Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison Sigournais 6 pièces 145m2

VilleSigournais (85)
Surface145
Coût Total176 720
Loyer Annuel11 974
Rentabilité6.78%
Cashflow/mois-29
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 682,76 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel individuel, Nombre d'égages : 1, Nombre de WC : 1, Jardin

Située au coeur du bourg, cette maison de plain-pied à rénover offre un beau potentiel d'aménagement sur une parcelle entièrement close. Elle se compose d'une vaste entrée, une cuisine aménagée, trois chambres spacieuses de plus de 12 m² chacune, une salle de bains, un salon, une salle à manger ainsi qu'un WC indépendant. Côté dépendances, la maison dispose de deux garages, d'une partie cave et d'un grenier d'environ 80 m² entièrement exploitable, offrant de nombreuses possibilités d'agrandissement ou d'aménagement selon vos projets. Une opportunité idéale pour les amateurs de rénovation souhaitant créer un lieu de vie à leur image, ou d'un investissement avec un fort potentiel d'évolution. Vous profiterez d'un emplacement de bourg avec proximité immédiate des premières nécessités et des écoles . À découvrir sans tarder ! + 7.50 % honoraires de ngociation TTC. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/367976.pdf

Ville : Sigournais
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85110
Coordonnées : 46.713213, -0.983406
Total : 176 720
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 69 800
Valeur du bien : 168 800
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145
Loyer prédit : 6.88€/m²/mois
Fourchette : 5.33€ - 8.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 998€/mois
Loyer annuel estimé : 11974€/an
Fourchette totale : 773€ - 1289€/mois
Fourchette annuelle : 9272€ - 15462€/an
Rentabilité brute :6.78%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 8.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 468,03 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :212 864
Prix d'achat :99 000
Décote à l'achat :-113 864 (-53.5%)
Marge achat-revente :36 144€ (17.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :875,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :51,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 926,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 855,78
Coût de l'assurance :15 463,00
Taxe foncière : 1 197,37€/an
Soit par mois : 99,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 997,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 026,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-28,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 243 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 145 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite rafraîchissement important
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la moquette, peinture des murs et plafonds
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 - Salon nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 800(481 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 500
    Isolation toiture/combles: 145 m² × 100€/m² = 14500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:14 400
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 800€ = 14400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation:5 400
    Rénovation chambres: 36 m² × 150€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sigournais (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 998 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 974 €/an
Calcul : 998 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 932 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 720 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 619 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 197 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 548
Revenus locatifs : +11 974
Charges déductibles : -77 548
Résultat foncier Année 1 : -65 574(Déficit de 65 574 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 174
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 748 €/an
Revenus locatifs : +11 974
Charges déductibles : -7 748
Résultat foncier Années 2+ : 4 226 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44174.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 97477 5545 938-65 58021 400 €44 180 €44 180 €
212 2137 5965 7804 617--39 563 €
312 4577 4335 6175 025--34 538 €
412 7077 2645 4485 442--29 096 €
512 9617 0905 2745 871--23 225 €
613 2206 9095 0936 311--16 914 €
713 4846 7224 9066 762--10 151 €
813 7546 5294 7137 225--2 926 €
914 0296 3294 5137 700---
1014 3106 1224 3068 188---
1114 5965 9084 0928 688---
1214 8885 6873 8719 201---
1315 1865 4583 6429 728---
1415 4895 2213 40510 269---
1515 7994 9763 16010 824---
1616 1154 7222 90611 393---
1716 4374 4602 64411 978---
1816 7664 1882 37212 578---
1917 1013 9072 09113 194---
2017 4433 6171 80113 827---
2117 7923 3161 50014 476---
2218 1483 0051 19015 143---
2318 5112 68486815 827---
2418 8812 35153516 530---
2519 2592 00719117 252---
TOTAL383 522201 05385 856182 46921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 469
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 974 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 514 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 514-6 420+8 934
2+2 5140+2 514
3+2 5140+2 514
4+2 5140+2 514
5+2 5140+2 514
6+2 5140+2 514
7+2 5140+2 514
8+2 5140+2 514
9+2 514+1 432+1 082
10+2 514+2 456+58
11+2 514+2 606-92
12+2 514+2 760-246
13+2 514+2 918-404
14+2 514+3 081-567
15+2 514+3 247-733
16+2 514+3 418-904
17+2 514+3 593-1 079
18+2 514+3 773-1 259
19+2 514+3 958-1 444
20+2 514+4 148-1 634
21+2 514+4 343-1 829
22+2 514+4 543-2 029
23+2 514+4 748-2 234
24+2 514+4 959-2 445
25+2 514+5 176-2 662
Total+62 850+54 741+8 109
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →