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Vends local d’activité - 254m² - 10 pièces - Aix-en-Provence 13100

Bien expiré
VilleTholonet (13)
Surface254m²
Coût Total614 020€
Loyer Annuel53 156€
Rentabilité8.66%
Cashflow/mois+766€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 519 000 €
Surface : 254 m²
Prix au m² : 2 043,31 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L’Office Immobilier d’Aix-en-Provence vous présente à la vente ce local d’activités et bureaux dans la zone des Milles.

Situation et contexte : Idéalement situé dans la zone d’activité des Milles, ce local génère un revenu mensuel de 3 000€ HT, totalisant 36 000€ HT annuellement. Proche des…

Ville : Tholonet
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13100
Total : 614 020€
Prix d'acquisition : 519 000€
Travaux : 53 500€
Valeur du bien : 572 500€
Frais de notaire : 41 520€
Coût estimé : 41 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 254m²
Loyer prédit : 17.44€/m²/mois
Fourchette : 12.93€ - 23.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 4430€/mois
Loyer annuel estimé : 53156€/an
Fourchette totale : 3283€ - 5976€/mois
Fourchette annuelle : 39402€ - 71711€/an
Rentabilité brute :8.66%
Fourchette de rentabilité :6.42% - 11.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :4 691,49 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :1 191 638 €
Prix d'achat :519 000 €
Décote à l'achat :-672 638€ (-56.4%)
Marge achat-revente :577 618€ (48.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :614 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 041,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :179,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 220,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :298 308,98€
Coût de l'assurance :53 726,75€
Taxe foncière : 5 315,55€/an
Soit par mois : 442,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 429,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 663,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :766,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur air/eau) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 254 m²
Raison: DPE F - Local d'activité - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 25 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Local d'activité - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Local d'activité - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de modernisation pour un usage optimal
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de modernisation pour un usage optimal
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 500 €(211 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 600€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Revêtement sol et peinture: 40 m² × 150€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tholonet (coefficient 1.2 appliqué pour la région Provence-Alpes-Côte d'Azur). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 430 €/mois
Revenus locatifs annuels : 53 156 €/an
Calcul : 4 430 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 20 611 €/an
Base de calcul : Emprunt de 614 020 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 149 €/an
Calcul : 179 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 316 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 576 €
Revenus locatifs : +53 156 €
Charges déductibles : -81 576 €
Résultat foncier Année 1 : -28 420 €(Déficit de 28 420 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 020 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 28 076 €/an
Revenus locatifs : +53 156 €
Charges déductibles : -28 076 €
Résultat foncier Années 2+ : 25 080 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7020.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 519 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 337 350 €(65% de 519 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 12 267 €/an
Calcul : 337 350 € × 3,636% = 12 267 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
153 156 €81 596 €20 631 €-28 440 €21 400 €7 040 €7 040 €
254 219 €27 548 €20 083 €26 671 €---
355 303 €26 981 €19 516 €28 322 €---
456 409 €26 395 €18 930 €30 014 €---
557 537 €25 788 €18 324 €31 749 €---
658 688 €25 161 €17 696 €33 527 €---
759 862 €24 512 €17 047 €35 350 €---
861 059 €23 840 €16 375 €37 219 €---
962 280 €23 145 €15 681 €39 135 €---
1063 526 €22 427 €14 962 €41 099 €---
1164 796 €21 683 €14 218 €43 113 €---
1266 092 €20 914 €13 449 €45 178 €---
1367 414 €20 118 €12 653 €47 296 €---
1468 762 €19 295 €11 830 €49 468 €---
1570 138 €18 443 €10 978 €51 695 €---
1671 540 €17 562 €10 097 €53 979 €---
1772 971 €16 650 €9 186 €56 321 €---
1874 431 €15 707 €8 242 €58 724 €---
1975 919 €14 731 €7 267 €61 188 €---
2077 438 €13 722 €6 257 €63 715 €---
2178 986 €12 678 €5 213 €66 308 €---
2280 566 €11 598 €4 133 €68 968 €---
2382 177 €10 480 €3 016 €71 697 €---
2483 821 €9 324 €1 859 €74 497 €---
2585 497 €8 128 €663 €77 369 €---
TOTAL1 702 588 €538 425 €298 309 €1 164 163 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 164 163 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 53 156 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 163 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 163 €-6 420 €+17 583 €
2+11 163 €+5 889 €+5 274 €
3+11 163 €+8 497 €+2 666 €
4+11 163 €+9 004 €+2 159 €
5+11 163 €+9 525 €+1 638 €
6+11 163 €+10 058 €+1 105 €
7+11 163 €+10 605 €+558 €
8+11 163 €+11 166 €-3 €
9+11 163 €+11 740 €-577 €
10+11 163 €+12 330 €-1 167 €
11+11 163 €+12 934 €-1 771 €
12+11 163 €+13 554 €-2 391 €
13+11 163 €+14 189 €-3 026 €
14+11 163 €+14 840 €-3 677 €
15+11 163 €+15 508 €-4 345 €
16+11 163 €+16 194 €-5 031 €
17+11 163 €+16 896 €-5 733 €
18+11 163 €+17 617 €-6 454 €
19+11 163 €+18 356 €-7 193 €
20+11 163 €+19 115 €-7 952 €
21+11 163 €+19 893 €-8 730 €
22+11 163 €+20 691 €-9 528 €
23+11 163 €+21 509 €-10 346 €
24+11 163 €+22 349 €-11 186 €
25+11 163 €+23 211 €-12 048 €
Total+279 075 €+349 249 €+-70 174 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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