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Maison de plain-pied à vendre

Bien expiré
VilleSouesmes (41)
Surface88
Coût Total154 806
Loyer Annuel7 561
Rentabilité4.88%
Cashflow/mois-245
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 320 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 958,18 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage

A Souesmes (41300), charmant village Solognot, venez découvrir cette maison de plain-pied d'une surface habitable d'environ 88 m². Elle se compose d'une entrée donnant sur une cuisine, un séjour salle à manger lumineux, quatre chambres, une salle d'eau, des toilettes séparées ainsi qu'un dégagement et un cellier pour davantage de rangement. Une petite véranda apporte un espace supplémentaire agréable.

A l'extérieur, vous trouverez un garage attenant ainsi qu'un double garage indépendant, offrant de belles possibilités de stationnement ou d'aménagement. Le tout est édifié sur une parcelle de près de 700 m², permettant de profiter d'un jardin convivial.

Cette maison représente une belle opportunité. Elle demande des travaux de rénovation mais offre un réel potentiel pour qui souhaite personnaliser son futur lieu de vie. Une visite s'impose pour apprécier l'ensemble.

Contactez notre office notarial pour obtenir de plus amples renseignements sur cette maison à vendre à Souesmes.

84 320 euros. 80 000 euros + Honoraires de négo. : 4 320 euros (soit 5,40% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Souesmes
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41300
Coordonnées : 47.469354, 2.161632
Total : 154 806
Prix d'acquisition : 84 320
Travaux : 63 740
Valeur du bien : 148 060
Frais de notaire : 6 746
Coût estimé : 6 746
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88
Loyer prédit : 7.16€/m²/mois
Fourchette : 5.39€ - 9.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 630€/mois
Loyer annuel estimé : 7561€/an
Fourchette totale : 474€ - 837€/mois
Fourchette annuelle : 5693€ - 10041€/an
Rentabilité brute :4.88%
Fourchette de rentabilité :3.68% - 6.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 233,59 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :108 555
Prix d'achat :84 320
Décote à l'achat :-24 235 (-22.3%)
Marge achat-revente :-46 251€ (-42.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 806
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :766,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 811,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 209,31
Coût de l'assurance :13 545,52
Taxe foncière : 756,06€/an
Soit par mois : 63,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 630,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 874,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-244,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 291 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (88 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 740(724 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Pose: 2000€ = 2000€, Main d'œuvre incluse.
  • Isolation:5 280
    Isolation toiture/combles: 88 m² × 60€/m² = 5280€, Main d'œuvre incluse.
  • Menuiseries:8 800
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€, Main d'œuvre incluse.
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre incluse.
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 20000€, Main d'œuvre incluse.
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse.
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse.
  • Salle à manger - Peinture:360
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Souesmes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 580✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 630 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 561 €/an
Calcul : 630 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 196 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 806 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 542 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 756 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 740
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 234
Revenus locatifs : +7 561
Charges déductibles : -70 234
Résultat foncier Année 1 : -62 674(Déficit de 62 674 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 274
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 494 €/an
Revenus locatifs : +7 561
Charges déductibles : -6 494
Résultat foncier Années 2+ : 1 066 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41273.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 320
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 808(65% de 84 320 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 993 €/an
Calcul : 54 808 € × 3,636% = 1 993
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 56170 2395 201-62 67921 400 €41 279 €41 279 €
27 7126 3615 0631 351--39 928 €
37 8666 2184 9201 648--38 280 €
48 0236 0714 7731 953--36 328 €
58 1845 9184 6202 266--34 061 €
68 3485 7594 4622 588--31 473 €
78 5155 5964 2982 919--28 554 €
88 6855 4264 1293 258--25 296 €
98 8585 2513 9533 607--21 689 €
109 0365 0703 7723 966--17 723 €
119 2164 8833 5854 334--13 390 €
129 4014 6893 3914 712---
139 5894 4883 1905 101---
149 7804 2802 9835 500---
159 9764 0662 7685 910---
1610 1763 8442 5466 332---
1710 3793 6142 3166 765---
1810 5873 3762 0787 211---
1910 7983 1301 8327 668---
2011 0142 8761 5788 139---
2111 2352 6121 3148 622---
2211 4592 3401 0429 119---
2311 6892 0587609 630---
2411 9221 76746910 156---
2512 1611 46516710 696---
TOTAL242 169171 39675 20970 77321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 70 773
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 561 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 588 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 588-6 420+8 008
2+1 5880+1 588
3+1 5880+1 588
4+1 5880+1 588
5+1 5880+1 588
6+1 5880+1 588
7+1 5880+1 588
8+1 5880+1 588
9+1 5880+1 588
10+1 5880+1 588
11+1 5880+1 588
12+1 588+1 414+174
13+1 588+1 530+58
14+1 588+1 650-62
15+1 588+1 773-185
16+1 588+1 900-312
17+1 588+2 030-442
18+1 588+2 163-575
19+1 588+2 301-713
20+1 588+2 442-854
21+1 588+2 587-999
22+1 588+2 736-1 148
23+1 588+2 889-1 301
24+1 588+3 047-1 459
25+1 588+3 209-1 621
Total+39 700+25 249+14 451
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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