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Appartement - 2 pièce(s) - 46 m²

Bien expiré
VilleBordeaux (33)
Surface46m²
Coût Total127 260€
Loyer Annuel10 028€
Rentabilité7.88%
Cashflow/mois+12€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 2 152,17 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

BORDEAUX EURATLANTIQUE IDEAL INVESTISSEUR ! À VENDRE ! Découvrez cet appartement T2 Loué, situé au coeur de Bordeaux, dans une résidence récente construite en 2007. Avec une superficie de 46 m², cet espace de vie lumineux et accueillant est idéal pour les couples ou les jeunes professionnels à la recherche de confort et de praticité.Dès votre entrée, vous serez séduit par le placard intégré qui optimisent l'espace. Le séjour spacieux de 20,7 m², vous donne accès à une terrasse de 15 m², parfait pour profiter des journées ensoleillées. La cuisine américaine, simple et fonctionnelle, est un atout supplémentaire pour les amateurs de convivialité.L'appartement comprend également une chambre confortable de 10,2 m², dotée d'un placard et d'une porte-fenêtre donnant sur le balcon, ainsi qu'une salle de bains et des toilettes indépendantes.Le bien est en vente loué à un locataire sérieux pour un montant de 638 € + 74 € de charges.Pack gestion pour ce bien : investissement clés en mains nous vous accompagnons dans votre démarche de gestion locative.Procédure en cours sur la résidence.Ne manquez pas cette opportunité unique de vivre dans l'un des quartiers les plus prisés de Bordeaux. Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite !

Prix du bouquet : 99000.0 euros.

Numéro de mandat : 3942

Ville : Bordeaux
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33800
Total : 127 260€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 20 340€
Valeur du bien : 119 340€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 18.17€/m²/mois
Fourchette : 14.15€ - 23.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 836€/mois
Loyer annuel estimé : 10028€/an
Fourchette totale : 651€ - 1073€/mois
Fourchette annuelle : 7808€ - 12878€/an
Rentabilité brute :7.88%
Fourchette de rentabilité :6.14% - 10.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 200 €/m²
Basé sur :465 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :193 200 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-94 200€ (-48.8%)
Marge achat-revente :65 940€ (34.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :630,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :36,06€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 666,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 826,65€
Coût de l'assurance :10 817,10€
Taxe foncière : 1 002,76€/an
Soit par mois : 83,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 74,00€/mois
Soit par an : 888,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 835,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 823,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :11,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
L'appartement est construit en 2007, ce qui laisse supposer une classe énergétique B ou A.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, et mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - nécessite une mise à jour pour confort et fonctionnalité.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: 6 m² de carrelage + éléments sanitaires
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques signes d'usure nécessitant une rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans la chambre.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais un rafraîchissement est conseillé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 340 €(442 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:5 660€
    Rénovation salle de bain: 6 m² de carrelage: 60€/m² × 6 = 360€, Remplacement baignoire: 1000€, Remplacement lavabo: 500€, Remplacement WC: 300€, Mise aux normes plomberie et électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Rafraîchissement parquet: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bordeaux (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 836 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 028 €/an
Calcul : 836 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 272 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 260 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 433 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 003 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 888 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 935 €
Revenus locatifs : +10 028 €
Charges déductibles : -26 935 €
Résultat foncier Année 1 : -16 908 €(Déficit de 16 908 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 208 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 595 €/an
Revenus locatifs : +10 028 €
Charges déductibles : -6 595 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 432 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6207.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 028 €26 939 €4 276 €-16 912 €10 700 €6 212 €6 212 €
210 228 €6 486 €4 162 €3 742 €--2 470 €
310 433 €6 368 €4 045 €4 064 €---
410 641 €6 247 €3 923 €4 394 €---
510 854 €6 121 €3 798 €4 733 €---
611 071 €5 991 €3 668 €5 080 €---
711 293 €5 857 €3 533 €5 436 €---
811 519 €5 717 €3 394 €5 801 €---
911 749 €5 573 €3 250 €6 176 €---
1011 984 €5 424 €3 101 €6 559 €---
1112 224 €5 270 €2 947 €6 953 €---
1212 468 €5 111 €2 787 €7 357 €---
1312 717 €4 946 €2 622 €7 771 €---
1412 972 €4 775 €2 452 €8 196 €---
1513 231 €4 599 €2 275 €8 632 €---
1613 496 €4 416 €2 093 €9 080 €---
1713 766 €4 227 €1 904 €9 538 €---
1814 041 €4 032 €1 708 €10 009 €---
1914 322 €3 830 €1 506 €10 492 €---
2014 608 €3 620 €1 297 €10 988 €---
2114 900 €3 404 €1 080 €11 496 €---
2215 198 €3 180 €857 €12 018 €---
2315 502 €2 948 €625 €12 554 €---
2415 812 €2 709 €385 €13 104 €---
2516 129 €2 461 €137 €13 668 €---
TOTAL321 186 €140 253 €61 827 €180 933 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 933 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 028 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 106 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 106 €-3 210 €+5 316 €
2+2 106 €0 €+2 106 €
3+2 106 €+478 €+1 628 €
4+2 106 €+1 318 €+788 €
5+2 106 €+1 420 €+686 €
6+2 106 €+1 524 €+582 €
7+2 106 €+1 631 €+475 €
8+2 106 €+1 740 €+366 €
9+2 106 €+1 853 €+253 €
10+2 106 €+1 968 €+138 €
11+2 106 €+2 086 €+20 €
12+2 106 €+2 207 €-101 €
13+2 106 €+2 331 €-225 €
14+2 106 €+2 459 €-353 €
15+2 106 €+2 590 €-484 €
16+2 106 €+2 724 €-618 €
17+2 106 €+2 862 €-756 €
18+2 106 €+3 003 €-897 €
19+2 106 €+3 148 €-1 042 €
20+2 106 €+3 296 €-1 190 €
21+2 106 €+3 449 €-1 343 €
22+2 106 €+3 606 €-1 500 €
23+2 106 €+3 766 €-1 660 €
24+2 106 €+3 931 €-1 825 €
25+2 106 €+4 100 €-1 994 €
Total+52 650 €+54 280 €+-1 630 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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