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Détails du bien

VilleMans (72)
Surface69m²
Coût Total136 490€
Loyer Annuel8 543€
Rentabilité6.26%
Cashflow/mois-65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 536,23 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Appartement T4 rénové Quartier Batignolles, Le Mans Situé dans un quartier calme et recherché, à proximité immédiate des commerces, écoles et transports, venez découvrir cet agréable appartement T4 de plus de 69 m² proche de la Gare TGV. Nichée au sein d'une petite copropriété sécurisée et bien entretenue (construction 1969), cette habitation offre une belle luminosité et une distribution fonctionnelle :

Salon/séjour lumineux

Cuisine séparée

Trois chambres

Salle d'eau moderne

Toilettes indépendantes

Les atouts supplémentaires :

Cave privative

Place de parking extérieure

Chauffage collectif

Cet appartement saura séduire une famille à la recherche d'un bien dans un secteur dynamique et agréable. Envie d'en savoir plus ? Contactez dès maintenant Téo Agence 72 Immobilier pour organiser une visite. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72000
Total : 136 490€
Prix d'acquisition : 106 000€
Travaux : 22 010€
Valeur du bien : 128 010€
Frais de notaire : 8 480€
Coût estimé : 8 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 712€/mois
Loyer annuel estimé : 8543€/an
Fourchette totale : 569€ - 892€/mois
Fourchette annuelle : 6822€ - 10698€/an
Rentabilité brute :6.26%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 7.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 500 €/m²
Basé sur :97 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :172 500 €
Prix d'achat :106 000 €
Décote à l'achat :-66 500€ (-38.6%)
Marge achat-revente :36 010€ (20.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 490€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :666,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :38,67€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 705,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 484,25€
Coût de l'assurance :11 601,65€
Taxe foncière : 854,33€/an
Soit par mois : 71,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 711,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 776,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-64,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 310 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif performant ou d'une pompe à chaleur air/eau si le chauffage collectif est ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 69 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 010 €(319 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:300€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:180€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 080€
    Peinture chambres: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 712 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 543 €/an
Calcul : 712 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 405 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 490 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 464 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 854 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 010 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 734 €
Revenus locatifs : +8 543 €
Charges déductibles : -27 734 €
Résultat foncier Année 1 : -19 191 €(Déficit de 19 191 €)
Imputable sur revenu global : 19 191 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 724 €/an
Revenus locatifs : +8 543 €
Charges déductibles : -5 724 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 819 €/an
Prix d'achat du bien : 106 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 900 €(65% de 106 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 505 €/an
Calcul : 68 900 € × 3,636% = 2 505 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 543 €27 738 €4 410 €-19 195 €19 195 €--
28 714 €5 609 €4 291 €3 105 €---
38 888 €5 486 €4 168 €3 403 €---
49 066 €5 359 €4 040 €3 707 €---
59 248 €5 227 €3 909 €4 020 €---
69 432 €5 092 €3 773 €4 341 €---
79 621 €4 951 €3 633 €4 670 €---
89 814 €4 806 €3 488 €5 007 €---
910 010 €4 657 €3 338 €5 353 €---
1010 210 €4 502 €3 183 €5 708 €---
1110 414 €4 342 €3 024 €6 072 €---
1210 623 €4 177 €2 858 €6 446 €---
1310 835 €4 006 €2 688 €6 829 €---
1411 052 €3 830 €2 512 €7 222 €---
1511 273 €3 648 €2 329 €7 625 €---
1611 498 €3 460 €2 141 €8 039 €---
1711 728 €3 265 €1 947 €8 463 €---
1811 963 €3 064 €1 746 €8 898 €---
1912 202 €2 857 €1 538 €9 345 €---
2012 446 €2 642 €1 324 €9 804 €---
2112 695 €2 421 €1 102 €10 274 €---
2212 949 €2 192 €873 €10 757 €---
2313 208 €1 955 €637 €11 253 €---
2413 472 €1 711 €392 €11 761 €---
2513 741 €1 458 €140 €12 283 €---
TOTAL273 644 €118 454 €63 484 €155 190 €19 195 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 758 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 190 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 543 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 794 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 794 €-5 758 €+7 552 €
2+1 794 €+932 €+862 €
3+1 794 €+1 021 €+773 €
4+1 794 €+1 112 €+682 €
5+1 794 €+1 206 €+588 €
6+1 794 €+1 302 €+492 €
7+1 794 €+1 401 €+393 €
8+1 794 €+1 502 €+292 €
9+1 794 €+1 606 €+188 €
10+1 794 €+1 712 €+82 €
11+1 794 €+1 822 €-28 €
12+1 794 €+1 934 €-140 €
13+1 794 €+2 049 €-255 €
14+1 794 €+2 167 €-373 €
15+1 794 €+2 287 €-493 €
16+1 794 €+2 412 €-618 €
17+1 794 €+2 539 €-745 €
18+1 794 €+2 670 €-876 €
19+1 794 €+2 804 €-1 010 €
20+1 794 €+2 941 €-1 147 €
21+1 794 €+3 082 €-1 288 €
22+1 794 €+3 227 €-1 433 €
23+1 794 €+3 376 €-1 582 €
24+1 794 €+3 528 €-1 734 €
25+1 794 €+3 685 €-1 891 €
Total+44 850 €+46 557 €+-1 707 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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