Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement

VilleLyon 8e (69)
Surface81m²
Coût Total225 160€
Loyer Annuel13 854€
Rentabilité6.15%
Cashflow/mois-153€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 158 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 950,62 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

ALEXANDRE" Je m'appelle "Alexandre". Un prénom qui a traversé les siècles et les continents, porté partout dans le monde. Comme moi, qui depuis le 6e étage, embrasse Lyon dans sa totalité. C'est peut-être ce qui frappe le plus : depuis mes fenêtres, on ne regarde pas dehors, on visite. Les toits, les collines, le ciel dégagé jusqu'à l'horizon. Pas besoin de sortir pour savoir quel temps il fait sur Lyon. L'appartement a beau être en plein 8e arrondissement, la vue, elle, ne connaît pas de frontière. Côté plan, je suis bien distribué. Une entrée, un séjour généreux, une cuisine indépendante, trois chambres, une salle de bains, des WC séparés. 81 m² pensés pour une famille, avec assez de portes pour que chacun ait son espace. Les chambres sont bonnes tailles, le séjour accueille facilement un grand canapé et une vraie table, et la cuisine donne de la place pour cuisiner sérieusement. Rien de superflu, rien qui manque. Ce qu'il faut pour me remettre à neuf ? Quelques rouleaux de peinture et un peu de temps le week-end. Les murs sont sains, le plan est bon, les volumes sont là. On ne parle pas d'un chantier, on parle d'un appartement qui attend juste qu'on y mette ses couleurs. C'est rare de pouvoir s'approprier un espace aussi facilement, à ce prix-là, dans cette ville. Le tram est à portée de main, Lyon est accessible en quelques minutes, et le quartier fait ce qu'il a toujours fait : vivre, simplement, sans chichi. On devrait bien s'entendre.

BV Immobilier, Lyon. Chaque bien a une histoire. Nous la racontons mieux que personne.

Ville : Lyon 8e
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69008
Coordonnées : 45.725748, 4.871829
Total : 225 160€
Prix d'acquisition : 158 000€
Travaux : 54 520€
Valeur du bien : 212 520€
Frais de notaire : 12 640€
Coût estimé : 12 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 14.25€/m²/mois
Fourchette : 11.17€ - 18.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1155€/mois
Loyer annuel estimé : 13854€/an
Fourchette totale : 905€ - 1473€/mois
Fourchette annuelle : 10857€ - 17678€/an
Rentabilité brute :6.15%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 7.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 802,44 €/m²
Basé sur :376 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :226 998 €
Prix d'achat :158 000 €
Décote à l'achat :-68 998€ (-30.4%)
Marge achat-revente :1 838€ (0.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :225 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 102,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :90,06€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 192,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 441,43€
Coût de l'assurance :27 019,20€
Taxe foncière : 1 385,41€/an
Soit par mois : 115,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 154,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 307,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-153,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 237 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 81 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et réfection des installations électriques et de plomberie
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état avec fissures au plafond
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état à considérer comme mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 33 m² total)
Raison: État 2.3/5 visible - chambres avec peinture abîmée et nécessitant des travaux de finition
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 33 m² total)
Raison: État 2.3/5 visible - murs abîmés nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - traces d'humidité nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 520 €(673 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électricité et plomberie: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€, Électricité et plomberie: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 33 m² × 60€/m² = 1980€, Main d'œuvre: 2520€
  • Chambres - Peinture:1 320€
    Peinture murs et plafonds: 33 m² × 40€/m² = 1320€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lyon (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 155 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 854 €/an
Calcul : 1 155 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 312 €/an
Base de calcul : Emprunt de 225 160 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 081 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 385 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 298 €
Revenus locatifs : +13 854 €
Charges déductibles : -64 298 €
Résultat foncier Année 1 : -50 444 €(Déficit de 50 444 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 044 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 778 €/an
Revenus locatifs : +13 854 €
Charges déductibles : -9 778 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 076 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29044.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 158 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 700 €(65% de 158 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 735 €/an
Calcul : 102 700 € × 3,636% = 3 735 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 854 €64 305 €7 319 €-50 451 €21 400 €29 051 €29 051 €
214 131 €9 588 €7 122 €4 543 €--24 508 €
314 414 €9 384 €6 918 €5 029 €--19 479 €
414 702 €9 174 €6 708 €5 528 €--13 951 €
514 996 €8 956 €6 490 €6 040 €--7 911 €
615 296 €8 731 €6 265 €6 565 €--1 346 €
715 602 €8 499 €6 033 €7 103 €---
815 914 €8 259 €5 792 €7 655 €---
916 232 €8 010 €5 544 €8 222 €---
1016 557 €7 754 €5 288 €8 803 €---
1116 888 €7 489 €5 023 €9 399 €---
1217 226 €7 215 €4 749 €10 011 €---
1317 570 €6 932 €4 466 €10 639 €---
1417 922 €6 639 €4 173 €11 283 €---
1518 280 €6 337 €3 871 €11 943 €---
1618 646 €6 024 €3 558 €12 621 €---
1719 019 €5 702 €3 235 €13 317 €---
1819 399 €5 368 €2 902 €14 031 €---
1919 787 €5 023 €2 557 €14 764 €---
2020 183 €4 667 €2 201 €15 516 €---
2120 587 €4 299 €1 833 €16 288 €---
2220 998 €3 918 €1 452 €17 080 €---
2321 418 €3 525 €1 059 €17 893 €---
2421 847 €3 119 €653 €18 728 €---
2522 283 €2 699 €233 €19 585 €---
TOTAL443 752 €221 616 €105 441 €222 136 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 222 136 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 854 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 909 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 909 €-6 420 €+9 329 €
2+2 909 €0 €+2 909 €
3+2 909 €0 €+2 909 €
4+2 909 €0 €+2 909 €
5+2 909 €0 €+2 909 €
6+2 909 €0 €+2 909 €
7+2 909 €+1 727 €+1 182 €
8+2 909 €+2 297 €+612 €
9+2 909 €+2 467 €+442 €
10+2 909 €+2 641 €+268 €
11+2 909 €+2 820 €+89 €
12+2 909 €+3 003 €-94 €
13+2 909 €+3 192 €-283 €
14+2 909 €+3 385 €-476 €
15+2 909 €+3 583 €-674 €
16+2 909 €+3 786 €-877 €
17+2 909 €+3 995 €-1 086 €
18+2 909 €+4 209 €-1 300 €
19+2 909 €+4 429 €-1 520 €
20+2 909 €+4 655 €-1 746 €
21+2 909 €+4 886 €-1 977 €
22+2 909 €+5 124 €-2 215 €
23+2 909 €+5 368 €-2 459 €
24+2 909 €+5 618 €-2 709 €
25+2 909 €+5 875 €-2 966 €
Total+72 725 €+66 641 €+6 084 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →