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Maison à vendre

VilleBeaumont-sur-Oise (95)
Surface70m²
Coût Total175 500€
Loyer Annuel10 215€
Rentabilité5.82%
Cashflow/mois-166€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 714,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 3 chambres, Entrée séparée

L'agence Laforêt Beaumont sur Oise vous propose à la vente une maison située dans l'hyper centre Elle comprend au rez-de-chaussée: Une entrée cuisine salle à manger, au premier étage une chambre avec salle d'eau et WC, au deuxième étage un palier desservant une salle d'eau avec WC une chambre et une chambre en mezzanine. Le bien est complété d'une cave et d'une dépendance. Ses atouts: 2 minutes à pieds du centre ville et ses commerces, 10 minutes de la gare ( ligne H Gard du nord) Maison à rénover, travaux à prévoir !

Ville : Beaumont-sur-Oise
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95260
Coordonnées : 49.144361, 2.290343
Total : 175 500€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 45 900€
Valeur du bien : 165 900€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 12.16€/m²/mois
Fourchette : 9.47€ - 15.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 851€/mois
Loyer annuel estimé : 10215€/an
Fourchette totale : 663€ - 1093€/mois
Fourchette annuelle : 7959€ - 13112€/an
Rentabilité brute :5.82%
Fourchette de rentabilité :4.53% - 7.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 901,01 €/m²
Basé sur :80 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :203 071 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-83 071€ (-40.9%)
Marge achat-revente :27 571€ (13.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :880,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :51,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 931,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 643,39€
Coût de l'assurance :15 356,25€
Taxe foncière : 1 021,53€/an
Soit par mois : 85,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 851,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 016,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-165,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 262 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état, nécessite rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 - Salle de bain en cours de finition, carrelage fissuré
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général, rafraîchissement recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + 5 prises
Raison: Normes électriques - Sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 900 €(656 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 200€
    Isolation toiture/combles: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 500€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 000€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beaumont-sur-Oise (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 851 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 215 €/an
Calcul : 851 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 100 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 500 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 614 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 022 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 636 €
Revenus locatifs : +10 215 €
Charges déductibles : -53 636 €
Résultat foncier Année 1 : -43 421 €(Déficit de 43 421 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 021 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 736 €/an
Revenus locatifs : +10 215 €
Charges déductibles : -7 736 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 479 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22020.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 215 €53 642 €6 106 €-43 427 €21 400 €22 027 €22 027 €
210 420 €7 582 €5 947 €2 837 €--19 189 €
310 628 €7 417 €5 781 €3 211 €--15 978 €
410 841 €7 246 €5 610 €3 595 €--12 384 €
511 057 €7 069 €5 433 €3 989 €--8 395 €
611 279 €6 885 €5 249 €4 393 €--4 001 €
711 504 €6 695 €5 059 €4 809 €---
811 734 €6 498 €4 862 €5 236 €---
911 969 €6 294 €4 658 €5 675 €---
1012 208 €6 083 €4 447 €6 126 €---
1112 452 €5 864 €4 228 €6 589 €---
1212 701 €5 637 €4 001 €7 065 €---
1312 956 €5 402 €3 766 €7 553 €---
1413 215 €5 159 €3 523 €8 056 €---
1513 479 €4 907 €3 271 €8 572 €---
1613 748 €4 646 €3 010 €9 103 €---
1714 023 €4 376 €2 740 €9 648 €---
1814 304 €4 096 €2 460 €10 208 €---
1914 590 €3 806 €2 170 €10 784 €---
2014 882 €3 505 €1 870 €11 376 €---
2115 179 €3 194 €1 558 €11 985 €---
2215 483 €2 872 €1 236 €12 611 €---
2315 793 €2 538 €902 €13 254 €---
2416 109 €2 193 €557 €13 916 €---
2516 431 €1 835 €199 €14 596 €---
TOTAL327 200 €175 438 €88 643 €151 762 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 151 762 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 215 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 145 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 145 €-6 420 €+8 565 €
2+2 145 €0 €+2 145 €
3+2 145 €0 €+2 145 €
4+2 145 €0 €+2 145 €
5+2 145 €0 €+2 145 €
6+2 145 €0 €+2 145 €
7+2 145 €+242 €+1 903 €
8+2 145 €+1 571 €+574 €
9+2 145 €+1 703 €+442 €
10+2 145 €+1 838 €+307 €
11+2 145 €+1 977 €+168 €
12+2 145 €+2 119 €+26 €
13+2 145 €+2 266 €-121 €
14+2 145 €+2 417 €-272 €
15+2 145 €+2 572 €-427 €
16+2 145 €+2 731 €-586 €
17+2 145 €+2 894 €-749 €
18+2 145 €+3 062 €-917 €
19+2 145 €+3 235 €-1 090 €
20+2 145 €+3 413 €-1 268 €
21+2 145 €+3 596 €-1 451 €
22+2 145 €+3 783 €-1 638 €
23+2 145 €+3 976 €-1 831 €
24+2 145 €+4 175 €-2 030 €
25+2 145 €+4 379 €-2 234 €
Total+53 625 €+45 529 €+8 096 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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