062 €
8+6 835 €+6 136 €+699 €
9+6 835 €+6 510 €+325 €
10+6 835 €+6 892 €-57 €
11+6 835 €+7 285 €-450 €
12+6 835 €+7 688 €-853 €
13+6 835 €+8 102 €-1 267 €
14+6 835 €+8 526 €-1 691 €
15+6 835 €+8 961 €-2 126 €
16+6 835 €+9 408 €-2 573 €
17+6 835 €+9 866 €-3 031 €
18+6 835 €+10 336 €-3 501 €
19+6 835 €+10 819 €-3 984 €
20+6 835 €+11 314 €-4 479 €
21+6 835 €+11 823 €-4 988 €
22+6 835 €+12 345 €-5 510 €
23+6 835 €+12 881 €-6 046 €
24+6 835 €+13 431 €-6 596 €
25+6 835 €+13 995 €-7 160 €
Total+170 875 €+180 367 €+-9 492 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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