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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMans (72)
Surface58
Coût Total113 034
Loyer Annuel7 181
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-62
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 420 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 1 490 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/8 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 2 chambres, 1 parking: Parking, calme, Sans vis-à-vis, Interphone

Au 5ème étage avec ascenseur, découvrez ce charmant appartement de 58 m² baigné de lumière, avec une agréable vue sur un environnement verdoyant sans vis-à-vis. Il se compose d'un séjour lumineux, d'une cuisine indépendante, de deux chambres, d'une salle de bains et de WC séparés, avec en plus des espaces de rangement pratiques. Vous apprécierez le confort d'une résidence sécurisée avec parking privatif, cave, ascenseur et fibre, ainsi que le chauffage collectif urbain. Un bien agréable à vivre au quotidien, avec une bonne performance énergétique (DPE C). Situé dans un secteur calme du Mans, proche des commodités, cet appartement est idéal pour un premier achat ou un investissement. Une visite ? Contactez Corentin PERRIN - SQUARE HABITAT (8.03 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72000
Coordonnées : 48.000844, 0.216891
Total : 113 034
Prix d'acquisition : 86 420
Travaux : 19 700
Valeur du bien : 106 120
Frais de notaire : 6 914
Coût estimé : 6 914
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 598€/mois
Loyer annuel estimé : 7181€/an
Fourchette totale : 478€ - 749€/mois
Fourchette annuelle : 5735€ - 8993€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 7.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 871,12 €/m²
Basé sur :358 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 525
Prix d'achat :86 420
Décote à l'achat :-22 105 (-20.4%)
Marge achat-revente :-4 509€ (-4.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 034
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :567,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :32,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 600,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 274,54
Coût de l'assurance :9 890,47
Taxe foncière : 718,13€/an
Soit par mois : 59,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 598,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 660,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-62,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 172 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite quelques améliorations
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 4/5 visible - entretien léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 700(340 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 200
    Cuisine complète (8 m²): 800€/m² × 8 = 6400€, Plomberie mise aux normes: 800€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 800
    Rénovation salle de bain (5 m²): 1200€/m² × 5 = 6000€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds (25 m²): 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 750€
  • Chambres - Revêtement sol:2 000
    Entretien parquet (25 m²): 60€/m² × 25 = 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds (20 m²): 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 598 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 181 €/an
Calcul : 598 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 940 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 034 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 396 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 718 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 754
Revenus locatifs : +7 181
Charges déductibles : -24 754
Résultat foncier Année 1 : -17 573(Déficit de 17 573 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 6 873
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 054 €/an
Revenus locatifs : +7 181
Charges déductibles : -5 054
Résultat foncier Années 2+ : 2 127 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6872.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 420
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 173(65% de 86 420 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 043 €/an
Calcul : 56 173 € × 3,636% = 2 043
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 18124 7583 944-17 57610 700 €6 876 €6 876 €
27 3254 9553 8412 370--4 506 €
37 4714 8483 7342 623--1 883 €
47 6214 7383 6242 883---
57 7734 6233 5103 150---
67 9294 5053 3913 424---
78 0874 3823 2683 705---
88 2494 2553 1413 994---
98 4144 1233 0104 291---
108 5823 9872 8734 595---
118 7543 8462 7324 908---
128 9293 6992 5855 230---
139 1083 5482 4345 560---
149 2903 3902 2775 899---
159 4763 2282 1146 248---
169 6653 0591 9456 606---
179 8582 8851 7716 974---
1810 0562 7041 5907 352---
1910 2572 5161 4037 740---
2010 4622 3221 2088 140---
2110 6712 1211 0078 550---
2210 8841 9137998 972---
2311 1021 6975839 405---
2411 3241 4743609 850---
2511 5511 24212810 308---
TOTAL230 020104 81857 275125 20110 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 201
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 181 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 508 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 508-3 210+4 718
2+1 5080+1 508
3+1 5080+1 508
4+1 508+300+1 208
5+1 508+945+563
6+1 508+1 027+481
7+1 508+1 112+396
8+1 508+1 198+310
9+1 508+1 287+221
10+1 508+1 379+129
11+1 508+1 473+35
12+1 508+1 569-61
13+1 508+1 668-160
14+1 508+1 770-262
15+1 508+1 874-366
16+1 508+1 982-474
17+1 508+2 092-584
18+1 508+2 206-698
19+1 508+2 322-814
20+1 508+2 442-934
21+1 508+2 565-1 057
22+1 508+2 691-1 183
23+1 508+2 821-1 313
24+1 508+2 955-1 447
25+1 508+3 093-1 585
Total+37 700+37 560+140
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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