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Maison de ville 4 pièces 124 m²

Bien expiré
VilleSaint-Pierre-de-Maillé (86)
Surface124
Coût Total113 120
Loyer Annuel9 916
Rentabilité8.77%
Cashflow/mois+143
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 124 m²
Prix au m² : 798,39 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 4 pièces 124 m²

Charmante maison de ville dans joli village avec un très beau potentiel.

Sa surface de 124 m2 ; avec un grenier aménageable d'environ 50 m2, 2 grandes chambres, 1 salle de bain avec baignoire et douche, 2 WC, un garage, fait d'elle un bien aussi bien familial que secondaire.

Cette maison avec ses poutres et pierres apparentes, possède un magnifique terrain avec une grange (utilisée comme garage) et son appenti mais aussi des petits toits, une jolie terrasse exposée est/sud, tout cela à proximité de la gartempe.

Quelques travaux seront nécessaires pour remettre le bien au goût du jour et accentuer tout son charme.

Vous révez d'un bien avec du charme, du terrain et à proximité du centre ville!! Cette maison peut vous correspondre!! Alors plus qu'une chose à faire : m'appeller au [Coordonnées masquées]!

Prix de vente 0 € Honoraires TTC charge vendeur

Surface : 124 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/09/2023

Consommation énergie primaire : 287 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 750 € et 3 750 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Saint-Pierre-de-Maillé
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86260
Coordonnées : 46.680120, 0.838851
Total : 113 120
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 6 200
Valeur du bien : 105 200
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 124
Loyer prédit : 6.66€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 8.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 826€/mois
Loyer annuel estimé : 9916€/an
Fourchette totale : 644€ - 1060€/mois
Fourchette annuelle : 7729€ - 12723€/an
Rentabilité brute :8.77%
Fourchette de rentabilité :6.83% - 11.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :335,71 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :41 628
Prix d'achat :99 000
Décote à l'achat :+57 372 (+137.8%)
Marge achat-revente :-71 492€ (-171.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 120
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :568,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :32,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 601,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 318,11
Coût de l'assurance :9 898,00
Taxe foncière : 991,63€/an
Soit par mois : 82,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 826,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 683,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :142,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 124 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 124 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison nécessitant une mise aux normes
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: 124 m²
Raison: Maison nécessitant une mise aux normes de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 200(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 200
    Isolation des combles: 124 m² × 50€/m² = 6200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 9 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FE(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 200✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 200€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 826 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 916 €/an
Calcul : 826 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 943 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 120 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 396 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 992 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 531
Revenus locatifs : +9 916
Charges déductibles : -11 531
Résultat foncier Année 1 : -1 614(Déficit de 1 614 €)
Imputable sur revenu global : 1 614
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 331 €/an
Revenus locatifs : +9 916
Charges déductibles : -5 331
Résultat foncier Années 2+ : 4 586 €/an
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 91611 5353 947-1 6181 618 €--
210 1155 2323 8444 883---
310 3175 1253 7375 192---
410 5235 0143 6275 509---
510 7344 9003 5125 834---
610 9484 7813 3946 167---
711 1674 6583 2716 509---
811 3914 5313 1446 860---
911 6194 3993 0127 219---
1011 8514 2632 8757 588---
1112 0884 1212 7347 966---
1212 3303 9752 5878 355---
1312 5763 8232 4368 753---
1412 8283 6662 2789 162---
1513 0843 5032 1169 581---
1613 3463 3341 94710 012---
1713 6133 1601 77210 453---
1813 8852 9791 59110 907---
1914 1632 7911 40411 372---
2014 4462 5971 20911 849---
2114 7352 3961 00812 339---
2215 0302 18780012 843---
2315 3301 97158413 359---
2415 6371 74836013 889---
2515 9501 51612914 434---
TOTAL317 62498 20757 318219 4171 618Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 485
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 219 417
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 916 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 082 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 082-485+2 567
2+2 082+1 465+617
3+2 082+1 558+524
4+2 082+1 653+429
5+2 082+1 750+332
6+2 082+1 850+232
7+2 082+1 953+129
8+2 082+2 058+24
9+2 082+2 166-84
10+2 082+2 276-194
11+2 082+2 390-308
12+2 082+2 506-424
13+2 082+2 626-544
14+2 082+2 749-667
15+2 082+2 874-792
16+2 082+3 003-921
17+2 082+3 136-1 054
18+2 082+3 272-1 190
19+2 082+3 412-1 330
20+2 082+3 555-1 473
21+2 082+3 702-1 620
22+2 082+3 853-1 771
23+2 082+4 008-1 926
24+2 082+4 167-2 085
25+2 082+4 330-2 248
Total+52 050+65 825+-13 775
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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