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Achat : Maison Mesves-sur-Loire (58400)

VilleMesves-sur-Loire (58)
Surface97m²
Coût Total118 040€
Loyer Annuel8 801€
Rentabilité7.46%
Cashflow/mois+49€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 690,72 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 97 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 355 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking

Maison À Vendre. Coup de cœur assuré pour cette charmante maison à Mesves Sur Loire. Située dans un quartier calme et recherché, cette charmante maison de 97 m2 saura vous séduire par ses beaux volumes et sa luminosité exceptionnelle.

Les atouts du bien :

  • Espace de vie : Un grand séjour baigné de lumière.
  • Cuisine : Ouverte, idéale pour recevoir.
  • Coté nuit : Deux chambres spacieuses.
  • Extérieurs : Un jolie jardin arborés de 355 m2 et un garage de 30 m2 .

Proche de toutes les commodités, c'est le cadre parfait pour poser vos valises et profiter de la vie de famille. Prix : 67 000 euros.

Contactez moi dès aujourd'hui pour organiser une visite !

Ville : Mesves-sur-Loire
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58400
Coordonnées : 47.264730, 2.991440
Total : 118 040€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 45 680€
Valeur du bien : 112 680€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 7.56€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 733€/mois
Loyer annuel estimé : 8801€/an
Fourchette totale : 567€ - 948€/mois
Fourchette annuelle : 6808€ - 11376€/an
Rentabilité brute :7.46%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 9.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 215,38 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 892 €
Prix d'achat :67 000 €
Décote à l'achat :-50 892€ (-43.2%)
Marge achat-revente :-148€ (-0.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :581,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :29,51€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 610,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 404,82€
Coût de l'assurance :8 853,00€
Taxe foncière : 880,06€/an
Soit par mois : 73,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 733,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 684,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :49,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 97 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de rafraîchissement dans le hall d'entrée
Quantité: hall d'entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 680 €(471 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 880€
    Isolation toiture/combles: 97 m² × 40€/m² = 3880€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 1000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 700€/m² = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 000€
    Revêtement sol et peinture: 25 m² × 160€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Hall d'entrée:300€
    Rafraîchissement hall d'entrée: 5 m² × 60€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mesves-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 880€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 733 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 801 €/an
Calcul : 733 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 904 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 040 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 354 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 880 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 818 €
Revenus locatifs : +8 801 €
Charges déductibles : -50 818 €
Résultat foncier Année 1 : -42 017 €(Déficit de 42 017 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 617 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 138 €/an
Revenus locatifs : +8 801 €
Charges déductibles : -5 138 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 663 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20617.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 801 €50 822 €3 907 €-42 021 €21 400 €20 621 €20 621 €
28 977 €5 037 €3 803 €3 939 €--16 682 €
39 156 €4 929 €3 695 €4 227 €--12 455 €
49 339 €4 818 €3 583 €4 522 €--7 933 €
59 526 €4 702 €3 468 €4 824 €--3 109 €
69 717 €4 583 €3 348 €5 134 €---
79 911 €4 459 €3 225 €5 452 €---
810 109 €4 332 €3 097 €5 778 €---
910 311 €4 200 €2 965 €6 112 €---
1010 518 €4 063 €2 829 €6 454 €---
1110 728 €3 922 €2 688 €6 806 €---
1210 942 €3 776 €2 542 €7 166 €---
1311 161 €3 625 €2 391 €7 536 €---
1411 384 €3 469 €2 235 €7 916 €---
1511 612 €3 308 €2 073 €8 305 €---
1611 844 €3 141 €1 907 €8 704 €---
1712 081 €2 968 €1 734 €9 113 €---
1812 323 €2 790 €1 556 €9 533 €---
1912 569 €2 605 €1 371 €9 964 €---
2012 821 €2 415 €1 180 €10 406 €---
2113 077 €2 217 €983 €10 860 €---
2213 339 €2 014 €779 €11 325 €---
2313 606 €1 803 €568 €11 803 €---
2413 878 €1 585 €350 €12 293 €---
2514 155 €1 359 €125 €12 796 €---
TOTAL281 885 €132 939 €56 405 €148 946 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 946 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 801 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 848 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 848 €-6 420 €+8 268 €
2+1 848 €0 €+1 848 €
3+1 848 €0 €+1 848 €
4+1 848 €0 €+1 848 €
5+1 848 €0 €+1 848 €
6+1 848 €+607 €+1 241 €
7+1 848 €+1 636 €+212 €
8+1 848 €+1 733 €+115 €
9+1 848 €+1 834 €+14 €
10+1 848 €+1 936 €-88 €
11+1 848 €+2 042 €-194 €
12+1 848 €+2 150 €-302 €
13+1 848 €+2 261 €-413 €
14+1 848 €+2 375 €-527 €
15+1 848 €+2 491 €-643 €
16+1 848 €+2 611 €-763 €
17+1 848 €+2 734 €-886 €
18+1 848 €+2 860 €-1 012 €
19+1 848 €+2 989 €-1 141 €
20+1 848 €+3 122 €-1 274 €
21+1 848 €+3 258 €-1 410 €
22+1 848 €+3 398 €-1 550 €
23+1 848 €+3 541 €-1 693 €
24+1 848 €+3 688 €-1 840 €
25+1 848 €+3 839 €-1 991 €
Total+46 200 €+44 684 €+1 516 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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