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Appartement 4 pièces 81 m²

VilleNeuilly-Plaisance (93)
Surface81
Coût Total232 637
Loyer Annuel18 245
Rentabilité7.84%
Cashflow/mois+136
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 900 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 2 220,99 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement À Vendre

Neuilly-Plaisance – Appartement 4 pièces de 81,13 m² avec cave et parking

Situé au 3ᵉ étage d'une résidence semi-récente, au 41 bis Avenue du Nord à Neuilly-Plaisance, découvrez ce spacieux appartement de 4 pièces offrant une superficie de 81,13 m².

Il se compose d'une entrée, d'une cuisine indépendante, d'un séjour lumineux, de trois chambres, d'une salle d'eau, d'un WC séparé ainsi que d'une buanderie, offrant un agencement fonctionnel et agréable à vivre.

Une cave ainsi qu'une place de parking extérieure viennent compléter ce bien.

Idéalement situé, à proximité des commerces, des écoles et des transports, cet appartement constitue une belle opportunité pour une famille ou un investissement patrimonial.

À visiter sans tarder ! Référence agence : 4055 Référence annonce : 2YFS-QRG-SU9 Date de réalisation du diagnostic : 02/06/2022 Prix hors honoraires : 170 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 000 € et 1 410 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2022 (abonnements compris)

Ville : Neuilly-Plaisance
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93360
Coordonnées : 48.870740, 2.518121
Neuilly-Plaisance
RER A
Total : 232 637
Prix d'acquisition : 179 900
Travaux : 38 345
Valeur du bien : 218 245
Frais de notaire : 14 392
Coût estimé : 14 392
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81
Loyer prédit : 18.77€/m²/mois
Fourchette : 15.63€ - 22.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 1520€/mois
Loyer annuel estimé : 18245€/an
Fourchette totale : 1266€ - 1826€/mois
Fourchette annuelle : 15191€ - 21913€/an
Rentabilité brute :7.84%
Fourchette de rentabilité :6.53% - 9.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 755,6 €/m²
Basé sur :114 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :223 203
Prix d'achat :179 900
Décote à l'achat :-43 303 (-19.4%)
Marge achat-revente :-9 434€ (-4.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 637
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 162,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :69,79€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 231,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 005,54
Coût de l'assurance :20 937,33
Taxe foncière : 1 824,52€/an
Soit par mois : 152,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 520,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 383,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :136,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 345(473 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:12 400
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:1 620
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon - Peinture:1 125
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 375€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 520 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 245 €/an
Calcul : 1 520 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 994 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 637 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 837 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 825 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 345
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 001
Revenus locatifs : +18 245
Charges déductibles : -49 001
Résultat foncier Année 1 : -30 756(Déficit de 30 756 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 356
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 656 €/an
Revenus locatifs : +18 245
Charges déductibles : -10 656
Résultat foncier Années 2+ : 7 589 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9355.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 935(65% de 179 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 252 €/an
Calcul : 116 935 € × 3,636% = 4 252
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 24549 0098 002-30 76321 400 €9 363 €9 363 €
218 61010 4537 7918 157--1 207 €
318 98210 2367 5748 747---
419 36210 0107 3489 352---
519 7499 7777 1159 972---
620 1449 5366 87410 609---
720 5479 2866 62411 262---
820 9589 0276 36511 931---
921 3778 7596 09712 619---
1021 8058 4815 81913 324---
1122 2418 1945 53214 047---
1222 6867 8965 23414 790---
1323 1397 5884 92615 551---
1423 6027 2694 60716 333---
1524 0746 9394 27717 135---
1624 5566 5973 93517 959---
1725 0476 2433 58118 804---
1825 5485 8773 21519 671---
1926 0595 4972 83520 562---
2026 5805 1042 44221 476---
2127 1114 6972 03522 414---
2227 6544 2761 61423 377---
2328 2073 8401 17824 367---
2428 7713 38972725 382---
2529 3462 92125926 425---
TOTAL584 400220 901116 006363 49921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 363 499
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 245 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 831 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 831-6 420+10 251
2+3 8310+3 831
3+3 831+2 262+1 569
4+3 831+2 805+1 026
5+3 831+2 992+839
6+3 831+3 183+648
7+3 831+3 378+453
8+3 831+3 579+252
9+3 831+3 786+45
10+3 831+3 997-166
11+3 831+4 214-383
12+3 831+4 437-606
13+3 831+4 665-834
14+3 831+4 900-1 069
15+3 831+5 141-1 310
16+3 831+5 388-1 557
17+3 831+5 641-1 810
18+3 831+5 901-2 070
19+3 831+6 168-2 337
20+3 831+6 443-2 612
21+3 831+6 724-2 893
22+3 831+7 013-3 182
23+3 831+7 310-3 479
24+3 831+7 615-3 784
25+3 831+7 927-4 096
Total+95 775+109 050+-13 275
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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