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Maison de village

VilleCurel (52)
Surface60m²
Coût Total79 400€
Loyer Annuel4 489€
Rentabilité5.65%
Cashflow/mois-74€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 40 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 666,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison idéalement située dans un village offrant toutes commodités : poste, boulangerie, médecin, cette maison se compose de : un garage, une cour accessible par la pièce à vivre et la cave, un grenier aménageable, une cuisine ouverte sur un séjour équipé d'un insert tubé muni d'une distribution d'air chaud vers les deux chambres.

Ville : Curel
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52300
Coordonnées : 48.493130, 5.135170
Total : 79 400€
Prix d'acquisition : 40 000€
Travaux : 36 200€
Valeur du bien : 76 200€
Frais de notaire : 3 200€
Coût estimé : 3 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 6.23€/m²/mois
Fourchette : 4.96€ - 7.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 374€/mois
Loyer annuel estimé : 4489€/an
Fourchette totale : 298€ - 470€/mois
Fourchette annuelle : 3570€ - 5644€/an
Rentabilité brute :5.65%
Fourchette de rentabilité :4.50% - 7.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :609,33 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :36 560 €
Prix d'achat :40 000 €
Décote à l'achat :+3 440€ (+9.4%)
Marge achat-revente :-42 840€ (-117.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :79 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :387,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :23,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 410,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 930,54€
Coût de l'assurance :6 947,50€
Taxe foncière : 448,90€/an
Soit par mois : 37,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 374,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 448,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-74,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 60 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 présumé - cuisine nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des murs et vérification des installations électriques
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 5/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement léger suggéré
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 200 €(603 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:4 200€
    Isolation des combles: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 900€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 700€ = 4900€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:800€
    Peinture salle de bain: 1 salle de bain × 800€ = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 200€
    Revêtement sol chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 30 m² × 20€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Curel (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 374 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 489 €/an
Calcul : 374 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 563 €/an
Base de calcul : Emprunt de 79 400 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 278 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 449 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 490 €
Revenus locatifs : +4 489 €
Charges déductibles : -39 490 €
Résultat foncier Année 1 : -35 001 €(Déficit de 35 001 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 601 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 290 €/an
Revenus locatifs : +4 489 €
Charges déductibles : -3 290 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 199 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13600.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000 €(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 489 €39 492 €2 565 €-35 003 €21 400 €13 603 €13 603 €
24 579 €3 223 €2 496 €1 356 €--12 247 €
34 670 €3 151 €2 424 €1 519 €--10 728 €
44 764 €3 077 €2 350 €1 687 €--9 041 €
54 859 €3 001 €2 274 €1 858 €--7 183 €
64 956 €2 922 €2 195 €2 034 €--5 149 €
75 055 €2 840 €2 113 €2 215 €--2 933 €
85 156 €2 756 €2 029 €2 401 €--533 €
95 260 €2 669 €1 942 €2 591 €---
105 365 €2 579 €1 852 €2 786 €---
115 472 €2 486 €1 759 €2 986 €---
125 581 €2 390 €1 663 €3 192 €---
135 693 €2 290 €1 564 €3 403 €---
145 807 €2 188 €1 461 €3 619 €---
155 923 €2 082 €1 355 €3 841 €---
166 042 €1 972 €1 246 €4 069 €---
176 162 €1 859 €1 132 €4 303 €---
186 286 €1 742 €1 016 €4 543 €---
196 411 €1 622 €895 €4 790 €---
206 540 €1 497 €770 €5 043 €---
216 670 €1 368 €641 €5 302 €---
226 804 €1 235 €508 €5 569 €---
236 940 €1 097 €370 €5 843 €---
247 079 €955 €228 €6 124 €---
257 220 €808 €81 €6 412 €---
TOTAL143 783 €91 300 €36 931 €52 483 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 52 483 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 489 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +943 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+943 €-6 420 €+7 363 €
2+943 €0 €+943 €
3+943 €0 €+943 €
4+943 €0 €+943 €
5+943 €0 €+943 €
6+943 €0 €+943 €
7+943 €0 €+943 €
8+943 €0 €+943 €
9+943 €+617 €+326 €
10+943 €+836 €+107 €
11+943 €+896 €+47 €
12+943 €+958 €-15 €
13+943 €+1 021 €-78 €
14+943 €+1 086 €-143 €
15+943 €+1 152 €-209 €
16+943 €+1 221 €-278 €
17+943 €+1 291 €-348 €
18+943 €+1 363 €-420 €
19+943 €+1 437 €-494 €
20+943 €+1 513 €-570 €
21+943 €+1 591 €-648 €
22+943 €+1 671 €-728 €
23+943 €+1 753 €-810 €
24+943 €+1 837 €-894 €
25+943 €+1 924 €-981 €
Total+23 575 €+15 745 €+7 830 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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