Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleFort-de-France (972)
Surface105m²
Coût Total260 340€
Loyer Annuel18 084€
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois-509€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 198 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 1 885,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 32 m²), 3 chambres, 1 parking: Garage, Terrasse, Exposition nord-est, Piscine, Interphone, Pas de balcon

ACS IMMOBILIERS vous propose, dans le quartier résidentiel de Didier à Fort-de-France, ce spacieux et lumineux appartement de type F4 situé en rez-de-jardin (R-1) au sein d'une résidence sécurisée avec piscine. L'appartement se compose d'un dégagement, d'un grand séjour, d'une cuisine ouverte aménagée et équipée, de trois chambres climatisées dont une avec salle de bain attenante, d'une salle d'eau, d'un toilette indépendant, d'une buanderie, d'une terrasse, d'une cave et d'un garage couvert. Le bien est vendu avec un locataire en place. Le montant du loyer est de 1 221€ charges comprises, avec une fin de bail prévue en septembre 2027. Une belle opportunité d'investissement dans un secteur recherché, proche de toutes commodités et offrant un cadre de vie agréable avec piscine. Prix de vente : 198 000€, Taxe Foncière : 2 776€, Charges de copropriété 373€/mois, Frais d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE "Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georiques : L'agence immobilière ACS IMMOBILIERS est idéale pour acheter, vendre ou même louer un appartement à FORT DE FRANCE. Spécialisée dans la vente d'appartements à FORT DE FRANCE, elle diffuse quotidiennement ses annonces immobilières afin de faciliter la vente de votre appartement et de vous proposer le logement de vos rêves.

Ville : Fort-de-France
Département : Martinique
Région : Martinique
Code postal : 97200
Coordonnées : 14.635634, -61.067153
Total : 260 340€
Prix d'acquisition : 198 000€
Travaux : 46 500€
Valeur du bien : 244 500€
Frais de notaire : 15 840€
Coût estimé : 15 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 14.35€/m²/mois
Fourchette : 10.25€ - 20.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 1507€/mois
Loyer annuel estimé : 18084€/an
Fourchette totale : 1076€ - 2111€/mois
Fourchette annuelle : 12911€ - 25329€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 9.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 567,57 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :269 595 €
Prix d'achat :198 000 €
Décote à l'achat :-71 595€ (-26.6%)
Marge achat-revente :9 255€ (3.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :260 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 307,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :104,14€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 411,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 914,76€
Coût de l'assurance :31 240,80€
Taxe foncière : 2 776,00€/an
Soit par mois : 231,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 373,00€/mois
Soit par an : 4 476,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 506,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 015,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-509,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 105 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres avec peinture et mise à jour des revêtements
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 500 €(443 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Peinture et revêtements: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fort-de-France (coefficient 0.9 appliqué pour la zone). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 507 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 084 €/an
Calcul : 1 507 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 075 €/an
Base de calcul : Emprunt de 260 340 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 250 €/an
Calcul : 104 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 776 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 476 €/an
Calcul : 373 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 077 €
Revenus locatifs : +18 084 €
Charges déductibles : -64 077 €
Résultat foncier Année 1 : -45 993 €(Déficit de 45 993 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 593 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 577 €/an
Revenus locatifs : +18 084 €
Charges déductibles : -17 577 €
Résultat foncier Années 2+ : 507 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24593.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 198 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 128 700 €(65% de 198 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 680 €/an
Calcul : 128 700 € × 3,636% = 4 680 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 084 €64 085 €9 084 €-46 002 €21 400 €24 602 €24 602 €
218 445 €17 348 €8 847 €1 097 €--23 505 €
318 814 €17 103 €8 601 €1 711 €--21 794 €
419 190 €16 849 €8 347 €2 342 €--19 452 €
519 574 €16 585 €8 083 €2 989 €--16 463 €
619 966 €16 312 €7 811 €3 654 €--12 809 €
720 365 €16 030 €7 528 €4 336 €--8 474 €
820 772 €15 737 €7 235 €5 036 €--3 438 €
921 188 €15 433 €6 932 €5 754 €---
1021 612 €15 119 €6 617 €6 492 €---
1122 044 €14 794 €6 292 €7 250 €---
1222 485 €14 456 €5 955 €8 028 €---
1322 934 €14 107 €5 606 €8 827 €---
1423 393 €13 745 €5 244 €9 648 €---
1523 861 €13 371 €4 869 €10 490 €---
1624 338 €12 982 €4 481 €11 356 €---
1724 825 €12 580 €4 079 €12 245 €---
1825 321 €12 164 €3 662 €13 158 €---
1925 828 €11 732 €3 230 €14 096 €---
2026 344 €11 285 €2 783 €15 059 €---
2126 871 €10 822 €2 320 €16 049 €---
2227 409 €10 342 €1 841 €17 066 €---
2327 957 €9 845 €1 344 €18 111 €---
2428 516 €9 331 €829 €19 185 €---
2529 086 €8 798 €296 €20 289 €---
TOTAL579 222 €390 956 €131 915 €188 266 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 188 266 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 084 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 798 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 798 €-6 420 €+10 218 €
2+3 798 €0 €+3 798 €
3+3 798 €0 €+3 798 €
4+3 798 €0 €+3 798 €
5+3 798 €0 €+3 798 €
6+3 798 €0 €+3 798 €
7+3 798 €0 €+3 798 €
8+3 798 €0 €+3 798 €
9+3 798 €+695 €+3 103 €
10+3 798 €+1 948 €+1 850 €
11+3 798 €+2 175 €+1 623 €
12+3 798 €+2 408 €+1 390 €
13+3 798 €+2 648 €+1 150 €
14+3 798 €+2 894 €+904 €
15+3 798 €+3 147 €+651 €
16+3 798 €+3 407 €+391 €
17+3 798 €+3 673 €+125 €
18+3 798 €+3 947 €-149 €
19+3 798 €+4 229 €-431 €
20+3 798 €+4 518 €-720 €
21+3 798 €+4 815 €-1 017 €
22+3 798 €+5 120 €-1 322 €
23+3 798 €+5 433 €-1 635 €
24+3 798 €+5 756 €-1 958 €
25+3 798 €+6 087 €-2 289 €
Total+94 950 €+56 480 €+38 470 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →