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Maison 9 pièces 323 m²

VilleBarèges (65)
Surface323
Coût Total437 580
Loyer Annuel32 547
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois+107
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 315 000 €
Surface : 323 m²
Prix au m² : 975,23 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 9 pièces 323 m²

EN VENTE CHEZ LA COCCINELLE Une maison familiale située au coeur des montagnes Pyrénéennes, à 1260 m d'altitude, venez découvrir cette belle demeure en pierre qui a su garder tout son cachet. A deux pas des pistes de ski, ou des randonnées en montagne, elle est idéalement placée, puisque les commerces se trouvent également à trois minutes à pied. Elle se compose comme suit : Au rez-de-chaussée, se trouve une grande cave contenant la chaufferie, une entrée face à l'escalier central, puis un studio prêt à être loué de 29 m2. Au premier étage, 1 belle cuisine de 21 m2, un salon de 34 m2 et deux grandes chambres de plus de 20 m2, un atelier, une buanderie, une véranda en dur, une salle de bain et WC séparé. Au second étage, un grand séjour de 33 m2, 3 chambres, une salle de bain, une salle d'eau, un bureau et WC séparé. Au troisième niveau, un grand grenier de d'environ 116 m2, totalement aménageable. Autour de la maison, un jardin d'environ 420 m2 promet de bons moments de détente.

Surface : 323 m²

Consommation énergie primaire : 379 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Barèges
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65120
Coordonnées : 42.891514, 0.060923
Total : 437 580
Prix d'acquisition : 315 000
Travaux : 97 380
Valeur du bien : 412 380
Frais de notaire : 25 200
Coût estimé : 25 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 323
Loyer prédit : 8.40€/m²/mois
Fourchette : 6.49€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 2712€/mois
Loyer annuel estimé : 32547€/an
Fourchette totale : 2096€ - 3510€/mois
Fourchette annuelle : 25149€ - 42121€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 9.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 673,44 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :863 521
Prix d'achat :315 000
Décote à l'achat :-548 521 (-63.5%)
Marge achat-revente :425 941€ (49.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :437 580
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 169,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :164,09€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 2 333,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :213 289,28
Coût de l'assurance :49 227,75
Taxe foncière : 3 254,69€/an
Soit par mois : 271,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 712,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 604,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :107,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 379 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 323 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 323 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 40 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un léger rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie pour conformité
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :97 380(301 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:19 380
    Isolation des combles: 323 m² × 60€/m² = 19380€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:36 000
    Remplacement fenêtres double vitrage: 40 fenêtres × 900€ = 36000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 800
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000
    Mise à jour plomberie: 1 maison × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Barèges (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 68 380✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 712 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 547 €/an
Calcul : 2 712 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 732 €/an
Base de calcul : Emprunt de 437 580 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 969 €/an
Calcul : 164 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 255 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 97 380
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 117 336
Revenus locatifs : +32 547
Charges déductibles : -117 336
Résultat foncier Année 1 : -84 789(Déficit de 84 789 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 63 389
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 956 €/an
Revenus locatifs : +32 547
Charges déductibles : -19 956
Résultat foncier Années 2+ : 12 591 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 63388.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 315 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 204 750(65% de 315 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 445 €/an
Calcul : 204 750 € × 3,636% = 7 445
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 547117 35014 746-84 80321 400 €63 403 €63 403 €
233 19819 57914 35513 619--49 784 €
333 86219 17413 95114 687--35 097 €
434 53918 75613 53215 783--19 314 €
535 23018 32313 09916 907--2 406 €
635 93417 87512 65118 060---
736 65317 41112 18719 242---
837 38616 93111 70820 455---
938 13416 43511 21121 699---
1038 89715 92210 69822 975---
1139 67415 39010 16724 284---
1240 46814 8419 61725 627---
1341 27714 2729 04827 005---
1442 10313 6848 46028 419---
1542 94513 0757 85129 870---
1643 80412 4457 22131 359---
1744 68011 7936 57032 886---
1845 57311 1195 89534 454---
1946 48510 4225 19836 063---
2047 4159 7004 47637 715---
2148 3638 9533 72939 410---
2249 3308 1812 95741 150---
2350 3177 3812 15742 936---
2451 3236 5541 33044 769---
2552 3505 69847546 651---
TOTAL1 042 486441 264213 289601 22221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 601 222
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 547 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 835 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 835-6 420+13 255
2+6 8350+6 835
3+6 8350+6 835
4+6 8350+6 835
5+6 8350+6 835
6+6 835+4 696+2 139
7+6 835+5 773+1 062
8+6 835+6 136+699
9+6 835+6 510+325
10+6 835+6 892-57
11+6 835+7 285-450
12+6 835+7 688-853
13+6 835+8 102-1 267
14+6 835+8 526-1 691
15+6 835+8 961-2 126
16+6 835+9 408-2 573
17+6 835+9 866-3 031
18+6 835+10 336-3 501
19+6 835+10 819-3 984
20+6 835+11 314-4 479
21+6 835+11 823-4 988
22+6 835+12 345-5 510
23+6 835+12 881-6 046
24+6 835+13 431-6 596
25+6 835+13 995-7 160
Total+170 875+180 367+-9 492
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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