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Appartement - 2 pièce(s) - 46 m²

VilleBordeaux (33)
Surface46
Coût Total127 260
Loyer Annuel10 028
Rentabilité7.88%
Cashflow/mois+12
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 2 152,17 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

BORDEAUX EURATLANTIQUE IDEAL INVESTISSEUR ! À VENDRE ! Découvrez cet appartement T2 Loué, situé au coeur de Bordeaux, dans une résidence récente construite en 2007. Avec une superficie de 46 m², cet espace de vie lumineux et accueillant est idéal pour les couples ou les jeunes professionnels à la recherche de confort et de praticité.Dès votre entrée, vous serez séduit par le placard intégré qui optimisent l'espace. Le séjour spacieux de 20,7 m², vous donne accès à une terrasse de 15 m², parfait pour profiter des journées ensoleillées. La cuisine américaine, simple et fonctionnelle, est un atout supplémentaire pour les amateurs de convivialité.L'appartement comprend également une chambre confortable de 10,2 m², dotée d'un placard et d'une porte-fenêtre donnant sur le balcon, ainsi qu'une salle de bains et des toilettes indépendantes.Le bien est en vente loué à un locataire sérieux pour un montant de 638 € + 74 € de charges.Pack gestion pour ce bien : investissement clés en mains nous vous accompagnons dans votre démarche de gestion locative.Procédure en cours sur la résidence.Ne manquez pas cette opportunité unique de vivre dans l'un des quartiers les plus prisés de Bordeaux. Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite !

Prix du bouquet : 99000.0 euros.

Numéro de mandat : 3942

Ville : Bordeaux
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33800
Total : 127 260
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 20 340
Valeur du bien : 119 340
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46
Loyer prédit : 18.17€/m²/mois
Fourchette : 14.15€ - 23.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 836€/mois
Loyer annuel estimé : 10028€/an
Fourchette totale : 651€ - 1073€/mois
Fourchette annuelle : 7808€ - 12878€/an
Rentabilité brute :7.88%
Fourchette de rentabilité :6.14% - 10.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 200 €/m²
Basé sur :465 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :193 200
Prix d'achat :99 000
Décote à l'achat :-94 200 (-48.8%)
Marge achat-revente :65 940€ (34.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 260
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :630,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :36,06€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 666,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 826,65
Coût de l'assurance :10 817,10
Taxe foncière : 1 002,76€/an
Soit par mois : 83,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 74,00€/mois
Soit par an : 888,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 835,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 823,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :11,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Estimé (année de construction)Confiance : Faible
L'appartement est construit en 2007, ce qui laisse supposer une classe énergétique B ou A.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, et mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - nécessite une mise à jour pour confort et fonctionnalité.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: 6 m² de carrelage + éléments sanitaires
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques signes d'usure nécessitant une rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans la chambre.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais un rafraîchissement est conseillé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 340(442 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:5 660
    Rénovation salle de bain: 6 m² de carrelage: 60€/m² × 6 = 360€, Remplacement baignoire: 1000€, Remplacement lavabo: 500€, Remplacement WC: 300€, Mise aux normes plomberie et électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Rafraîchissement parquet: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:480
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bordeaux (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 836 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 028 €/an
Calcul : 836 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 272 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 260 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 433 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 003 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 888 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 340
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 935
Revenus locatifs : +10 028
Charges déductibles : -26 935
Résultat foncier Année 1 : -16 908(Déficit de 16 908 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 6 208
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 595 €/an
Revenus locatifs : +10 028
Charges déductibles : -6 595
Résultat foncier Années 2+ : 3 432 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6207.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 02826 9394 276-16 91210 700 €6 212 €6 212 €
210 2286 4864 1623 742--2 470 €
310 4336 3684 0454 064---
410 6416 2473 9234 394---
510 8546 1213 7984 733---
611 0715 9913 6685 080---
711 2935 8573 5335 436---
811 5195 7173 3945 801---
911 7495 5733 2506 176---
1011 9845 4243 1016 559---
1112 2245 2702 9476 953---
1212 4685 1112 7877 357---
1312 7174 9462 6227 771---
1412 9724 7752 4528 196---
1513 2314 5992 2758 632---
1613 4964 4162 0939 080---
1713 7664 2271 9049 538---
1814 0414 0321 70810 009---
1914 3223 8301 50610 492---
2014 6083 6201 29710 988---
2114 9003 4041 08011 496---
2215 1983 18085712 018---
2315 5022 94862512 554---
2415 8122 70938513 104---
2516 1292 46113713 668---
TOTAL321 186140 25361 827180 93310 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 933
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 028 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 106 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 106-3 210+5 316
2+2 1060+2 106
3+2 106+478+1 628
4+2 106+1 318+788
5+2 106+1 420+686
6+2 106+1 524+582
7+2 106+1 631+475
8+2 106+1 740+366
9+2 106+1 853+253
10+2 106+1 968+138
11+2 106+2 086+20
12+2 106+2 207-101
13+2 106+2 331-225
14+2 106+2 459-353
15+2 106+2 590-484
16+2 106+2 724-618
17+2 106+2 862-756
18+2 106+3 003-897
19+2 106+3 148-1 042
20+2 106+3 296-1 190
21+2 106+3 449-1 343
22+2 106+3 606-1 500
23+2 106+3 766-1 660
24+2 106+3 931-1 825
25+2 106+4 100-1 994
Total+52 650+54 280+-1 630
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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