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Maison à vendre

VilleSaint-Nicolas-du-Tertre (56)
Surface238m²
Coût Total268 260€
Loyer Annuel22 156€
Rentabilité8.26%
Cashflow/mois+273€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 238 m²
Prix au m² : 777,31 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : calme, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

NOUVEAUTÉ Située au cœur du bourg, dans un environnement calme, cette charmante maison d'environ 225 m² habitables, implantée sur un terrain de 670 m². Elle s'organise sur trois niveaux aux volumes généreux. Le rez-de-chaussée comprend : - Cuisine séparée de 17 m2 - Salon/salle à manger lumineux de 45 m2 avec insert - Une chambre de 22m2- Salle d'eau - Buanderie- Cellier - Débarras Au 1er étage : - 4 chambres spacieuses d'environ 18m2 - Bureau de 19m2 - Salle d'eau - Salle de bain - WC indépendant Au 2e étage : Un grenier de 88 m² entièrement aménageable, offrant de nombreuses possibilités (chambres supplémentaires, salle de jeux, bureau, etc.) Le bien est équipé d'une pompe à chaleur et est raccordé au tout-à-l'égout. Les fenêtres sont en PVC double vitrage, volets électriques au rez-de-chaussée Quelques travaux de rafraîchissement permettront de la personnaliser selon vos envies. Toiture et structure de la maison saines : aucun gros œuvre à prévoir. Une belle opportunité à découvrir rapidement pour une résidence principale pleine de charme ou un projet d'accueil touristique.

Ville : Saint-Nicolas-du-Tertre
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56910
Coordonnées : 47.797634, -2.212117
Total : 268 260€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 68 460€
Valeur du bien : 253 460€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 238m²
Loyer prédit : 7.76€/m²/mois
Fourchette : 6.02€ - 10.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1846€/mois
Loyer annuel estimé : 22156€/an
Fourchette totale : 1432€ - 2380€/mois
Fourchette annuelle : 17185€ - 28565€/an
Rentabilité brute :8.26%
Fourchette de rentabilité :6.41% - 10.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 575,27 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :374 914 €
Prix d'achat :185 000 €
Décote à l'achat :-189 914€ (-50.7%)
Marge achat-revente :106 654€ (28.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :268 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 310,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :78,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 388,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 773,14€
Coût de l'assurance :23 472,75€
Taxe foncière : 2 215,56€/an
Soit par mois : 184,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 846,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 572,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :273,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 186 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Grenier
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 238 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et optimisation de la pompe à chaleur existante
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Assurer le bon fonctionnement du système de chauffage
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (douche, lavabo, carrelage)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par du parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres avec moquette vieillissante nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres avec décoration vieillissante nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 460 €(288 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:16 660€
    Isolation des combles perdus: 238 m² × 70€/m² = 16660€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Vérification et optimisation de la pompe à chaleur: 1 système = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 1 cuisine complète = 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 1 salle de bain complète = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Remplacement moquette par parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Nicolas-du-Tertre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 660€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 846 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 156 €/an
Calcul : 1 846 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 658 €/an
Base de calcul : Emprunt de 268 260 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 939 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 216 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 273 €
Revenus locatifs : +22 156 €
Charges déductibles : -80 273 €
Résultat foncier Année 1 : -58 117 €(Déficit de 58 117 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 717 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 813 €/an
Revenus locatifs : +22 156 €
Charges déductibles : -11 813 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 343 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36717.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 156 €80 281 €8 667 €-58 126 €21 400 €36 726 €36 726 €
222 599 €11 587 €8 433 €11 011 €--25 714 €
323 051 €11 345 €8 191 €11 705 €--14 009 €
423 512 €11 095 €7 941 €12 416 €--1 593 €
523 982 €10 837 €7 683 €13 145 €---
624 462 €10 570 €7 416 €13 891 €---
724 951 €10 295 €7 140 €14 656 €---
825 450 €10 010 €6 855 €15 440 €---
925 959 €9 715 €6 561 €16 243 €---
1026 478 €9 411 €6 257 €17 067 €---
1127 008 €9 097 €5 943 €17 910 €---
1227 548 €8 773 €5 618 €18 775 €---
1328 099 €8 437 €5 283 €19 661 €---
1428 661 €8 091 €4 936 €20 570 €---
1529 234 €7 733 €4 578 €21 501 €---
1629 819 €7 363 €4 208 €22 456 €---
1730 415 €6 981 €3 826 €23 434 €---
1831 023 €6 586 €3 431 €24 437 €---
1931 644 €6 178 €3 023 €25 466 €---
2032 277 €5 756 €2 602 €26 520 €---
2132 922 €5 321 €2 166 €27 601 €---
2233 580 €4 871 €1 716 €28 710 €---
2334 252 €4 406 €1 252 €29 846 €---
2434 937 €3 926 €771 €31 011 €---
2535 636 €3 429 €275 €32 206 €---
TOTAL709 650 €272 095 €124 773 €437 555 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 437 555 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 156 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 653 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 653 €-6 420 €+11 073 €
2+4 653 €0 €+4 653 €
3+4 653 €0 €+4 653 €
4+4 653 €0 €+4 653 €
5+4 653 €+3 466 €+1 187 €
6+4 653 €+4 167 €+486 €
7+4 653 €+4 397 €+256 €
8+4 653 €+4 632 €+21 €
9+4 653 €+4 873 €-220 €
10+4 653 €+5 120 €-467 €
11+4 653 €+5 373 €-720 €
12+4 653 €+5 633 €-980 €
13+4 653 €+5 898 €-1 245 €
14+4 653 €+6 171 €-1 518 €
15+4 653 €+6 450 €-1 797 €
16+4 653 €+6 737 €-2 084 €
17+4 653 €+7 030 €-2 377 €
18+4 653 €+7 331 €-2 678 €
19+4 653 €+7 640 €-2 987 €
20+4 653 €+7 956 €-3 303 €
21+4 653 €+8 280 €-3 627 €
22+4 653 €+8 613 €-3 960 €
23+4 653 €+8 954 €-4 301 €
24+4 653 €+9 303 €-4 650 €
25+4 653 €+9 662 €-5 009 €
Total+116 325 €+131 267 €+-14 942 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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