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Appartement - 4 pièce(s) - 91 m²

VilleGap (05)
Surface91m²
Coût Total203 920€
Loyer Annuel12 101€
Rentabilité5.93%
Cashflow/mois-540€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 637,36 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

C'est dans un environnement calme et à quelques pas du centre ville et de toutes ses commodités que nous vous proposons cet appartement de type T4 d'environ 91m2. Situé au 4ème étage d'une copropriété convoitée, vous apprécierez sa luminosité ainsi que sa grande terrasse d'angle de quasiment 30m2. Il se compose d'une large entrée, d'une cuisine aménagée ouverte sur le salon/séjour avec un triple accès à la terrasse. Dans l'espace nuit, pas moins de trois chambres dont une avec salle d'eau privative et placard et une avec un accès terrasse, une deuxième salle d'eau avec WC, un espace buanderie ainsi qu'un WC séparé. Quelques travaux de rafraichissement sont à prévoir pour vous approprier les lieux. Une grande cave d'environ 7m2 ainsi qu'un accès sécurisé au parking viendront compléter ce bien. Possibilité d'acquérir en supplément un garage situé au sous-sol de la copropriété. A découvrir sans attendre dans votre agence Laforêt Gap !! Copropriété de 189 lots - dont 132 lots habitation. Charges annuelles : 4604.05 euros.

Etat général : Bon Etat Surface séjour : 22 Année de construction : 1974 Chauffage : Collectif Chauffage (mécanisme) : Radiateur Chauffage (mode) : Gazdeville Fenêtre : Aluminium Double Vitrage Cuisine : Amenagée Numéro de mandat : 1593

Ville : Gap
Département : Hautes-Alpes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 05000
Coordonnées : 44.596893, 6.083719
Total : 203 920€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 43 000€
Valeur du bien : 192 000€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 11.08€/m²/mois
Fourchette : 9.04€ - 13.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1008€/mois
Loyer annuel estimé : 12101€/an
Fourchette totale : 823€ - 1236€/mois
Fourchette annuelle : 9875€ - 14830€/an
Rentabilité brute :5.93%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 7.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 765,06 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :251 620 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-102 620€ (-40.8%)
Marge achat-revente :47 700€ (19.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 004,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :59,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 064,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 442,15€
Coût de l'assurance :17 843,00€
Taxe foncière : 1 210,13€/an
Soit par mois : 100,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 383,67€/mois
Soit par an : 4 604,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 008,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 548,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-540,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 91 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 000 €(473 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:900€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 300€ = 900€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Gap (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 008 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 101 €/an
Calcul : 1 008 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 744 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 920 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 714 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 210 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 604 €/an
Calcul : 384 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 272 €
Revenus locatifs : +12 101 €
Charges déductibles : -56 272 €
Résultat foncier Année 1 : -44 170 €(Déficit de 44 170 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 770 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 272 €/an
Revenus locatifs : +12 101 €
Charges déductibles : -13 272 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 170 €/an(Déficit de 1 170 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22770.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 101 €56 278 €6 750 €-44 177 €21 400 €22 777 €22 777 €
212 343 €13 098 €6 570 €-755 €755 €-22 777 €
312 590 €12 911 €6 383 €-321 €321 €-22 777 €
412 842 €12 718 €6 190 €124 €--22 653 €
513 099 €12 519 €5 991 €580 €--22 073 €
613 361 €12 313 €5 785 €1 048 €--21 025 €
713 628 €12 099 €5 571 €1 529 €--19 496 €
813 901 €11 879 €5 351 €2 022 €--17 474 €
914 179 €11 651 €5 123 €2 528 €--14 947 €
1014 462 €11 415 €4 887 €3 047 €--11 899 €
1114 751 €11 171 €4 643 €3 580 €--8 319 €
1215 046 €10 919 €4 391 €4 128 €---
1315 347 €10 658 €4 130 €4 689 €---
1415 654 €10 389 €3 861 €5 266 €---
1515 967 €10 110 €3 582 €5 858 €---
1616 287 €9 822 €3 294 €6 465 €---
1716 612 €9 524 €2 996 €7 089 €---
1816 945 €9 215 €2 688 €7 729 €---
1917 284 €8 897 €2 369 €8 387 €---
2017 629 €8 567 €2 039 €9 062 €---
2117 982 €8 227 €1 699 €9 755 €---
2218 342 €7 874 €1 346 €10 467 €---
2318 708 €7 510 €982 €11 198 €---
2419 082 €7 133 €605 €11 949 €---
2519 464 €6 744 €216 €12 720 €---
TOTAL387 608 €303 639 €97 442 €83 968 €22 476 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 743 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 83 968 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 101 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 541 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 541 €-6 420 €+8 961 €
2+2 541 €-226 €+2 767 €
3+2 541 €-96 €+2 637 €
4+2 541 €0 €+2 541 €
5+2 541 €0 €+2 541 €
6+2 541 €0 €+2 541 €
7+2 541 €0 €+2 541 €
8+2 541 €0 €+2 541 €
9+2 541 €0 €+2 541 €
10+2 541 €0 €+2 541 €
11+2 541 €0 €+2 541 €
12+2 541 €+1 238 €+1 303 €
13+2 541 €+1 407 €+1 134 €
14+2 541 €+1 580 €+961 €
15+2 541 €+1 757 €+784 €
16+2 541 €+1 940 €+601 €
17+2 541 €+2 127 €+414 €
18+2 541 €+2 319 €+222 €
19+2 541 €+2 516 €+25 €
20+2 541 €+2 719 €-178 €
21+2 541 €+2 927 €-386 €
22+2 541 €+3 140 €-599 €
23+2 541 €+3 360 €-819 €
24+2 541 €+3 585 €-1 044 €
25+2 541 €+3 816 €-1 275 €
Total+63 525 €+27 686 €+35 839 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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