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Maison à vendre

VilleUnverre (28)
Surface171.5
Coût Total198 140
Loyer Annuel16 577
Rentabilité8.37%
Cashflow/mois+218
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 000 €
Surface : 171.5 m²
Prix au m² : 688,05 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine ouverte, Cheminée, 4 chambres, 1 parking: Garage

EN EXCLUSIVITÉ à UNVERRE ! Charmante longère de village avec 2 habitations distinctes à rénover, fort potentiel. Située au coeur du village d'UNVERRE, cette LONGERE de caractère se compose de 2 habitations indépendantes, chacune disposant de son propre accès ! La 1ère offre : Espace de vie chaleureux avec cheminée insert, Cuisine, Bureau, Salle de bain avec WC, 1 chambre au rez-de-chaussée. A l'étage : 2 Chambres supplémentaires. Grenier aménageable. La 2ème offre : Pièce à vivre avec cuisine ouverte, Salle d'eau, WC séparés. À l'étage, 1 Chambre spacieuse avec Dressing . Le terrain clos d'environ 740 m² assure un cadre agréable et préservé. Garage pour 2 véhicules. L'assainissement est collectif. Idéale pour un projet familial ou un investissement locatif, cette propriété allie charme et potentiel. Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez-nous dès maintenant. (Réf : 7242-JF) Jimmy FILOGRANA (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 489768424 - Chartres.

Ville : Unverre
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28160
Coordonnées : 48.191839, 1.058903
Total : 198 140
Prix d'acquisition : 118 000
Travaux : 70 700
Valeur du bien : 188 700
Frais de notaire : 9 440
Coût estimé : 9 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 171.5
Loyer prédit : 8.06€/m²/mois
Fourchette : 6.28€ - 10.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 1381€/mois
Loyer annuel estimé : 16577€/an
Fourchette totale : 1077€ - 1773€/mois
Fourchette annuelle : 12920€ - 21270€/an
Rentabilité brute :8.37%
Fourchette de rentabilité :6.52% - 10.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 273,37 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :218 383
Prix d'achat :118 000
Décote à l'achat :-100 383 (-46.0%)
Marge achat-revente :20 243€ (9.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 140
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :976,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :49,54€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 025,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 680,20
Coût de l'assurance :14 860,50
Taxe foncière : 1 657,73€/an
Soit par mois : 138,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 381,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 163,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :217,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 268 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 171.5 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 171.5 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 22 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards et le plan de travail
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (~6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour toutes les chambres - nécessite une rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux de finition
Quantité: salon (~25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 700(412 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:8 600
    Isolation toiture/combles: 171.5 m² × 50€/m² = 8575€, Main d'œuvre: 25€ = 25€
  • Menuiseries:17 600
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 800€/fenêtre = 17600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (~10 m²) × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:12 000
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500
    Rafraîchissement léger salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 381 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 577 €/an
Calcul : 1 381 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 553 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 140 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 594 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 658 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 505
Revenus locatifs : +16 577
Charges déductibles : -79 505
Résultat foncier Année 1 : -62 928(Déficit de 62 928 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 528
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 805 €/an
Revenus locatifs : +16 577
Charges déductibles : -8 805
Résultat foncier Années 2+ : 7 772 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41527.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 57779 5116 559-62 93421 400 €41 534 €41 534 €
216 9098 6366 3848 273--33 261 €
317 2478 4556 2028 792--24 469 €
417 5928 2676 0159 325--15 144 €
517 9448 0735 8219 871--5 273 €
618 3037 8735 62110 430---
718 6697 6665 41311 003---
819 0427 4515 19911 591---
919 4237 2304 97812 193---
1019 8117 0014 74812 811---
1120 2086 7644 51213 444---
1220 6126 5194 26714 093---
1321 0246 2654 01314 759---
1421 4446 0033 75115 441---
1521 8735 7333 48016 141---
1622 3115 4533 20016 858---
1722 7575 1632 91117 594---
1823 2124 8632 61118 349---
1923 6764 5542 30219 123---
2024 1504 2341 98219 916---
2124 6333 9031 65120 730---
2225 1263 5601 30821 565---
2325 6283 20695422 422---
2426 1412 84058823 300---
2526 6642 46221024 202---
TOTAL530 975221 68494 680309 29121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 309 291
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 577 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 481 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 481-6 420+9 901
2+3 4810+3 481
3+3 4810+3 481
4+3 4810+3 481
5+3 4810+3 481
6+3 481+1 547+1 934
7+3 481+3 301+180
8+3 481+3 477+4
9+3 481+3 658-177
10+3 481+3 843-362
11+3 481+4 033-552
12+3 481+4 228-747
13+3 481+4 428-947
14+3 481+4 632-1 151
15+3 481+4 842-1 361
16+3 481+5 057-1 576
17+3 481+5 278-1 797
18+3 481+5 505-2 024
19+3 481+5 737-2 256
20+3 481+5 975-2 494
21+3 481+6 219-2 738
22+3 481+6 470-2 989
23+3 481+6 727-3 246
24+3 481+6 990-3 509
25+3 481+7 260-3 779
Total+87 025+92 787+-5 762
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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