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Maison Treguier 8 pièce(s) 265 m2

VilleTréguier (22)
Surface265m²
Coût Total264 220€
Loyer Annuel27 680€
Rentabilité10.48%
Cashflow/mois+679€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 265 m²
Prix au m² : 600 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 265 m², 8 pièces, 378 m² de terrain, Toilettes séparées, 1 garage, 1 place de parking

A Vendre, Ancien bar avec fort potentiel, idéal investisseur ! Découvrez ce bien avec un potentiel de transformation. Anciennement un bar, il propose aujourd'hui une base solide pour un projet d'habitation, de logements locatifs ou d'activité professionnelle. Au rez-de-chaussée un ancien bar avec deux salles, un espace avec deux toilettes , une cuisine avec arrière cuisine et un espace de stockage. Au premier étage, deux chambres et espace pour une salle d'eau. Travaux à prévoir, Deuxième étage rénové avec deux chambre une salle de bain et un Wc. Extérieur avec anciens box Parfait pour créer des places de stationnement, des espaces de stockage, un atelier ou encore réaménager selon vos projets. Idéal investisseur ou porteur de projet à la recherche d'un bien atypique à fort potentiel de valorisation.

Ville : Tréguier
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22220
Coordonnées : 48.787760, -3.224450
Total : 264 220€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 92 500€
Valeur du bien : 251 500€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 265m²
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.76€ - 11.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 2307€/mois
Loyer annuel estimé : 27680€/an
Fourchette totale : 1793€ - 2968€/mois
Fourchette annuelle : 21510€ - 35618€/an
Rentabilité brute :10.48%
Fourchette de rentabilité :8.14% - 13.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 971,43 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :522 429 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-363 429€ (-69.6%)
Marge achat-revente :258 209€ (49.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :264 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 319,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :77,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 396,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 754,56€
Coût de l'assurance :23 119,25€
Taxe foncière : 2 767,97€/an
Soit par mois : 230,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 306,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 627,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :678,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 265 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 265 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 33 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, y compris équipements et carrelage
Quantité: cuisine complète (15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (état 2/5)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant travaux
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et remplacement du carrelage usé
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :92 500 €(349 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:15 900€
    Isolation toiture/combles: 265 m² × 60€/m² = 15900€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:29 700€
    Fenêtres double vitrage: 33 fenêtres × 900€ = 29700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (15 m²) × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:13 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:4 400€
    Revêtement sol (parquet flottant): 22 m² × 60€/m² = 1320€, Peinture murs: 80 m² × 30€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 680€
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: Peinture murs: 25 m² × 30€/m² = 750€, Carrelage: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 307 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 680 €/an
Calcul : 2 307 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 079 €/an
Base de calcul : Emprunt de 264 220 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 925 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 768 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 92 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 105 272 €
Revenus locatifs : +27 680 €
Charges déductibles : -105 272 €
Résultat foncier Année 1 : -77 592 €(Déficit de 77 592 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 192 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 772 €/an
Revenus locatifs : +27 680 €
Charges déductibles : -12 772 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 908 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56192.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 680 €105 281 €9 088 €-77 601 €21 400 €56 201 €56 201 €
228 233 €12 542 €8 849 €15 691 €--40 510 €
328 798 €12 295 €8 602 €16 503 €--24 006 €
429 374 €12 039 €8 346 €17 335 €--6 671 €
529 961 €11 774 €8 081 €18 188 €---
630 561 €11 500 €7 807 €19 061 €---
731 172 €11 215 €7 523 €19 956 €---
831 795 €10 921 €7 229 €20 874 €---
932 431 €10 617 €6 924 €21 814 €---
1033 080 €10 302 €6 609 €22 778 €---
1133 741 €9 975 €6 283 €23 766 €---
1234 416 €9 637 €5 945 €24 779 €---
1335 104 €9 288 €5 595 €25 817 €---
1435 807 €8 925 €5 233 €26 881 €---
1536 523 €8 550 €4 858 €27 972 €---
1637 253 €8 162 €4 469 €29 091 €---
1737 998 €7 760 €4 067 €30 238 €---
1838 758 €7 344 €3 651 €31 415 €---
1939 533 €6 913 €3 220 €32 621 €---
2040 324 €6 467 €2 774 €33 858 €---
2141 131 €6 005 €2 312 €35 126 €---
2241 953 €5 526 €1 833 €36 427 €---
2342 792 €5 031 €1 338 €37 761 €---
2443 648 €4 518 €825 €39 130 €---
2544 521 €3 987 €295 €40 534 €---
TOTAL886 588 €316 573 €131 755 €570 015 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 570 015 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 680 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 813 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 813 €-6 420 €+12 233 €
2+5 813 €0 €+5 813 €
3+5 813 €0 €+5 813 €
4+5 813 €0 €+5 813 €
5+5 813 €+3 455 €+2 358 €
6+5 813 €+5 718 €+95 €
7+5 813 €+5 987 €-174 €
8+5 813 €+6 262 €-449 €
9+5 813 €+6 544 €-731 €
10+5 813 €+6 833 €-1 020 €
11+5 813 €+7 130 €-1 317 €
12+5 813 €+7 434 €-1 621 €
13+5 813 €+7 745 €-1 932 €
14+5 813 €+8 064 €-2 251 €
15+5 813 €+8 392 €-2 579 €
16+5 813 €+8 727 €-2 914 €
17+5 813 €+9 071 €-3 258 €
18+5 813 €+9 424 €-3 611 €
19+5 813 €+9 786 €-3 973 €
20+5 813 €+10 157 €-4 344 €
21+5 813 €+10 538 €-4 725 €
22+5 813 €+10 928 €-5 115 €
23+5 813 €+11 328 €-5 515 €
24+5 813 €+11 739 €-5 926 €
25+5 813 €+12 160 €-6 347 €
Total+145 325 €+171 004 €+-25 679 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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