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Maison 7 pièces 149 m²

VilleRancon (87)
Surface149m²
Coût Total129 390€
Loyer Annuel12 290€
Rentabilité9.50%
Cashflow/mois+257€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 000 €
Surface : 149 m²
Prix au m² : 476,51 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 149 m²

Idéalement située à Rancon, cette maison offre un vrai potentiel avec sa partie habitation et son local d'activité indépendant. Rez-de-chaussée : Une entrée, un bureau, un magasin et sa réserve, ainsi qu'une chambre froide actuellement inutilisée -- parfait pour une activité commerciale, une profession libérale ou un local d'exploitation. Un second accès permet une entrée indépendante. Étage : Quatre chambres, une cuisine, un séjour lumineux, une salle d'eau et un grenier offrant un espace de rangement supplémentaire (ou aménageable selon besoins). Terrain Non attenant. Un bien polyvalent, à vivre et/ou à exploiter, à découvrir sans tarder.

Surface : 149 m²

Consommation énergie primaire : 403 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 420 € et 7 380 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2000 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Rancon
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87290
Coordonnées : 46.129920, 1.183015
Total : 129 390€
Prix d'acquisition : 71 000€
Travaux : 52 710€
Valeur du bien : 123 710€
Frais de notaire : 5 680€
Coût estimé : 5 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 149m²
Loyer prédit : 6.87€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1024€/mois
Loyer annuel estimé : 12290€/an
Fourchette totale : 788€ - 1331€/mois
Fourchette annuelle : 9456€ - 15972€/an
Rentabilité brute :9.50%
Fourchette de rentabilité :7.31% - 12.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :653,06 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :97 306 €
Prix d'achat :71 000 €
Décote à l'achat :-26 306€ (-27.0%)
Marge achat-revente :-32 084€ (-33.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 390€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :627,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :37,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 664,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 747,84€
Coût de l'assurance :11 321,62€
Taxe foncière : 1 228,96€/an
Soit par mois : 102,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 024,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 767,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :256,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 149 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 149 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 710 €(354 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 970€
    Isolation combles: 149 m² × 30€/m² = 4470€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€
  • Menuiseries:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 700€ = 12600€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€
  • Chambres:4 340€
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Salle à manger:800€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 570€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 024 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 290 €/an
Calcul : 1 024 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 086 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 390 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 453 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 229 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 710 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 478 €
Revenus locatifs : +12 290 €
Charges déductibles : -58 478 €
Résultat foncier Année 1 : -46 189 €(Déficit de 46 189 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 789 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 768 €/an
Revenus locatifs : +12 290 €
Charges déductibles : -5 768 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 521 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24788.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 150 €(65% de 71 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 678 €/an
Calcul : 46 150 € × 3,636% = 1 678 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 290 €58 482 €4 090 €-46 193 €21 400 €24 793 €24 793 €
212 535 €5 661 €3 979 €6 875 €--17 918 €
312 786 €5 545 €3 864 €7 241 €--10 677 €
413 042 €5 427 €3 745 €7 615 €--3 062 €
513 303 €5 304 €3 622 €7 999 €---
613 569 €5 177 €3 495 €8 392 €---
713 840 €5 046 €3 364 €8 794 €---
814 117 €4 911 €3 229 €9 206 €---
914 399 €4 772 €3 090 €9 628 €---
1014 687 €4 627 €2 946 €10 060 €---
1114 981 €4 479 €2 797 €10 502 €---
1215 281 €4 325 €2 643 €10 955 €---
1315 586 €4 167 €2 485 €11 420 €---
1415 898 €4 003 €2 321 €11 895 €---
1516 216 €3 834 €2 152 €12 382 €---
1616 540 €3 659 €1 978 €12 881 €---
1716 871 €3 479 €1 797 €13 392 €---
1817 208 €3 293 €1 611 €13 915 €---
1917 553 €3 101 €1 419 €14 451 €---
2017 904 €2 903 €1 221 €15 001 €---
2118 262 €2 698 €1 016 €15 563 €---
2218 627 €2 487 €805 €16 140 €---
2318 999 €2 269 €587 €16 731 €---
2419 379 €2 043 €361 €17 336 €---
2519 767 €1 811 €129 €17 956 €---
TOTAL393 639 €153 503 €58 748 €240 136 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 240 136 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 290 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 581 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 581 €-6 420 €+9 001 €
2+2 581 €0 €+2 581 €
3+2 581 €0 €+2 581 €
4+2 581 €0 €+2 581 €
5+2 581 €+1 481 €+1 100 €
6+2 581 €+2 517 €+64 €
7+2 581 €+2 638 €-57 €
8+2 581 €+2 762 €-181 €
9+2 581 €+2 888 €-307 €
10+2 581 €+3 018 €-437 €
11+2 581 €+3 151 €-570 €
12+2 581 €+3 287 €-706 €
13+2 581 €+3 426 €-845 €
14+2 581 €+3 568 €-987 €
15+2 581 €+3 715 €-1 134 €
16+2 581 €+3 864 €-1 283 €
17+2 581 €+4 017 €-1 436 €
18+2 581 €+4 175 €-1 594 €
19+2 581 €+4 335 €-1 754 €
20+2 581 €+4 500 €-1 919 €
21+2 581 €+4 669 €-2 088 €
22+2 581 €+4 842 €-2 261 €
23+2 581 €+5 019 €-2 438 €
24+2 581 €+5 201 €-2 620 €
25+2 581 €+5 387 €-2 806 €
Total+64 525 €+72 041 €+-7 516 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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