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Maison 5 pièces 110 m²

VilleAnché, Ceaux-en-couhé, Châtillon, Couhé, Payré, Romagne, Vaux, Voulon (86)
Surface110
Coût Total104 880
Loyer Annuel9 353
Rentabilité8.92%
Cashflow/mois+152
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 827,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de caractère à rénover avec grand terrain – Fort potentiel ! 8MIN de VALENCE EN POITOU

Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une grande pièce de vie chaleureuse avec insert, une cuisine équipée d'une cheminée et d'une mezzanine, ainsi qu'un cellier et un garage, offrant de beaux volumes et de nombreuses possibilités d'aménagement.

À l'étage, la maison dispose de deux chambres avec placards intégrés ainsi que d'une salle de bain.

Côté extérieur, vous profiterez d'un vaste terrain d'environ 4000 m², agrémenté d'un puits, idéal pour les amoureux de nature ou les projets de jardinage.

Cette maison au cachet indéniable (poutres apparentes, pierres…) saura séduire les passionnés de rénovation. Elle est déjà habitable, vous permettant de réaliser les travaux à votre rythme.

Idéalement située, vous bénéficiez de la proximité des commodités et d'un accès rapide à la N10 desservant Poitiers.

Une belle opportunité à saisir pour créer la maison de vos rêves !

Cette annonce référence 330917 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier LUCYLLE MULTEAU (EI) immatriculé au RSAC de NIORT (79000) sous le numéro 84376239400024.

Prix du bien : 91 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 330917 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Anché, Ceaux-en-couhé, Châtillon, Couhé, Payré, Romagne, Vaux, Voulon
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86700
Coordonnées : 46.303570, 0.176778
Total : 104 880
Prix d'acquisition : 91 000
Travaux : 6 600
Valeur du bien : 97 600
Frais de notaire : 7 280
Coût estimé : 7 280
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110
Loyer prédit : 7.09€/m²/mois
Fourchette : 5.52€ - 9.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 779€/mois
Loyer annuel estimé : 9353€/an
Fourchette totale : 607€ - 1000€/mois
Fourchette annuelle : 7287€ - 12004€/an
Rentabilité brute :8.92%
Fourchette de rentabilité :6.95% - 11.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 000
Prix d'achat :91 000
Décote à l'achat :-19 000 (-17.3%)
Marge achat-revente :5 120€ (4.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 880
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :519,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :29,72€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 549,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 953,79
Coût de l'assurance :8 914,80
Taxe foncière : 935,25€/an
Soit par mois : 77,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 779,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 627,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :152,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 600(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 600
    Isolation toiture/combles: 110 m² × 60€/m² = 6600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 779 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 353 €/an
Calcul : 779 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 521 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 880 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 357 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 935 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 412
Revenus locatifs : +9 353
Charges déductibles : -11 412
Résultat foncier Année 1 : -2 060(Déficit de 2 060 €)
Imputable sur revenu global : 2 060
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 812 €/an
Revenus locatifs : +9 353
Charges déductibles : -4 812
Résultat foncier Années 2+ : 4 540 €/an
Prix d'achat du bien : 91 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 150(65% de 91 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 151 €/an
Calcul : 59 150 € × 3,636% = 2 151
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 35311 4163 524-2 0632 063 €--
29 5404 7223 4304 817---
39 7304 6253 3345 105---
49 9254 5253 2335 400---
510 1234 4223 1305 702---
610 3264 3153 0236 011---
710 5324 2042 9126 329---
810 7434 0892 7976 654---
910 9583 9702 6786 988---
1011 1773 8472 5567 330---
1111 4013 7202 4297 680---
1211 6293 5892 2978 040---
1311 8613 4532 1618 408---
1412 0983 3132 0218 786---
1512 3403 1671 8759 173---
1612 5873 0171 7259 571---
1712 8392 8611 5699 978---
1813 0962 7001 40810 396---
1913 3582 5331 24110 825---
2013 6252 3611 06911 264---
2113 8972 18289011 715---
2214 1751 99870612 178---
2314 4591 80751512 652---
2414 7481 60931813 139---
2515 0431 40511313 638---
TOTAL299 56489 85050 954209 7142 063Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 619
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 209 714
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 353 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 964 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 964-619+2 583
2+1 964+1 445+519
3+1 964+1 531+433
4+1 964+1 620+344
5+1 964+1 711+253
6+1 964+1 803+161
7+1 964+1 899+65
8+1 964+1 996-32
9+1 964+2 096-132
10+1 964+2 199-235
11+1 964+2 304-340
12+1 964+2 412-448
13+1 964+2 522-558
14+1 964+2 636-672
15+1 964+2 752-788
16+1 964+2 871-907
17+1 964+2 993-1 029
18+1 964+3 119-1 155
19+1 964+3 247-1 283
20+1 964+3 379-1 415
21+1 964+3 515-1 551
22+1 964+3 653-1 689
23+1 964+3 796-1 832
24+1 964+3 942-1 978
25+1 964+4 091-2 127
Total+49 100+62 914+-13 814
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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