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Maison à vendre

VilleVierzon (18)
Surface140m²
Coût Total196 200€
Loyer Annuel13 287€
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 928,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 30 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Pas de balcon

Maison indépendante de 140m² sur sous-sol enterré actuellement louée 750€ hors charges (20€ de charges). Date de bail 22/01/2022. Offrant entrée, grande pièce de vie, salle à manger, une cuisie séparée, WC et salle d'eau au rez-de-chaussée. A l'étage, 3 chambres, salle de bains. Combles aménagés (pièce de rangement ou 4ème chambre). Dépendances comprenant 2 ateliers. Cave. Chaufferie. Jardin clos 520m². Chauffage gaz. Garage.

Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Coordonnées : 47.238484, 2.059587
Total : 196 200€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 55 800€
Valeur du bien : 185 800€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 9.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1107€/mois
Loyer annuel estimé : 13287€/an
Fourchette totale : 889€ - 1380€/mois
Fourchette annuelle : 10664€ - 16555€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 8.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :975,09 €/m²
Basé sur :58 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :136 512 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-6 512€ (-4.8%)
Marge achat-revente :-59 688€ (-43.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :961,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :57,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 018,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 191,38€
Coût de l'assurance :17 167,50€
Taxe foncière : 1 328,68€/an
Soit par mois : 110,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 20,00€/mois
Soit par an : 240,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 107,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 149,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-42,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 207 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation lourde
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des murs et du sol
Quantité: salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle à manger nécessite rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien du sol
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 800 €(399 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 600€
    Isolation combles: 140 m² × 40€/m² = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 300€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€ = 15300€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8500€ = 8500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambres: 45 m² × 100€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger:600€
    Rafraîchissement salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vierzon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 33 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 107 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 287 €/an
Calcul : 1 107 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 391 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 200 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 687 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 329 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 240 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 446 €
Revenus locatifs : +13 287 €
Charges déductibles : -64 446 €
Résultat foncier Année 1 : -51 160 €(Déficit de 51 160 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 760 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 646 €/an
Revenus locatifs : +13 287 €
Charges déductibles : -8 646 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 640 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29759.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 287 €64 453 €6 397 €-51 166 €21 400 €29 766 €29 766 €
213 552 €8 481 €6 225 €5 072 €--24 694 €
313 824 €8 303 €6 047 €5 521 €--19 173 €
414 100 €8 119 €5 863 €5 981 €--13 192 €
514 382 €7 929 €5 673 €6 453 €--6 739 €
614 670 €7 732 €5 477 €6 937 €---
714 963 €7 529 €5 274 €7 434 €---
815 262 €7 320 €5 064 €7 943 €---
915 568 €7 103 €4 847 €8 465 €---
1015 879 €6 879 €4 623 €9 000 €---
1116 196 €6 647 €4 392 €9 549 €---
1216 520 €6 408 €4 152 €10 113 €---
1316 851 €6 160 €3 905 €10 690 €---
1417 188 €5 905 €3 649 €11 283 €---
1517 532 €5 640 €3 385 €11 891 €---
1617 882 €5 367 €3 112 €12 515 €---
1718 240 €5 085 €2 830 €13 155 €---
1818 605 €4 793 €2 538 €13 811 €---
1918 977 €4 492 €2 237 €14 485 €---
2019 356 €4 180 €1 925 €15 176 €---
2119 743 €3 858 €1 603 €15 885 €---
2220 138 €3 526 €1 270 €16 613 €---
2320 541 €3 182 €926 €17 359 €---
2420 952 €2 826 €571 €18 126 €---
2521 371 €2 459 €204 €18 912 €---
TOTAL425 579 €204 376 €92 191 €221 203 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 221 203 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 287 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 790 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 790 €-6 420 €+9 210 €
2+2 790 €0 €+2 790 €
3+2 790 €0 €+2 790 €
4+2 790 €0 €+2 790 €
5+2 790 €0 €+2 790 €
6+2 790 €+60 €+2 730 €
7+2 790 €+2 230 €+560 €
8+2 790 €+2 383 €+407 €
9+2 790 €+2 539 €+251 €
10+2 790 €+2 700 €+90 €
11+2 790 €+2 865 €-75 €
12+2 790 €+3 034 €-244 €
13+2 790 €+3 207 €-417 €
14+2 790 €+3 385 €-595 €
15+2 790 €+3 567 €-777 €
16+2 790 €+3 754 €-964 €
17+2 790 €+3 946 €-1 156 €
18+2 790 €+4 143 €-1 353 €
19+2 790 €+4 345 €-1 555 €
20+2 790 €+4 553 €-1 763 €
21+2 790 €+4 765 €-1 975 €
22+2 790 €+4 984 €-2 194 €
23+2 790 €+5 208 €-2 418 €
24+2 790 €+5 438 €-2 648 €
25+2 790 €+5 674 €-2 884 €
Total+69 750 €+66 361 €+3 389 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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