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Appartement 4 pièces 77 m²

VilleSarcelles (95)
Surface77m²
Coût Total218 200€
Loyer Annuel15 024€
Rentabilité6.89%
Cashflow/mois-340€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 2 142,86 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 77 m² - Appartement 4 pièces 77 m²

SABIMO vous propose en EXCLUSIVITÉ-

Refait à neuf, charmant appartement 4 pièces de 77m2 avec balcons comprenant entrée, séjour ensoleillé sur jardin, 3 chambres avec balcon, placards, cuisine équipée avec cellier, salle de bains, wc, cave et parking en sous sol. Idéal famille ou investisseur. Commerces, boulangeries, pharmacies, écoles à proximité. Bus 368/133/268/Roissybus. Tramway T5 à 3min à pied. Gare RER D Garges-Sarcelles à 5min en bus. Cinéma CGR et centre commercial à 2min en voiture.

Charges : 300 euros mensuel.

Taxe foncière : 1633 euros par an.

Surface : 77 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 378 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/04/2025

Consommation énergie primaire : 300 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Sarcelles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95200
Coordonnées : 48.983860, 2.378555
Total : 218 200€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 40 000€
Valeur du bien : 205 000€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 11.88€ - 22.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1252€/mois
Loyer annuel estimé : 15024€/an
Fourchette totale : 915€ - 1714€/mois
Fourchette annuelle : 10976€ - 20565€/an
Rentabilité brute :6.89%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 9.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 858,41 €/m²
Basé sur :193 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :143 098 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :+21 902€ (+15.3%)
Marge achat-revente :-75 102€ (-52.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :218 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 090,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :65,46€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 155,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 806,47€
Coût de l'assurance :19 638,00€
Taxe foncière : 1 633,00€/an
Soit par mois : 136,08€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 300,00€/mois
Soit par an : 3 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 251,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 591,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-339,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - sols à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 assumé - murs à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - salon à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 000 €(519 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 100€/chambre = 300€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 600€ = 600€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Sarcelles). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon les spécificités régionales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 252 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 024 €/an
Calcul : 1 252 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 498 €/an
Base de calcul : Emprunt de 218 200 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 786 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 633 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 600 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 516 €
Revenus locatifs : +15 024 €
Charges déductibles : -53 516 €
Résultat foncier Année 1 : -38 493 €(Déficit de 38 493 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 093 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 516 €/an
Revenus locatifs : +15 024 €
Charges déductibles : -13 516 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 507 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17092.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 024 €53 524 €7 505 €-38 500 €21 400 €17 100 €17 100 €
215 324 €13 326 €7 308 €1 998 €--15 102 €
315 631 €13 122 €7 104 €2 509 €--12 593 €
415 943 €12 911 €6 892 €3 033 €--9 561 €
516 262 €12 692 €6 674 €3 570 €--5 990 €
616 588 €12 466 €6 447 €4 122 €--1 868 €
716 919 €12 231 €6 212 €4 688 €---
817 258 €11 988 €5 970 €5 270 €---
917 603 €11 737 €5 718 €5 866 €---
1017 955 €11 476 €5 458 €6 479 €---
1118 314 €11 207 €5 188 €7 107 €---
1218 680 €10 928 €4 909 €7 752 €---
1319 054 €10 639 €4 620 €8 415 €---
1419 435 €10 340 €4 321 €9 095 €---
1519 824 €10 030 €4 012 €9 794 €---
1620 220 €9 709 €3 691 €10 511 €---
1720 625 €9 377 €3 359 €11 247 €---
1821 037 €9 034 €3 015 €12 003 €---
1921 458 €8 678 €2 659 €12 780 €---
2021 887 €8 309 €2 291 €13 578 €---
2122 325 €7 928 €1 909 €14 397 €---
2222 771 €7 533 €1 514 €15 239 €---
2323 227 €7 124 €1 105 €16 103 €---
2423 691 €6 700 €682 €16 991 €---
2524 165 €6 262 €243 €17 903 €---
TOTAL481 219 €299 269 €108 806 €181 950 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 950 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 024 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 155 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 155 €-6 420 €+9 575 €
2+3 155 €0 €+3 155 €
3+3 155 €0 €+3 155 €
4+3 155 €0 €+3 155 €
5+3 155 €0 €+3 155 €
6+3 155 €0 €+3 155 €
7+3 155 €+846 €+2 309 €
8+3 155 €+1 581 €+1 574 €
9+3 155 €+1 760 €+1 395 €
10+3 155 €+1 944 €+1 211 €
11+3 155 €+2 132 €+1 023 €
12+3 155 €+2 326 €+829 €
13+3 155 €+2 525 €+630 €
14+3 155 €+2 729 €+426 €
15+3 155 €+2 938 €+217 €
16+3 155 €+3 153 €+2 €
17+3 155 €+3 374 €-219 €
18+3 155 €+3 601 €-446 €
19+3 155 €+3 834 €-679 €
20+3 155 €+4 073 €-918 €
21+3 155 €+4 319 €-1 164 €
22+3 155 €+4 572 €-1 417 €
23+3 155 €+4 831 €-1 676 €
24+3 155 €+5 097 €-1 942 €
25+3 155 €+5 371 €-2 216 €
Total+78 875 €+54 585 €+24 290 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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