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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Georges-d'Aurac (43)
Surface79m²
Coût Total77 932€
Loyer Annuel6 634€
Rentabilité8.51%
Cashflow/mois+94€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 900 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 505,06 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres

Charmante maison de ville idéalement située en plein centre ville proche de toutes commodités. Elle se compose comme suit :

  • Rez-de-chaussée : une cuisine, séjour; réduit, salle de bain.
  • Premier étage dressing, deux chambres, WC indépendant.
  • Deuxième étage un second dressing, une chambre, bureau et grenier. Toiture en bon état, fenêtres en double double vitrage et chauffage électrique . Ce bien représente une belle opportunité pour un investissement locatif . Stephane CHOPY (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 924 920 200 - .
Ville : Saint-Georges-d'Aurac
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43230
Coordonnées : 45.154670, 3.561396
Total : 77 932€
Prix d'acquisition : 39 900€
Travaux : 34 840€
Valeur du bien : 74 740€
Frais de notaire : 3 192€
Coût estimé : 3 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 7.00€/m²/mois
Fourchette : 5.07€ - 9.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 553€/mois
Loyer annuel estimé : 6634€/an
Fourchette totale : 400€ - 763€/mois
Fourchette annuelle : 4804€ - 9161€/an
Rentabilité brute :8.51%
Fourchette de rentabilité :6.16% - 11.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :522,73 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :41 296 €
Prix d'achat :39 900 €
Décote à l'achat :-1 396€ (-3.4%)
Marge achat-revente :-36 636€ (-88.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 932€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :380,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :22,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 403,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 247,75€
Coût de l'assurance :6 819,05€
Taxe foncière : 663,42€/an
Soit par mois : 55,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 552,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 458,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :94,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 79 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, peinture et électroménager
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 840 €(441 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 740€
    Isolation toiture/combles: 79 m² × 60€/m² = 4740€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:2 400€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 400€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:2 500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 250€/m² = 2500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saint-Georges-d'Aurac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 740€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 553 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 634 €/an
Calcul : 553 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 515 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 932 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 273 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 663 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 292 €
Revenus locatifs : +6 634 €
Charges déductibles : -38 292 €
Résultat foncier Année 1 : -31 657 €(Déficit de 31 657 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 257 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 452 €/an
Revenus locatifs : +6 634 €
Charges déductibles : -3 452 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 183 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10257.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 935 €(65% de 39 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 943 €/an
Calcul : 25 935 € × 3,636% = 943 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 634 €38 294 €2 518 €-31 660 €21 400 €10 260 €10 260 €
26 767 €3 386 €2 450 €3 381 €--6 879 €
36 902 €3 316 €2 380 €3 587 €--3 292 €
47 040 €3 243 €2 307 €3 797 €---
57 181 €3 168 €2 232 €4 013 €---
67 325 €3 091 €2 154 €4 234 €---
77 471 €3 010 €2 074 €4 461 €---
87 621 €2 928 €1 992 €4 693 €---
97 773 €2 842 €1 906 €4 931 €---
107 928 €2 754 €1 818 €5 175 €---
118 087 €2 663 €1 726 €5 424 €---
128 249 €2 568 €1 632 €5 680 €---
138 414 €2 471 €1 535 €5 943 €---
148 582 €2 370 €1 434 €6 212 €---
158 754 €2 266 €1 330 €6 487 €---
168 929 €2 159 €1 223 €6 770 €---
179 107 €2 048 €1 112 €7 060 €---
189 289 €1 933 €997 €7 356 €---
199 475 €1 815 €878 €7 661 €---
209 665 €1 692 €756 €7 973 €---
219 858 €1 566 €629 €8 293 €---
2210 055 €1 435 €499 €8 620 €---
2310 256 €1 300 €364 €8 957 €---
2410 461 €1 160 €224 €9 301 €---
2510 671 €1 016 €80 €9 655 €---
TOTAL212 496 €94 492 €36 248 €118 003 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 003 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 634 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 393 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 393 €-6 420 €+7 813 €
2+1 393 €0 €+1 393 €
3+1 393 €0 €+1 393 €
4+1 393 €+151 €+1 242 €
5+1 393 €+1 204 €+189 €
6+1 393 €+1 270 €+123 €
7+1 393 €+1 338 €+55 €
8+1 393 €+1 408 €-15 €
9+1 393 €+1 479 €-86 €
10+1 393 €+1 552 €-159 €
11+1 393 €+1 627 €-234 €
12+1 393 €+1 704 €-311 €
13+1 393 €+1 783 €-390 €
14+1 393 €+1 864 €-471 €
15+1 393 €+1 946 €-553 €
16+1 393 €+2 031 €-638 €
17+1 393 €+2 118 €-725 €
18+1 393 €+2 207 €-814 €
19+1 393 €+2 298 €-905 €
20+1 393 €+2 392 €-999 €
21+1 393 €+2 488 €-1 095 €
22+1 393 €+2 586 €-1 193 €
23+1 393 €+2 687 €-1 294 €
24+1 393 €+2 790 €-1 397 €
25+1 393 €+2 896 €-1 503 €
Total+34 825 €+35 401 €+-576 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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