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Maison à vendre

Bien expiré
VilleChabrac (16)
Surface70m²
Coût Total79 240€
Loyer Annuel4 733€
Rentabilité5.97%
Cashflow/mois-65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 52 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 742,86 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison à vendre - Idéale pour un investissement locatif, cette petite maison est équipée de radiateurs électriques neufs (01/2026) et d'un poêle à bois permettant de chauffer l'ensemble sans se ruiner. De plus un garage non attenant mais très près se trouve sur le petit jardin. 2 petits cabanons peuvent servir de local pour stocker le bois. Le DPE a été fait en octobre 2025. Les pièces sont très lumineuses et le quartier tranquille. Il se situe à 10 mn de Confolens, de Chabanais et d'Etagnac. Plus de renseignements sur demande.

Ville : Chabrac
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16150
Coordonnées : 45.939570, 0.732180
Total : 79 240€
Prix d'acquisition : 52 000€
Travaux : 23 080€
Valeur du bien : 75 080€
Frais de notaire : 4 160€
Coût estimé : 4 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 5.63€/m²/mois
Fourchette : 4.27€ - 7.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 394€/mois
Loyer annuel estimé : 4733€/an
Fourchette totale : 299€ - 521€/mois
Fourchette annuelle : 3586€ - 6247€/an
Rentabilité brute :5.97%
Fourchette de rentabilité :4.53% - 7.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :870,97 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :60 968 €
Prix d'achat :52 000 €
Décote à l'achat :-8 968€ (-14.7%)
Marge achat-revente :-18 272€ (-30.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :79 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :396,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :23,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 419,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 768,24€
Coût de l'assurance :6 933,50€
Taxe foncière : 473,28€/an
Soit par mois : 39,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 394,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 459,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-64,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique existant
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et peinture des murs
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 080 €(330 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1000€ = 8000€ (incluant fourniture et pose)
  • Cuisine:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant fourniture et main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Rafraîchissement salle de bain: 5 m² × 120€/m² = 600€ (incluant fourniture et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant fourniture et pose)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture chambres: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant fourniture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Chabrac), coefficient 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 394 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 733 €/an
Calcul : 394 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 739 €/an
Base de calcul : Emprunt de 79 240 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 277 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 473 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 569 €
Revenus locatifs : +4 733 €
Charges déductibles : -26 569 €
Résultat foncier Année 1 : -21 836 €(Déficit de 21 836 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 436 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 489 €/an
Revenus locatifs : +4 733 €
Charges déductibles : -3 489 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 244 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 436.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 52 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 800 €(65% de 52 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 229 €/an
Calcul : 33 800 € × 3,636% = 1 229 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 733 €26 572 €2 741 €-21 839 €21 400 €439 €439 €
24 827 €3 420 €2 669 €1 407 €---
34 924 €3 346 €2 595 €1 578 €---
45 022 €3 269 €2 518 €1 754 €---
55 123 €3 189 €2 438 €1 934 €---
65 225 €3 106 €2 356 €2 119 €---
75 330 €3 021 €2 270 €2 309 €---
85 436 €2 932 €2 182 €2 504 €---
95 545 €2 840 €2 090 €2 705 €---
105 656 €2 746 €1 995 €2 911 €---
115 769 €2 647 €1 897 €3 122 €---
125 885 €2 545 €1 795 €3 339 €---
136 002 €2 440 €1 689 €3 563 €---
146 122 €2 331 €1 580 €3 792 €---
156 245 €2 217 €1 467 €4 027 €---
166 370 €2 100 €1 350 €4 269 €---
176 497 €1 979 €1 228 €4 518 €---
186 627 €1 853 €1 103 €4 774 €---
196 760 €1 723 €973 €5 036 €---
206 895 €1 589 €838 €5 306 €---
217 033 €1 449 €698 €5 584 €---
227 173 €1 305 €554 €5 869 €---
237 317 €1 155 €404 €6 162 €---
247 463 €1 000 €249 €6 463 €---
257 612 €840 €89 €6 773 €---
TOTAL151 593 €81 614 €39 768 €69 979 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 69 979 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 733 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +994 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+994 €-6 420 €+7 414 €
2+994 €+291 €+703 €
3+994 €+474 €+520 €
4+994 €+526 €+468 €
5+994 €+580 €+414 €
6+994 €+636 €+358 €
7+994 €+693 €+301 €
8+994 €+751 €+243 €
9+994 €+811 €+183 €
10+994 €+873 €+121 €
11+994 €+937 €+57 €
12+994 €+1 002 €-8 €
13+994 €+1 069 €-75 €
14+994 €+1 138 €-144 €
15+994 €+1 208 €-214 €
16+994 €+1 281 €-287 €
17+994 €+1 355 €-361 €
18+994 €+1 432 €-438 €
19+994 €+1 511 €-517 €
20+994 €+1 592 €-598 €
21+994 €+1 675 €-681 €
22+994 €+1 761 €-767 €
23+994 €+1 849 €-855 €
24+994 €+1 939 €-945 €
25+994 €+2 032 €-1 038 €
Total+24 850 €+20 994 €+3 856 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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