Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement T2 Nîmes Saint-Césaire

Bien expiré
VilleNîmes (30)
Surface47m²
Coût Total104 860€
Loyer Annuel8 439€
Rentabilité8.05%
Cashflow/mois+84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 680,85 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement Au 4 € étage d'une résidence calme, T2 : 1 chambre, salle d'eau, WC indépendant, cuisine, salon clair. Accès par escalier, place de parking intérieure + cave. Quartier recherché : écoles (maternelle primaire, Lycée, IUT), complexe sportif, commerces et transports à proximité. Dans une résidence calme et bien entretenue, appartement T2 de 47 m² bénéficie d'un environnement serein dans le quartier très apprécié de Saint-Césaire, réputé pour sa qualité de vie, ses espaces verts et ses nombreuses commodités. Les points forts de l'appartement : Une chambre confortable et lumineuse Une salle d'eau Un WC indépendant Une cuisine fonctionnelle Un salon exposé plein sud offrant une belle luminosité Accès à l'appartement par un escalier menant au 4 € étage Une place de parking intérieure sécurisée dans la résidence Une cave privative, idéale pour le stockage Un emplacement privilégié : Saint-Césaire Nîmes 30900 Un quartier recherché, offrant : Des écoles de la maternelle jusqu'à l'IUT à proximité immédiate Un complexe sportif complet (gymnase, terrains, activités) Des transports faciles d'accès vers le centre-ville Des commerces de quartier et services pratiques Contact Nathalie tel: mail : Votre agent commercial Sinfonia Immobilier TSI EI - Nathalie Delputte Inscrite au RSAC de NIMES 880 087 812 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, Pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix net, hors frais notariés, d'enregistrement et de publicité foncière. Document non contractuel. Sinfonia Immobilier rayonne sur tout le bassin Nîmois et Uzétien. Nous accompagnons nos clients dans leurs projets immobiliers sur un territoire charme, authenticité et qualité de vie. Nos principaux secteurs : alentours de Nimes à Gallargue et Uzès, Arpaillargues, Saint-Quentin-la-Poterie, Montaren, Saint-Maximin, Saint-Siffret, Blauzac, Serviers-et-Labaume, La Bruguière, Vers Pont du Gard , Collias, Remoulins. Saint-Geniès-de-Malgoirès, Calvisson, Clarensac, Poulx, Caveirac, Manduel et les villages alentours. Sinfonia Immobilier, écoute, bienveillance et exigence au service de vos projets. Cette annonce vous est proposée par Delputte Nathalie - EURL - N°RSAC: 880 087 812 , Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de Nimes

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30900
Coordonnées : 43.818455, 4.332409
Total : 104 860€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 19 540€
Valeur du bien : 98 540€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47m²
Loyer prédit : 14.96€/m²/mois
Fourchette : 11.73€ - 19.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 703€/mois
Loyer annuel estimé : 8439€/an
Fourchette totale : 551€ - 897€/mois
Fourchette annuelle : 6618€ - 10762€/an
Rentabilité brute :8.05%
Fourchette de rentabilité :6.31% - 10.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :518,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :30,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 548,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 608,87€
Coût de l'assurance :9 175,25€
Taxe foncière : 843,90€/an
Soit par mois : 70,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 703,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 619,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :84,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par un système de chauffage plus efficace (ex: radiateurs électriques basse consommation)
Quantité: 1 système pour 47 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (tableau électrique, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier et mettre à jour

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 540 €(416 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 4200€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Pose de revêtement sol (parquet flottant): 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 700€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 703 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 439 €/an
Calcul : 703 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 499 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 860 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 367 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 844 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 250 €
Revenus locatifs : +8 439 €
Charges déductibles : -24 250 €
Résultat foncier Année 1 : -15 811 €(Déficit de 15 811 €)
Imputable sur revenu global : 15 811 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 710 €/an
Revenus locatifs : +8 439 €
Charges déductibles : -4 710 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 729 €/an
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 439 €24 253 €3 502 €-15 814 €15 814 €--
28 608 €4 620 €3 409 €3 988 €---
38 780 €4 524 €3 313 €4 256 €---
48 956 €4 424 €3 213 €4 532 €---
59 135 €4 321 €3 110 €4 814 €---
69 317 €4 214 €3 003 €5 103 €---
79 504 €4 104 €2 893 €5 400 €---
89 694 €3 989 €2 779 €5 704 €---
99 888 €3 871 €2 660 €6 016 €---
1010 085 €3 749 €2 538 €6 336 €---
1110 287 €3 623 €2 412 €6 664 €---
1210 493 €3 492 €2 281 €7 001 €---
1310 703 €3 357 €2 146 €7 346 €---
1410 917 €3 217 €2 006 €7 700 €---
1511 135 €3 073 €1 862 €8 063 €---
1611 358 €2 923 €1 712 €8 435 €---
1711 585 €2 768 €1 557 €8 817 €---
1811 817 €2 608 €1 397 €9 208 €---
1912 053 €2 443 €1 232 €9 610 €---
2012 294 €2 272 €1 061 €10 022 €---
2112 540 €2 094 €884 €10 445 €---
2212 791 €1 911 €700 €10 879 €---
2313 047 €1 722 €511 €11 325 €---
2413 307 €1 526 €315 €11 781 €---
2513 574 €1 323 €112 €12 250 €---
TOTAL270 304 €100 422 €50 609 €169 882 €15 814 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 744 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 882 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 439 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 772 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 772 €-4 744 €+6 516 €
2+1 772 €+1 196 €+576 €
3+1 772 €+1 277 €+495 €
4+1 772 €+1 359 €+413 €
5+1 772 €+1 444 €+328 €
6+1 772 €+1 531 €+241 €
7+1 772 €+1 620 €+152 €
8+1 772 €+1 711 €+61 €
9+1 772 €+1 805 €-33 €
10+1 772 €+1 901 €-129 €
11+1 772 €+1 999 €-227 €
12+1 772 €+2 100 €-328 €
13+1 772 €+2 204 €-432 €
14+1 772 €+2 310 €-538 €
15+1 772 €+2 419 €-647 €
16+1 772 €+2 530 €-758 €
17+1 772 €+2 645 €-873 €
18+1 772 €+2 763 €-991 €
19+1 772 €+2 883 €-1 111 €
20+1 772 €+3 007 €-1 235 €
21+1 772 €+3 134 €-1 362 €
22+1 772 €+3 264 €-1 492 €
23+1 772 €+3 397 €-1 625 €
24+1 772 €+3 534 €-1 762 €
25+1 772 €+3 675 €-1 903 €
Total+44 300 €+50 965 €+-6 665 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →