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Belle maison de maître centre du village

VilleMaubert-Fontaine (08)
Surface200
Coût Total181 996
Loyer Annuel14 307
Rentabilité7.86%
Cashflow/mois+131
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 200 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 636 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Nombre d'égages : 2, Mandat exclusif

Cette belle demeurre en plein centre du village dispose d'un terrain entièrement clos d'environ 100m2 donnant accès à un garage et à un atelier. Vous avez accès à tous les commerces, les administrations et les écoles à pieds. La maison est équipée de fenêtres en PVC double vitrage avec volets roulants électriques et manuels. Chauffage au fuel et ballon d'eau chaude électrique. Elle se compose au RDC d'un salon séjour, d'un bureau ou chambre (travaux à prévoir), d'une cuisine, WC avec douche, le tout distribué par un grand couloir central. Au 1er étage vous disposerez de 4 chambres, une grande salle de bains. Vous accédez directement  par l'arrière de la maison aux dépendances.  Consultez l'ensemble de nos annonces sur nos sites BRESSY IMMOBILIER & AMG IMMOBILIER - http://www.bressy-immobilier.com/

Ville : Maubert-Fontaine
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08260
Coordonnées : 49.866142, 4.425243
Total : 181 996
Prix d'acquisition : 127 200
Travaux : 44 620
Valeur du bien : 171 820
Frais de notaire : 10 176
Coût estimé : 10 176
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200
Loyer prédit : 5.96€/m²/mois
Fourchette : 4.75€ - 7.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1192€/mois
Loyer annuel estimé : 14307€/an
Fourchette totale : 951€ - 1495€/mois
Fourchette annuelle : 11410€ - 17940€/an
Rentabilité brute :7.86%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 9.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :681,23 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :136 246
Prix d'achat :127 200
Décote à l'achat :-9 046 (-6.6%)
Marge achat-revente :-45 750€ (-33.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 996
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :888,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :53,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 941,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 650,01
Coût de l'assurance :15 924,65
Taxe foncière : 1 430,70€/an
Soit par mois : 119,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 192,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 061,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :131,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 185 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fuel actuel
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du ballon d'eau chaude électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - parquet abîmé dans les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 620(223 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude - Remplacement système:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800
    Parquet dans 4 chambres: 48 m² × 100€/m² = 4800€ (incluant fourniture et pose)
  • Chambres - Peinture:1 920
    Peinture murs et plafonds dans 4 chambres: 48 m² × 40€/m² = 1920€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds du salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds de la salle à manger: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Maubert-Fontaine (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 192 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 307 €/an
Calcul : 1 192 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 874 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 996 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 637 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 431 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 620
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 562
Revenus locatifs : +14 307
Charges déductibles : -52 562
Résultat foncier Année 1 : -38 255(Déficit de 38 255 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 855
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 942 €/an
Revenus locatifs : +14 307
Charges déductibles : -7 942
Résultat foncier Années 2+ : 6 365 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16854.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 200
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 680(65% de 127 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 007 €/an
Calcul : 82 680 € × 3,636% = 3 007
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 30752 5685 880-38 26121 400 €16 861 €16 861 €
214 5937 7895 7216 804--10 056 €
314 8857 6255 5577 260--2 796 €
415 1837 4555 3877 728---
515 4867 2805 2128 207---
615 7967 0995 0318 697---
716 1126 9124 8449 200---
816 4346 7194 6519 716---
916 7636 5194 45110 244---
1017 0986 3134 24510 786---
1117 4406 0994 03211 341---
1217 7895 8793 81211 910---
1318 1455 6523 58412 493---
1418 5085 4173 34913 091---
1518 8785 1743 10613 704---
1619 2554 9232 85514 333---
1719 6404 6632 59614 977---
1820 0334 3962 32815 638---
1920 4344 1192 05116 315---
2020 8433 8331 76517 010---
2121 2593 5371 47017 722---
2221 6853 2321 16418 452---
2322 1182 91784919 202---
2422 5612 59152319 970---
2523 0122 25418720 758---
TOTAL458 257180 96284 650277 29521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 277 295
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 307 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 004 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 004-6 420+9 424
2+3 0040+3 004
3+3 0040+3 004
4+3 004+1 479+1 525
5+3 004+2 462+542
6+3 004+2 609+395
7+3 004+2 760+244
8+3 004+2 915+89
9+3 004+3 073-69
10+3 004+3 236-232
11+3 004+3 402-398
12+3 004+3 573-569
13+3 004+3 748-744
14+3 004+3 927-923
15+3 004+4 111-1 107
16+3 004+4 300-1 296
17+3 004+4 493-1 489
18+3 004+4 691-1 687
19+3 004+4 895-1 891
20+3 004+5 103-2 099
21+3 004+5 317-2 313
22+3 004+5 536-2 532
23+3 004+5 760-2 756
24+3 004+5 991-2 987
25+3 004+6 227-3 223
Total+75 100+83 188+-8 088
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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