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vente - maison

VilleThônes (74)
Surface200m²
Coût Total368 400€
Loyer Annuel35 696€
Rentabilité9.69%
Cashflow/mois+755€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 330 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 1 650 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Salle d eau, Travaux, Petit prix

Visite virtuelle disponible sur demande Maison à rénover entièrement implantée sur 378m2 de terrain. Une petite parcelle de terrain d'une surface de 32m2 complète le bien. En rez-de-chaussée : un petit garage avec emplacement chaufferie. Le niveau principal de la maison, environ 100m2 est composé de 9 pièces. La grange offre une surface d'environ 100m2 également. Les diagnostics sont encours de réalisation. N'hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez davantage de renseignements. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques http://www.georisques.gouv.fr

Ville : Thônes
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74230
Coordonnées : 45.880000, 6.330000
Total : 368 400€
Prix d'acquisition : 330 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 342 000€
Frais de notaire : 26 400€
Coût estimé : 26 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 14.87€/m²/mois
Fourchette : 10.67€ - 20.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 2975€/mois
Loyer annuel estimé : 35696€/an
Fourchette totale : 2134€ - 4146€/mois
Fourchette annuelle : 25609€ - 49757€/an
Rentabilité brute :9.69%
Fourchette de rentabilité :6.95% - 13.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :4 484,74 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :896 947 €
Prix d'achat :330 000 €
Décote à l'achat :-566 947€ (-63.2%)
Marge achat-revente :528 547€ (58.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :368 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 814,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :107,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 922,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :176 038,09€
Coût de l'assurance :32 235,00€
Taxe foncière : 3 569,64€/an
Soit par mois : 297,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 974,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 219,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :754,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en mauvais état, nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état, nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, entretien du parquet
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 3/5 - Salon en état correct, nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 000€
    Isolation combles: 200 m² × 60€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thônes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 975 €/mois
Revenus locatifs annuels : 35 696 €/an
Calcul : 2 975 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 183 €/an
Base de calcul : Emprunt de 368 400 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 289 €/an
Calcul : 107 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 570 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 042 €
Revenus locatifs : +35 696 €
Charges déductibles : -29 042 €
Résultat foncier Année 1 : 6 654 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 042 €/an
Revenus locatifs : +35 696 €
Charges déductibles : -17 042 €
Résultat foncier Années 2+ : 18 654 €/an
Prix d'achat du bien : 330 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 214 500 €(65% de 330 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 800 €/an
Calcul : 214 500 € × 3,636% = 7 800 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
135 696 €29 054 €12 195 €6 642 €---
236 410 €16 728 €11 869 €19 682 €---
337 139 €16 391 €11 532 €20 747 €---
437 881 €16 043 €11 184 €21 839 €---
538 639 €15 682 €10 823 €22 957 €---
639 412 €15 310 €10 451 €24 102 €---
740 200 €14 924 €10 065 €25 276 €---
841 004 €14 526 €9 667 €26 478 €---
941 824 €14 114 €9 255 €27 710 €---
1042 660 €13 688 €8 829 €28 973 €---
1143 514 €13 247 €8 388 €30 266 €---
1244 384 €12 792 €7 933 €31 592 €---
1345 272 €12 321 €7 462 €32 951 €---
1446 177 €11 834 €6 975 €34 343 €---
1547 101 €11 330 €6 471 €35 770 €---
1648 043 €10 809 €5 950 €37 233 €---
1749 003 €10 271 €5 412 €38 732 €---
1849 984 €9 714 €4 855 €40 269 €---
1950 983 €9 139 €4 280 €41 845 €---
2052 003 €8 543 €3 684 €43 460 €---
2153 043 €7 928 €3 069 €45 115 €---
2254 104 €7 291 €2 432 €46 812 €---
2355 186 €6 633 €1 774 €48 553 €---
2456 290 €5 953 €1 094 €50 337 €---
2557 415 €5 249 €390 €52 166 €---
TOTAL1 143 366 €309 514 €176 038 €833 852 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 833 852 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 35 696 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 496 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 496 €+1 993 €+5 503 €
2+7 496 €+5 905 €+1 591 €
3+7 496 €+6 224 €+1 272 €
4+7 496 €+6 552 €+944 €
5+7 496 €+6 887 €+609 €
6+7 496 €+7 231 €+265 €
7+7 496 €+7 583 €-87 €
8+7 496 €+7 943 €-447 €
9+7 496 €+8 313 €-817 €
10+7 496 €+8 692 €-1 196 €
11+7 496 €+9 080 €-1 584 €
12+7 496 €+9 478 €-1 982 €
13+7 496 €+9 885 €-2 389 €
14+7 496 €+10 303 €-2 807 €
15+7 496 €+10 731 €-3 235 €
16+7 496 €+11 170 €-3 674 €
17+7 496 €+11 620 €-4 124 €
18+7 496 €+12 081 €-4 585 €
19+7 496 €+12 553 €-5 057 €
20+7 496 €+13 038 €-5 542 €
21+7 496 €+13 535 €-6 039 €
22+7 496 €+14 044 €-6 548 €
23+7 496 €+14 566 €-7 070 €
24+7 496 €+15 101 €-7 605 €
25+7 496 €+15 650 €-8 154 €
Total+187 400 €+250 155 €+-62 755 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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