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Maison 4 pièces 69 m²

VilleAiguillon (47)
Surface69m²
Coût Total87 000€
Loyer Annuel6 222€
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois+6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 652,17 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 69 m²

Maison à rénover comprenant sur 3 niveaux, un garage, une cave, un séjour, cuisine avec cheminée, un patio avec toilettes, 2 chambres dont une avec salle d'eau et toilettes. Un grenier d'environ 30m² aménageable. chauffage panneaux rayonnants. Emplacement au coeur du centre historique à 2 pas de toutes les commodités. A visiter sans tarder ! Véronique Messines (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 952987535 - Agen.

Surface : 69 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 01/05/2026

Consommation énergie primaire : 301 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 270 € et 1 760 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Aiguillon
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47190
Coordonnées : 44.302820, 0.341563
Total : 87 000€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 38 400€
Valeur du bien : 83 400€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 7.51€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 9.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 518€/mois
Loyer annuel estimé : 6222€/an
Fourchette totale : 408€ - 658€/mois
Fourchette annuelle : 4902€ - 7898€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 9.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :965,16 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :66 596 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-21 596€ (-32.4%)
Marge achat-revente :-20 404€ (-30.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :435,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :25,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 460,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 662,75€
Coût de l'assurance :7 612,50€
Taxe foncière : 622,20€/an
Soit par mois : 51,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 518,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 512,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :5,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage par panneaux rayonnants
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 30 m² (grenier aménageable)
Raison: DPE E - Maison - Très efficace pour gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et équipements
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en rénovation, équipements manquants
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salle de bain en rénovation, débris au sol
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 12 m² total)
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambres en rénovation, murs non finis
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon avec mobilier en désordre, murs abîmés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 400 €(557 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (installation incluse)
  • Isolation:2 100€
    Isolation combles: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (installation incluse)
  • Menuiseries:2 700€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 900€ = 2700€ (installation incluse)
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 950€/m² = 9500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1200€/m² = 7200€ (installation incluse)
  • Chambres:2 400€
    Rénovation complète chambres: 12 m² × 200€/m² = 2400€ (installation incluse)
  • Salon:2 000€
    Rénovation complète salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aiguillon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 518 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 222 €/an
Calcul : 518 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 007 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 000 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 304 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 622 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 334 €
Revenus locatifs : +6 222 €
Charges déductibles : -42 334 €
Résultat foncier Année 1 : -36 112 €(Déficit de 36 112 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 712 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 934 €/an
Revenus locatifs : +6 222 €
Charges déductibles : -3 934 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 288 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14711.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 222 €42 336 €3 010 €-36 114 €21 400 €14 714 €14 714 €
26 346 €3 858 €2 931 €2 489 €--12 226 €
36 473 €3 776 €2 849 €2 697 €--9 528 €
46 603 €3 691 €2 765 €2 911 €--6 617 €
56 735 €3 604 €2 677 €3 131 €--3 485 €
66 870 €3 513 €2 586 €3 356 €--129 €
77 007 €3 419 €2 492 €3 588 €---
87 147 €3 322 €2 395 €3 825 €---
97 290 €3 221 €2 295 €4 069 €---
107 436 €3 117 €2 190 €4 319 €---
117 585 €3 009 €2 082 €4 576 €---
127 736 €2 897 €1 970 €4 839 €---
137 891 €2 781 €1 855 €5 110 €---
148 049 €2 661 €1 735 €5 387 €---
158 210 €2 537 €1 610 €5 673 €---
168 374 €2 409 €1 482 €5 965 €---
178 541 €2 275 €1 349 €6 266 €---
188 712 €2 137 €1 211 €6 575 €---
198 886 €1 995 €1 068 €6 892 €---
209 064 €1 847 €920 €7 217 €---
219 246 €1 694 €767 €7 552 €---
229 430 €1 535 €608 €7 895 €---
239 619 €1 371 €444 €8 248 €---
249 811 €1 201 €274 €8 611 €---
2510 008 €1 024 €98 €8 983 €---
TOTAL199 291 €105 230 €43 663 €94 061 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 061 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 222 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 307 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 307 €-6 420 €+7 727 €
2+1 307 €0 €+1 307 €
3+1 307 €0 €+1 307 €
4+1 307 €0 €+1 307 €
5+1 307 €0 €+1 307 €
6+1 307 €0 €+1 307 €
7+1 307 €+1 038 €+269 €
8+1 307 €+1 148 €+159 €
9+1 307 €+1 221 €+86 €
10+1 307 €+1 296 €+11 €
11+1 307 €+1 373 €-66 €
12+1 307 €+1 452 €-145 €
13+1 307 €+1 533 €-226 €
14+1 307 €+1 616 €-309 €
15+1 307 €+1 702 €-395 €
16+1 307 €+1 790 €-483 €
17+1 307 €+1 880 €-573 €
18+1 307 €+1 972 €-665 €
19+1 307 €+2 068 €-761 €
20+1 307 €+2 165 €-858 €
21+1 307 €+2 266 €-959 €
22+1 307 €+2 369 €-1 062 €
23+1 307 €+2 475 €-1 168 €
24+1 307 €+2 583 €-1 276 €
25+1 307 €+2 695 €-1 388 €
Total+32 675 €+28 218 €+4 457 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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