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Appartement à vendre

VilleNice (06)
Surface86m²
Coût Total249 400€
Loyer Annuel19 200€
Rentabilité7.70%
Cashflow/mois+134€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 2 267,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 01/09/2026, 3/7 étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Salon (total 20 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Balcon, Jardin, Terrasse, Belle vue, Exposition sud-est, TV par câble, Gardien, Digicode, Interphone, Non meublé

Dans une belle résidence de l'Ariane avec gardien, grand 4 pièces lumineux ,au calme en excellent état. Il se compose d'un grand séjour/salle à manger, d'une grande cuisine entièrement équipée semi-ouverte, une chambre avec sa salle de douche, une chambre avec balcon et une troisième chambre. Entrée, couloir, salle de bain, dressing, WC séparé. Une belle terrasse exposée sud/Est sur le séjour et la cuisine. Un garage fermé et une cave complètent ce bien. Idéal famille ou location, très bon rendement. A visiter rapidement, aucun travaux à prévoir.

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06300
Coordonnées : 43.715324, 7.262270
Total : 249 400€
Prix d'acquisition : 195 000€
Travaux : 38 800€
Valeur du bien : 233 800€
Frais de notaire : 15 600€
Coût estimé : 15 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1600€/mois
Loyer annuel estimé : 19200€/an
Fourchette totale : 1137€ - 2251€/mois
Fourchette annuelle : 13648€ - 27010€/an
Rentabilité brute :7.70%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 10.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 519,23 €/m²
Basé sur :1865 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :388 654 €
Prix d'achat :195 000 €
Décote à l'achat :-193 654€ (-49.8%)
Marge achat-revente :139 254€ (35.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :249 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 235,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :70,66€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 305,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 165,86€
Coût de l'assurance :21 199,00€
Taxe foncière : 1 919,97€/an
Soit par mois : 160,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 599,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 465,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :134,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Année de construction 1978, souvent associé à une classe énergétique E.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 86 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - sols en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 800 €(451 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 600 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 200 €/an
Calcul : 1 600 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 372 €/an
Base de calcul : Emprunt de 249 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 848 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 920 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 940 €
Revenus locatifs : +19 200 €
Charges déductibles : -49 940 €
Résultat foncier Année 1 : -30 740 €(Déficit de 30 740 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 340 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 140 €/an
Revenus locatifs : +19 200 €
Charges déductibles : -11 140 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 060 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9340.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 195 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750 €(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 200 €49 948 €8 380 €-30 748 €21 400 €9 348 €9 348 €
219 584 €10 925 €8 157 €8 658 €--690 €
319 975 €10 695 €7 927 €9 280 €---
420 375 €10 457 €7 689 €9 918 €---
520 782 €10 211 €7 443 €10 572 €---
621 198 €9 956 €7 188 €11 242 €---
721 622 €9 692 €6 924 €11 930 €---
822 054 €9 419 €6 651 €12 635 €---
922 496 €9 137 €6 369 €13 358 €---
1022 945 €8 845 €6 077 €14 100 €---
1123 404 €8 543 €5 775 €14 861 €---
1223 872 €8 231 €5 463 €15 642 €---
1324 350 €7 907 €5 139 €16 442 €---
1424 837 €7 573 €4 805 €17 264 €---
1525 334 €7 227 €4 459 €18 107 €---
1625 840 €6 869 €4 101 €18 971 €---
1726 357 €6 499 €3 731 €19 858 €---
1826 884 €6 116 €3 348 €20 768 €---
1927 422 €5 720 €2 952 €21 702 €---
2027 970 €5 310 €2 542 €22 661 €---
2128 530 €4 885 €2 118 €23 644 €---
2229 100 €4 447 €1 679 €24 654 €---
2329 682 €3 993 €1 225 €25 690 €---
2430 276 €3 523 €755 €26 753 €---
2530 882 €3 037 €269 €27 844 €---
TOTAL614 972 €229 164 €121 166 €385 808 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 385 808 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 200 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 032 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 032 €-6 420 €+10 452 €
2+4 032 €0 €+4 032 €
3+4 032 €+2 577 €+1 455 €
4+4 032 €+2 975 €+1 057 €
5+4 032 €+3 172 €+860 €
6+4 032 €+3 373 €+659 €
7+4 032 €+3 579 €+453 €
8+4 032 €+3 791 €+241 €
9+4 032 €+4 008 €+24 €
10+4 032 €+4 230 €-198 €
11+4 032 €+4 458 €-426 €
12+4 032 €+4 693 €-661 €
13+4 032 €+4 933 €-901 €
14+4 032 €+5 179 €-1 147 €
15+4 032 €+5 432 €-1 400 €
16+4 032 €+5 691 €-1 659 €
17+4 032 €+5 957 €-1 925 €
18+4 032 €+6 231 €-2 199 €
19+4 032 €+6 511 €-2 479 €
20+4 032 €+6 798 €-2 766 €
21+4 032 €+7 093 €-3 061 €
22+4 032 €+7 396 €-3 364 €
23+4 032 €+7 707 €-3 675 €
24+4 032 €+8 026 €-3 994 €
25+4 032 €+8 353 €-4 321 €
Total+100 800 €+115 742 €+-14 942 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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