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Duplex à vendre

VilleSeyne-sur-Mer (83)
Surface79.8m²
Coût Total190 500€
Loyer Annuel12 408€
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 79.8 m²
Prix au m² : 1 629,07 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, 3 chambres, Terrasse, calme, Interphone

Notre agence NESTENN la Seyne-sur-Mer a le plaisir de vous proposer ce produit rare. Soit possibilité de faire un bel appartement en duplex de presque 80m² carrez. Plateau 57 m² plus terrasse de 10 m² ainsi que les combles aménageables de 32 m² surface plancher soit 22,80m² carrez. Locataire en place 62 ans en attente d'un logement social. Mais aussi la possibilité de faire deux appartements pour un investissement locatif car deux entrées sont bien distinctes pour le plateau et pour les combles. N'hésitez pas à prendre contact avec notre agence NESTENN pour visiter ce produit à haut potentiel, avant qu'il ne soit vendu. Ce bien est soumis au régime de la copropriété. Nestenn immobilier La Seyne sur Mer Email : Site : Conformément à l'article L.561-5 et suivants du Code Monétaire et Financier, il vous sera demandé de nous présenter une pièce d'identité avant chaque visite Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques.

Ville : Seyne-sur-Mer
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83500
Coordonnées : 43.101788, 5.887895
Total : 190 500€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 50 100€
Valeur du bien : 180 100€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79.8m²
Loyer prédit : 12.96€/m²/mois
Fourchette : 10.27€ - 16.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1034€/mois
Loyer annuel estimé : 12408€/an
Fourchette totale : 819€ - 1305€/mois
Fourchette annuelle : 9830€ - 15662€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 8.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 640,91 €/m²
Basé sur :405 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :210 745 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-80 745€ (-38.3%)
Marge achat-revente :20 245€ (9.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :938,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :47,63€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 986,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 029,47€
Coût de l'assurance :14 287,50€
Taxe foncière : 1 240,81€/an
Soit par mois : 103,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 034,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 089,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-55,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 315 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 79.8 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 supposé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en état bon nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 100 €(628 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:12 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:4 800€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:11 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 1800€
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon - Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Seyne-sur-Mer (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 034 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 408 €/an
Calcul : 1 034 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 300 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 500 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 572 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 241 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 212 €
Revenus locatifs : +12 408 €
Charges déductibles : -58 212 €
Résultat foncier Année 1 : -45 804 €(Déficit de 45 804 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 404 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 112 €/an
Revenus locatifs : +12 408 €
Charges déductibles : -8 112 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 296 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24404.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 408 €58 218 €6 306 €-45 810 €21 400 €24 410 €24 410 €
212 656 €7 950 €6 138 €4 706 €--19 704 €
312 909 €7 776 €5 963 €5 134 €--14 570 €
413 168 €7 595 €5 783 €5 572 €--8 998 €
513 431 €7 409 €5 597 €6 022 €--2 976 €
613 700 €7 216 €5 404 €6 483 €---
713 974 €7 017 €5 205 €6 956 €---
814 253 €6 811 €4 999 €7 442 €---
914 538 €6 598 €4 786 €7 940 €---
1014 829 €6 378 €4 565 €8 451 €---
1115 125 €6 150 €4 338 €8 976 €---
1215 428 €5 914 €4 102 €9 514 €---
1315 736 €5 671 €3 858 €10 066 €---
1416 051 €5 419 €3 607 €10 632 €---
1516 372 €5 159 €3 346 €11 214 €---
1616 700 €4 889 €3 077 €11 810 €---
1717 034 €4 611 €2 799 €12 423 €---
1817 374 €4 323 €2 511 €13 051 €---
1917 722 €4 025 €2 213 €13 697 €---
2018 076 €3 717 €1 905 €14 359 €---
2118 438 €3 399 €1 587 €15 039 €---
2218 807 €3 070 €1 258 €15 736 €---
2319 183 €2 730 €917 €16 453 €---
2419 566 €2 378 €566 €17 188 €---
2519 958 €2 014 €202 €17 944 €---
TOTAL397 435 €186 437 €91 029 €210 997 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 210 997 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 408 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 606 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 606 €-6 420 €+9 026 €
2+2 606 €0 €+2 606 €
3+2 606 €0 €+2 606 €
4+2 606 €0 €+2 606 €
5+2 606 €0 €+2 606 €
6+2 606 €+1 052 €+1 554 €
7+2 606 €+2 087 €+519 €
8+2 606 €+2 233 €+373 €
9+2 606 €+2 382 €+224 €
10+2 606 €+2 535 €+71 €
11+2 606 €+2 693 €-87 €
12+2 606 €+2 854 €-248 €
13+2 606 €+3 020 €-414 €
14+2 606 €+3 190 €-584 €
15+2 606 €+3 364 €-758 €
16+2 606 €+3 543 €-937 €
17+2 606 €+3 727 €-1 121 €
18+2 606 €+3 915 €-1 309 €
19+2 606 €+4 109 €-1 503 €
20+2 606 €+4 308 €-1 702 €
21+2 606 €+4 512 €-1 906 €
22+2 606 €+4 721 €-2 115 €
23+2 606 €+4 936 €-2 330 €
24+2 606 €+5 157 €-2 551 €
25+2 606 €+5 383 €-2 777 €
Total+65 150 €+63 299 €+1 851 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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