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Maison Sigournais 6 pièces 145m2

Bien expiré
VilleSigournais (85)
Surface145m²
Coût Total176 720€
Loyer Annuel11 974€
Rentabilité6.78%
Cashflow/mois-29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 682,76 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel individuel, Nombre d'égages : 1, Nombre de WC : 1, Jardin

Située au coeur du bourg, cette maison de plain-pied à rénover offre un beau potentiel d'aménagement sur une parcelle entièrement close. Elle se compose d'une vaste entrée, une cuisine aménagée, trois chambres spacieuses de plus de 12 m² chacune, une salle de bains, un salon, une salle à manger ainsi qu'un WC indépendant. Côté dépendances, la maison dispose de deux garages, d'une partie cave et d'un grenier d'environ 80 m² entièrement exploitable, offrant de nombreuses possibilités d'agrandissement ou d'aménagement selon vos projets. Une opportunité idéale pour les amateurs de rénovation souhaitant créer un lieu de vie à leur image, ou d'un investissement avec un fort potentiel d'évolution. Vous profiterez d'un emplacement de bourg avec proximité immédiate des premières nécessités et des écoles . À découvrir sans tarder ! + 7.50 % honoraires de ngociation TTC. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/367976.pdf

Ville : Sigournais
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85110
Coordonnées : 46.713213, -0.983406
Total : 176 720€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 69 800€
Valeur du bien : 168 800€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 6.88€/m²/mois
Fourchette : 5.33€ - 8.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 998€/mois
Loyer annuel estimé : 11974€/an
Fourchette totale : 773€ - 1289€/mois
Fourchette annuelle : 9272€ - 15462€/an
Rentabilité brute :6.78%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 8.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 468,03 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :212 864 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-113 864€ (-53.5%)
Marge achat-revente :36 144€ (17.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :875,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :51,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 926,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 855,78€
Coût de l'assurance :15 463,00€
Taxe foncière : 1 197,37€/an
Soit par mois : 99,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 997,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 026,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-28,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 243 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 145 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite rafraîchissement important
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la moquette, peinture des murs et plafonds
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 - Salon nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 800 €(481 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 500€
    Isolation toiture/combles: 145 m² × 100€/m² = 14500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 800€ = 14400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation:5 400€
    Rénovation chambres: 36 m² × 150€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sigournais (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 998 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 974 €/an
Calcul : 998 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 932 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 720 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 619 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 197 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 548 €
Revenus locatifs : +11 974 €
Charges déductibles : -77 548 €
Résultat foncier Année 1 : -65 574 €(Déficit de 65 574 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 174 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 748 €/an
Revenus locatifs : +11 974 €
Charges déductibles : -7 748 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 226 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44174.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 974 €77 554 €5 938 €-65 580 €21 400 €44 180 €44 180 €
212 213 €7 596 €5 780 €4 617 €--39 563 €
312 457 €7 433 €5 617 €5 025 €--34 538 €
412 707 €7 264 €5 448 €5 442 €--29 096 €
512 961 €7 090 €5 274 €5 871 €--23 225 €
613 220 €6 909 €5 093 €6 311 €--16 914 €
713 484 €6 722 €4 906 €6 762 €--10 151 €
813 754 €6 529 €4 713 €7 225 €--2 926 €
914 029 €6 329 €4 513 €7 700 €---
1014 310 €6 122 €4 306 €8 188 €---
1114 596 €5 908 €4 092 €8 688 €---
1214 888 €5 687 €3 871 €9 201 €---
1315 186 €5 458 €3 642 €9 728 €---
1415 489 €5 221 €3 405 €10 269 €---
1515 799 €4 976 €3 160 €10 824 €---
1616 115 €4 722 €2 906 €11 393 €---
1716 437 €4 460 €2 644 €11 978 €---
1816 766 €4 188 €2 372 €12 578 €---
1917 101 €3 907 €2 091 €13 194 €---
2017 443 €3 617 €1 801 €13 827 €---
2117 792 €3 316 €1 500 €14 476 €---
2218 148 €3 005 €1 190 €15 143 €---
2318 511 €2 684 €868 €15 827 €---
2418 881 €2 351 €535 €16 530 €---
2519 259 €2 007 €191 €17 252 €---
TOTAL383 522 €201 053 €85 856 €182 469 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 469 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 974 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 514 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 514 €-6 420 €+8 934 €
2+2 514 €0 €+2 514 €
3+2 514 €0 €+2 514 €
4+2 514 €0 €+2 514 €
5+2 514 €0 €+2 514 €
6+2 514 €0 €+2 514 €
7+2 514 €0 €+2 514 €
8+2 514 €0 €+2 514 €
9+2 514 €+1 432 €+1 082 €
10+2 514 €+2 456 €+58 €
11+2 514 €+2 606 €-92 €
12+2 514 €+2 760 €-246 €
13+2 514 €+2 918 €-404 €
14+2 514 €+3 081 €-567 €
15+2 514 €+3 247 €-733 €
16+2 514 €+3 418 €-904 €
17+2 514 €+3 593 €-1 079 €
18+2 514 €+3 773 €-1 259 €
19+2 514 €+3 958 €-1 444 €
20+2 514 €+4 148 €-1 634 €
21+2 514 €+4 343 €-1 829 €
22+2 514 €+4 543 €-2 029 €
23+2 514 €+4 748 €-2 234 €
24+2 514 €+4 959 €-2 445 €
25+2 514 €+5 176 €-2 662 €
Total+62 850 €+54 741 €+8 109 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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